（2017）京02民终3374号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-04-26
案件名称
胡秀山与北京天永缘房地产经纪有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡秀山,北京天永缘房地产经纪有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院 民事判决书 （2017）京02民终3374号 上诉人（原审被告）：胡秀山，男，1957年7月29日出生。 被上诉人（原审原告）：北京天永缘房地产经纪有限责任公司，住所地北京市丰台区嘉园二里37号楼-1层1门02。 法定代表人：李多殊，总经理。 委托诉讼代理人：王挺，北京市常鸿律师事务所律师。 上诉人胡秀山因与被上诉人北京天永缘房地产经纪有限责任公司（以下简称天永缘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初4534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人胡秀山、被上诉人天永缘公司之委托诉讼代理人王挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡秀山的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回天永缘公司的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决查明事实不清，不重证据，滥用自由裁量权，逾越法律规定，用所谓常理，未认定天永缘公司未付房款的事实，认可该公司所谓重复付款的说法，无视争议房屋权属变化产生的增值，通过所谓常理剥夺老年人的居住权，不公正；一审判决对“常理”的认定显属不当；一审判决适用法律错误，天永缘公司未支付房款，胡秀山要求解除合同，故双方并不存在买卖的意思表示；一审法院未查清争议房屋权属变更以及房屋公改私后增值的事实，在天永缘公司未支付房款情况下，判决天永缘公司重复支付17万元房款，于法无据，显失公平。 天永缘公司辩称，胡秀山的上诉请求及理由与事实不符，不应予以认定，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。 天永缘公司向一审法院起诉请求：1.胡秀山协助天永缘公司办理北京市丰台区×××603号房屋（以下简称603号房屋）所有权转移登记手续，2.诉讼费由胡秀山负担。 一审法院认定事实：2003年4月18日，天永缘公司（乙方）与胡秀山（甲方）签订《闲置二手房收购合同》，约定：一、房屋地址及价格：甲方提供房屋坐落于丰台区×××603号，使用面积40.3平方米。双方议定价格为人民币壹拾柒万元整（170 000元）。二、付款方式：甲乙双方签订本合同时，乙方应向甲方交纳购置房屋定金人民币伍万元整（此款冲抵相等数额房款）。待甲乙双方相互配合过户完毕，乙方将余额人民币壹拾贰万元（120 000元）一次性付给甲方，甲方收款完毕，将所有属于乙方拥有的房屋手续交给乙方，此时协议完成。三、1.甲方应保证乙方购置的房屋费用清，无纠纷，如出现问题，由甲方负全责。2.甲方应全力协助乙方过户，在过户期间除房款以外的费用以过户时间为限，当月以前（包括当月）的所有费用均由甲方负责。如遇不可预见的费用，双方协商解决。乙方保证在五月十日前过户。3.本协议一经签订，甲乙双方均不得反悔，如一方反悔，须向对方赔偿违约金一万元。注（该部分为手写）：甲方将本房腾空后，乙方再交给甲方壹拾壹万元整，待过户完毕后，余款结清。乙方将钥匙交给甲方一把。 因2003年5月10日前603号房屋无法办理过户手续，双方又于2003年5月21日签订《闲置二手房收购合同》，将付款方式变更为“甲乙双方签订本合同时，乙方应向甲方交纳购置房屋定金人民币伍万元整（此款冲抵相等数额房款），将所有属于乙方拥有的房屋手续交给乙方，此时协议完成，”将“五月十日前过户”删除，将注（该部分为手写）变更为“甲方将该房腾空交给乙方时，乙方再付给甲方壹拾壹万元整，待甲方协助乙方过户完毕后余款结清”，其他部分内容均与4月18日所签合同一致。该份合同右上角标注4月18日所签合同作废。庭审中，双方均表示4月18日所签合同已经作废。 关于房屋交付，天永缘公司称，2003年5月底，胡秀山将603号房屋腾空后交付给天永缘公司，由公司原法定代表人李某居住，李某于2010年4月2日死亡后，由公司现法定代表人李多殊居住，后李多殊怀孕，因楼层较高，将房屋出租。胡秀山称，其于2003年3月将房屋交给李某了，但是是以出租名义而不是买卖。双方均认可，天永缘公司于2003年控制使用603号房屋至今。 关于房款交付，天永缘公司称，4月18日给了定金5万元，5月底腾房时给了11万元，16万元房款均由李某应胡秀山要求以现金的方式支付给胡秀山，尚欠1万元尾款待过户完毕支付。因李某死亡，现天永缘公司已无法找到两份付款收据，但合同约定签订合同时交定金5万元，腾房交付时交11万元，因房屋已经腾空并交付，可以确定天永缘公司已经支付了共计16万元房款。胡秀山不予认可，坚称未收到房款，并称李某说一个月内将房屋卖了，就把钱给胡秀山，不卖合同就作废，其3月份将房屋以租赁的名义交付给李某，其因曾经咨询房产事宜认识李某，没有向李某主张过租金，李某也没给过租金。对此，胡秀山未提交相应证据。天永缘公司坚称其已支付房款16万元，并占有使用603号房屋13年有余，为了履行合同，天永缘公司同意重复支付上述购房款。 庭审中，天永缘公司提交供暖费发票、天然气发票、电费发票、卫生费收据、散热器订货合同、建材装饰销售单、装修材料专用买卖合同等证据，证明天永缘公司一方在603号房屋居住时交纳了相关费用并分别于2003年和2012年两次装修房屋，邻居602号房屋由胡秀山的前妻及儿子居住，这次也是其前妻及儿子向其告知了诉讼事宜，说明胡秀山本人及家人对出售房屋均知晓并未提出异议。对此，胡秀山称，交费并不能证明房屋就是天永缘公司的，装修未经其同意。 一审法院经查，603号房屋系胡秀山与北京市古润物业管理中心签订《公有住宅租赁合同》承租而来，现该《公有住宅租赁合同》原件由天永缘公司持有，胡秀山称李某说拿着租赁合同去卖房。2015年8月10日，胡秀山与原产权单位签订《成本价出售自管公有住宅楼房协议书》，购买了603号房屋，并于2015年11月19日取得房屋所有权证。后，天永缘公司向法院提起诉讼，要求过户。胡秀山自2003年至一审起诉解除合同期间，未向人民法院主张过支付房款、腾房、支付房租或者解除合同等诉讼请求。 一审法院认为，天永缘公司与胡秀山签订的《闲置二手房收购合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方合同约定，签订合同时天永缘公司应向胡秀山交纳定金5万元，胡秀山将该房腾空交给天永缘公司时，天永缘公司再付11万元。现天永缘公司虽无法提交相应付款收据，但结合双方合同履行情况，603号房屋早于2003年5月便腾空并交付天永缘公司，天永缘公司使用该房屋13年有余，胡秀山自2003年未向人民法院主张过支付房款、腾房、支付房租或者解除合同等诉讼请求，胡秀山与天永缘公司相关人员非亲非故，但房屋《公有住宅租赁合同》原件由天永缘公司持有，综合上述情况考虑，若天永缘公司未依约支付房款，则胡秀山的容忍行为皆有悖常理。现天永缘公司表示其虽然已支付了房款，但同意再次支付房款，故法院认为双方合同以继续履行为宜。故法院对天永缘公司的诉讼请求予以支持，对胡秀山的抗辩理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，判决：一、胡秀山于判决生效之日起七日内协助北京天永缘房地产经纪有限责任公司办理北京市丰台区×××603号房屋所有权转移登记手续。二、北京天永缘房地产经纪有限责任公司于判决生效之日起七日内向胡秀山支付购房款十七万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院审理过程中，胡秀山提供双晨社区居民人口居住登记表，证明其本人在603号房屋居住的事实，以及天永缘公司有伪造证据的情况。天永缘公司对胡秀山提供的该份证据的真实性无异议，但对其的证明目的不认可，不认可胡秀山在该房屋居住，认为该登记表记载的是人口普查时居住人口信息，并非同时期居住情况，同时否认伪造证据，称当时在拍照时社区工作人员要求 只能拍涉及自己的居住信息内容。胡秀山另称603号房屋其购买时系由其本人支付的购房款，天永缘公司对此予以认可，并认为按双方的收购合同约定，过户之前的费用都由胡秀山承担。因双方当事人认可天永缘公司于2003年控制使用603号房屋至今，天永缘公司也不否认在2003年5月之前胡秀山在该房屋内居住的事实，本院对此予以确认。因天永缘公司认可胡秀山为购买603号房屋支付了购房款，对该事实本院也予以确认。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案胡秀山与天永缘公司签订的《闲置二手房收购合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。胡秀山和天永缘公司均应按合同约定履行各自义务。天永缘公司现起诉要求胡秀山协助办理603号房屋所有权转移登记手续，胡秀山称双方签订合同后，天永缘公司并未向其支付任何费用，且603号房屋性质发生变化，不同意继续履行合同。故本案天永缘公司是否已按合同约定履行支付房款的义务是本案争议的焦点问题。双方合同约定，议定房屋价格为17万元，签订合同时天永缘公司应向胡秀山交纳定金5万元，胡秀山将所有房屋手续交给天永缘公司，胡秀山将该房腾空交给天永缘公司时，天永缘公司再付11万元，待胡秀山协助天永缘公司过户完毕后结清余款。现天永缘公司虽无法提交相应付款收据，但考虑本案603号房屋早于2003年5月便腾空并交付天永缘公司，胡秀山也将房屋的《公有住宅租赁合同》交与天永缘公司原法定代表人李某，天永缘公司占有使用该房屋已有13年有余，胡秀山在此期间并未向人民法院主张过解除合同或要求支付房款、或房租、以及返还房屋及《公有住宅租赁合同》原件等诉讼请求，胡秀山与天永缘公司又无其他特殊关系，当时具体经手人李某又已去世，故综合考虑上述情形，本院有理由相信天永缘公司已按合同约定支付了相关费用。天永缘公司在诉讼中同意再次支付房款，本院不持异议。根据胡秀山和天永缘公司签订的收购合同可知双方的合同目的是胡秀山收取17万房款，并配合天永缘公司办理房屋过户登记手续，因胡秀山现已取得603号房屋的房屋所有权，故胡秀山应按合同约定协助天永缘公司办理所有权转移登记手续。胡秀山上诉称603号房屋权属现已变化并产生增值，不同意继续履行合同。因合同中对天永缘公司应支付的款项有明确约定，胡秀山的该上诉理由与合同约定不服，对此本院不予支持。一审法院认定双方合同继续履行是符合本案客观实际的，并无不当，本院依法予以维持。胡秀山的其他上诉理由并不充分，本院不予支持。 综上所述，胡秀山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3700元，由胡秀山负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋春燕 审 判 员 刘丽杰 审 判 员 李 淼 二〇一七年四月十八日 书 记 员 杨 竹 百度搜索“”