（2017）苏04民终1080号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-05-26
案件名称
胡惠芳与常州金谷房地产开发有限公司、常州金谷物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
常州金谷房地产开发有限公司,胡惠芳,常州金谷物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏04民终1080号上诉人（原审被告）：常州金谷房地产开发有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。法定代表人：李顺利，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁烽，江苏派腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡惠芳，女，1961年3月22日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：卢军，常州市钟楼区中直法律服务所法律工作者。原审被告：常州金谷物业服务有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。法定代表人：周建林，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁烽，江苏派腾律师事务所律师。上诉人常州金谷房地产开发有限公司（以下简称金谷公司）、因与被上诉人胡惠芳、原审被告常州金谷物业服务有限公司（以下简称金谷物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初5470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，并进行了听证。上诉人金谷公司及原审被告金谷物业公司的委托诉讼代理人丁烽、被上诉人胡惠芳的委托诉讼代理人卢军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金谷公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回胡惠芳的诉讼请求，并由胡惠芳承担一、二审案件受理费。事实和理由：其公司收取开户费11000元并无不当。该款项是协议中明确约定收取的中央空调开户费、热水开户费，其中包含材料费及安装、维护、检测费用等，事实上，收取的前述开户费也实际用于上述范围。如光收取风机盘管费，则根本无法安装及使用，一审判决返还开户费的法律依据不足；《室内风机盘管安装协议》签订于2001年，并在胡惠芳入住时安装完成，该协议的权利义务完成已十几年，何谈解除。且其公司在该协议的履行中并不存在违约事实；一审判决认定金谷公司表达了债务加入的意愿没有依据；上诉人出卖房屋是在2001年，故不应适用2013年实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。被上诉人胡惠芳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。胡惠芳向一审法院起诉请求：判令解除《室内风机盘管安装协议》；判令二被告返还中央空调开户费10000元及热水开户费1000元，并支付自起诉之日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息；判令二被告赔偿中央空调不能使用的其他损失4322.5元；判令二被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：胡惠芳系本市金禧园5幢甲单元302室业主。金谷公司在该小区的宣传彩页上注明“首创全天候恒温住宅小区”，“中央空调、24小时热水供应”，并注明空调与热水费用节省40%左右，冷热水设施24小时现场管理，使用寿命长达30-50年。2001年5月9日，胡惠芳与金谷物业公司签订《室内风机盘管安装协议》，约定:胡惠芳须支付中央空调开户费10000元，热水开户费1000元；胡惠芳首付中央空调、热水开户费11000元，风机盘管费、自动温控费、试压合格后一次付清。2001年5月9日，胡惠芳向金谷物业公司支付中央空调、热水开户费11000元。2001年12月13日，胡惠芳向金谷物业公司支付风机盘管费、自动温控费6650元。2012年12月18日上午，钟楼区房管局召集荷花池街道、金谷公司及金谷物业公司、金禧园业主委员会、业主代表等召开协调会，并形成会议纪要，要求金谷物业公司在金禧园小区中央空调及热水系统矛盾未解决之前，金谷物业公司不得擅自撤离该小区的中央空调及热水系统的管理服务，金谷公司、金谷物业公司负责于2013年1月底之前完成中央空调及热水系统的维修，并对中央空调及热水系统的收费作出了初步的估算。胡惠芳起诉时，金谷物业公司已于2013年7月份从金禧园小区撤场，金禧园小区的中央空调、热水供应未恢复。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，金谷物业公司作为小区物业服务的提供者，承诺承担中央空调的供应及维护义务，保证其正常运转并收取了费用，其理应履行相关的合同义务。现金谷物业公司长期停止中央空调及热水的供应，且已经撤离小区，不再为该小区提供物业服务。因为金谷物业公司合同履行过程中存在严重违约行为，导致合同目的已然无法实现，故胡惠芳作为合同当事人有权提出解除《室内风机盘管安装协议》；涉案房屋系金谷公司开发，业主购房时金谷公司已经向业主作出中央空调、24小时热水供应的承诺，既然以该特色服务作为房产销售的卖点，金谷公司理应在房屋销售后继续承担相应的责任。另外，金谷物业公司是金谷公司先期聘请的物业管理主体，在相关矛盾激化，政府出面协调时，金谷公司也表达了债务加入的意愿，现中央空调及热水无法供应，金谷公司亦应承担相应的责任；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因金谷物业公司存在违约行为，胡惠芳主张返还中央空调开户费用10000元、热水开户费1000元并赔偿自起诉之日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息的诉讼请求，该院依法予以支持。胡惠芳根据已经使用的年限与合同中约定的使用年限30年主张折旧损失为4322.5元，因风机盘管已经使用，解除合同后也无法继续使用，按照合同约定风机盘管可使用30年，结合胡惠芳实际使用时间，该院酌定支持折旧损失4322.5元。综上，金谷物业公司未尽到合同约定的物业服务义务，应承担相应的违约责任，金谷公司、金谷物业公司应共同承担相应的责任。据此，一审法院判决：解除胡惠芳与金谷物业公司签订的《室内风机盘管安装协议》；金谷物业公司、金谷公司于判决生效之日起十日内返还胡惠芳空调开户费10000元、热水开户费1000元，并支付自2016年11月7日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息；金谷物业公司、金谷公司于判决生效之日起十日内赔偿胡惠芳其他损失4322.5元。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，双方当事人未提交新证据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人有履行合同的义务。本案中，金谷公司系涉案房屋的出卖人，其出售房屋时作出了中央空调、24小时热水供应的承诺，故确保设备的正常使用是其合同义务。金谷物业公司作为小区物业服务提供者，也负有中央空调的供应及维护义务。业主交纳了中央空调开户费等费用，金谷公司、金谷物业公司理应提供中央空调服务。现金谷公司、金谷物业公司均不履行相应设备的维修义务导致业主无法使用中央空调，金谷公司、金谷物业公司应承担违约责任。上诉人金谷公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费184元，由上诉人常州金谷房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 许轲审判员 丁飞审判员 董维二〇一七年四月十八日书记员 李双 关注公众号“”