（2017）渝01民终1887号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-06-19
案件名称
尹建中与重庆市潼南双龙房地产开发有限公司、王敏商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆市潼南双龙房地产开发有限公司,尹建中,王敏
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终1887号上诉人（原审被告）：重庆市潼南双龙房地产开发有限公司，住所地重庆市潼南区梓潼街道办事处建设东路佳兴花园A区门楼2层2-1号，统一社会信用代码915002232036977922。法定代表人：杨贵双，董事长。委托诉讼代理人：廖栋，重庆乾乙律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋建全，重庆乾乙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹建中，男，1958年6月18日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：钟沁栏，重庆中钦（潼南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄涛，重庆中钦（潼南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王敏，男，1964年10月21日出生，汉族，住重庆市潼南区。上诉人重庆市潼南双龙房地产开发有限公司（以下简称双龙公司）因与被上诉人尹建中、王敏商品房预约合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院（2016）渝0152民初4145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了公开审理。上诉人双龙公司的委托诉讼代理人蒋建全，被上诉人尹建中及其委托诉讼代理人钟沁栏、黄涛、被上诉人王敏到庭参加了询问。本案现已审理终结。双龙公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人尹建中的诉讼请求，或者将本案发回一审法院重审；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审判决认定事实不清。一审法院未查清100万借款包括了高利贷借款利息，不排除尹建中与王敏恶意串通损害双龙公司利益；尹建中与王敏和双龙公司签订的《门市认购合同》实质是保障尹建中的借款，是以合同形式作为抵押担保。因尹建中与王敏可能存在恶意串通，损害双龙公司合法权益，故《门市认购合同》应无效。一审法院错误判定《门市认购合同》依法成立，合法有效；该案案由应为民间借贷纠纷，而非商品房预约合同纠纷。2、一审判决适用程序错误，该案标的超过100万，双方争议较大，依法应适用普通程序审理。3、一审法院适用法律错误，基于本案系民间借贷纠纷，该案应适用《合同法》第五十二条第2、3款和《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的解释》及民诉法等相关法律规定。尹建中辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王敏辩称：《门市认购合同》是真实的，借款100万冲抵房款后，尹建中尚欠房款152750元。因为尹建中未缴纳办理产权税费，双龙公司不能为其盖章。尹建中未缴纳剩余房款，应当承担违约责任。现在涉案房屋仍由尹建中控制。莲花市场实际投资人是王敏，是借用的双龙公司资质。尹建中向一审法院起诉请求：1.请求判决解除原、被告于2015年5月5日签订的江北新城莲花商城门市认购合同；2.请求判令二被告共同向原告返还购房款100万元，并向原告支付资金占用利息（以100万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2015年5月5日起计算至返还房款之日止）。一审法院认定事实：2014年2月7日，原告尹建中通过银行向被告王敏转款80万元，2014年7月24日，尹建中再次向王敏转款20万元。2015年3月3日，王敏向尹建中出具借条一份，载明向尹建中借款100万元，并承诺于2015年6月3日偿还。2015年5月5日，尹建中与重庆市潼南双龙房地产开发有限公司莲花市场项目部（下文简称双龙公司莲花市场项目部）签订了江北新城莲花商城门市订购合同，合同甲方为双龙公司莲花市场项目部，乙方为尹建中。合同约定：一、乙方自愿购买甲方位于潼南县江北新城莲花商城桂林街道办事处龙潭路23号XXX号门市，面积为198.75平方米；二、门市价格：单价5800元∕平方米，面积198.75平方米，门市总价款1152750元；三、付款方式：尹建中以王敏开出的尹建中100万借款的借条作为购门市款，甲方收回开给尹建中的借条冲抵门市款，余下门市款152750元由乙方在2015年5月20日前补足门市款。……十二、本协议一式贰份，甲、乙双方签字、盖章生效，甲、乙双方各执一份为凭，具有同等法律效力。协议最后甲方加盖有双龙公司莲花市场项目部印章以及王敏的签名，乙方有尹建中的签名及捺印。协议签订后，尹建中将100万元借款交还王敏，双龙公司莲花市场项目部向尹建中出具了100万元的收款收据，收款方式为借款抵门市款，收据上加盖有双龙公司莲花市场项目部印章。2015年5月20日，尹建中向被告双龙公司以及双龙公司莲花市场项目部邮寄了要求双龙公司提供房款接收账号的通知书，要求双龙公司提供接收房款的公司账号，以便及时划款。2015年6月10日，尹建中向双龙公司以及双龙公司莲花市场项目部邮寄了要求双龙公司提供房款接收账号的通知书，要求双龙公司提供接收房款的公司账号。2015年6月18日，尹建中向被告王敏邮寄了要求双龙公司提供房款接收账号的通知书，要求双龙公司提供接收房款的公司账号。2015年8月9日，尹建中向双龙公司以及王敏邮寄了通知书，要求双龙公司提供接收房款的公司账号，并就所购房屋被法院查封的事实作出书面说明。2016年8月21日，莲花市场管理部向尹建中邮寄了关于尹建中就购买潼南县江北新城莲花商城龙潭路23号XXX号门市收款账号及被查封一事的回复函，内容为：一、你方于2015年5月5日和我方签订江北新城莲花商城门市认购合同，门市总价1152750元，并于当日付购房款100万元，余下门市款152750元，按合同约定在2015年5月20日前补足，但我方迟迟未收到你方购买门市的余款；二、查封你所认购的门市是付跃东误查封，且门市已经解封；三、现向你方提供收款单位名称及账号如下：重庆市潼南双龙房地产开发有限公司，账号31×××75，开户银行中国农业银行潼南县支行营业部。回复函落款为莲花市场管理部，并未加盖任何印章。2015年8月27日，尹建中向双龙公司邮寄了关于要求双龙公司确认门市认购合同的函，载明由于签订合同时王敏没有双龙公司出具的授权委托书，且卖方加盖印章为双龙公司莲花市场项目部，要求双龙公司出具王敏的授权委托书及身份证明材料，并明确是否认可尹建中与王敏签订的门市认购合同，是否收到购房款100万元，以及要求双龙公司提供接收剩余房款的公司账号，同时提出，仅认可双龙公司加盖公章的书面文件。2015年9月25日，尹建中向双龙公司邮寄了关于要求双龙公司确认认购合同事宜的函，要求双龙公司确认双龙公司莲花市场项目部印章是否有效，是否收到购房款100万元，同时提出，仅认可双龙公司加盖公章的书面文件。2016年8月11日，尹建中向双龙公司邮寄了致函，要求双龙公司在收到函件5日内安排时间与尹建中签订正式商品房买卖合同；要求双龙公司确认收到尹建中已付购房款100万元；若双龙公司在收到函件5日内未作答复或不肯签订商品房买卖合同，视为不愿建立商品房买卖合同关系，默认解除江北新城莲花商城门市认购合同。双龙公司收到尹建中邮寄的上述函件及通知，但以对买卖情况不知情为由一直未予答复。本案中涉及的门市位于潼南区××街道办事处××号，为被告双龙公司开发修建，房屋登记权利人为双龙公司。一审法院认为，原告尹建中与双龙公司莲花市场项目部、王敏签订了门市认购合同，出售登记在被告双龙公司名下的门市，双龙公司对尹建中与双龙公司莲花市场项目部签订的合同予以认可，故该门市认购合同依法成立，合同有效。王敏作为双龙公司莲花市场项目部负责人，以双龙公司莲花市场项目部名义对外签订房屋买卖合同，出售登记在双龙公司名下的房屋，同时双龙公司亦认可了双龙公司莲花市场项目部订立合同的行为，因此可以认定门市认购合同的卖方为双龙公司。合同约定，将王敏向尹建中的借款100万元冲抵购买门市的购房款，可以认为尹建中和王敏将借款关系转化为房屋买卖合同关系，同时双龙公司莲花市场项目部向尹建中出具了100万元购房款的收据，收据上注明收款方式为借款抵门市款，由于双龙公司莲花市场项目部代表双龙公司对外从事经营活动，且双龙公司认可合同内容，可以视为双龙公司收到尹建中购房款100万元。原告尹建中与被告双龙公司签订合同的名称为门市认购合同，其中载明了交易双方情况，房屋的销售价格及面积，付款方式及时间，但未载明房屋交付使用的条件及日期，装饰、设备标准承诺，以及供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，因此，该合同性质为预约合同。合同签订当日，尹建中以100万元借款冲抵了部分购房款，同时约定，剩余152750元购房款在2015年5月20日前支付。尹建中于2015年5月20日向双龙公司以及双龙公司莲花市场项目部邮寄送达了要求双龙公司提供房款接收账号的通知书，要求双龙公司提供接收房款的公司账号，以便及时划款，其后尹建中又多次向双龙公司、双龙公司莲花市场项目部以及王敏邮寄送达了通知书，要求双龙公司提供公司银行账号，但双龙公司均未予以答复。2016年8月21日，莲花市场管理部向尹建中邮寄了答复函，提供了银行账户，但该答复函主体为莲花市场管理部，答复函上也没有加盖双龙公司印章，不能认定该答复函为双龙公司作出。2015年8月27日至2016年8月11日期间，尹建中分三次向双龙公司邮寄送达了函件，要求双龙公司确认门市认购合同效力，确认收到100万元购房款以及安排时间与尹建中签订正式商品房买卖合同，但双龙公司均未予以答复。由于双龙公司对尹建中要求继续履行合同的意思表示未予答复，导致该合同自签订之日起至今未能实际履行，逾期已一年有余，致合同目的未能实现，因此，对于原告尹建中要求解除与被告双龙公司签订的门市认购合同的请求，一审法院予以支持。本案中，由于合同相对方为尹建中与双龙公司，且基于双龙公司莲花市场项目部代表双龙公司对外经营的实际情况，一审法院认定双龙公司收到尹建中100万元购房款，因此，在合同解除以后，双龙公司应当向尹建中返还该100万元购房款，同时，由于双龙公司原因导致合同解除，尹建中并无过错，双龙公司应当赔偿尹建中100万元购房款被占用期间的资金占用利息损失，因此，对于原告尹建中要求被告双龙公司返还100万元购房款，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2015年5月5日起至返还之日止资金占用利息的请求，一审法院予以支持。关于被告双龙公司提出，本案所涉及门市系以双龙公司名义开发建设，实际投资人为王敏，实际所有人为王敏，王敏以其个人债务冲抵房款，且双龙公司并没有收到该100万元购房款，双龙公司不应在本案当中承担责任的辩解意见，经查，双龙公司莲花市场项目部代表双龙公司对外从事经营活动，涉案门市登记在双龙公司名下，且双龙公司亦认可合同的效力与内容，原告尹建中基于交易信赖以及登记公示，与双龙公司莲花市场项目部签订合同、支付房款，购买登记在双龙公司名下的房屋，其法律后果应当由双龙公司承担，双龙公司承担责任以后，可以根据内部投资开发关系向被告王敏主张权利，因此，对被告双龙公司的上述辩解意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，判决：一、解除原告尹建中与被告重庆市潼南双龙房地产开发有限公司于2015年5月5日签订的江北新城莲花商城门市认购合同；二、被告重庆市潼南双龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告尹建中购房款1000000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付自2015年5月5日起至还清之日止的利息。三、驳回原告尹建中对被告王敏的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，减半收取6900元，由被告重庆市潼南双龙房地产开发有限公司负担。二审中，当事人均没有提交新证据。本院二审查明事实与一审判决认定事实一致。012处劳动报酬、计算劳动者工作年限等决定而发生的劳动争议，由本院认为，尹建中与双龙公司莲花市场项目部签订的《江北新城莲花商城门市认购合同》合法有效，双方应当依照合同履行。合同约定双龙公司莲花市场项目部收回开给尹建中的100万元借条冲抵门市款，剩余部分152750元于2015年5月20日前支付。尹建中于2015年5月19日向双龙公司发出通知书明确表示准备向双龙公司支付剩余门市款，要求双龙公司提供接收房款账户，但双龙公司于2015年5月20日收到该通知书后并未作出任何表示。此后尹建中多次发函给双龙公司、王敏、莲花市场项目部，要求双龙公司提供收款账号并签订正式商品房买卖合同，但均未得到双龙公司答复。本院认为，王敏挂靠双龙公司开发莲花市场项目，案涉门市登记在双龙公司名下，双龙公司是案涉门市的所有权人，且莲花市场项目部的行为代表双龙公司也予以追认，因此应由双龙公司承担相应法律责任。另，尹建中欲购买该门市，虽然与双龙公司莲花市场项目部签订了认购合同，但其要求权利人双龙公司提供收款账号及对认购合同进行确认的行为是履行预约合同的合理要求；双龙公司经多次催促仍不提供收款账户且不与尹建中签订正式商品房买卖合同的行为构成对预约合同的违约，尹建中有权要求解除门市认购合同并主张违约责任。双龙公司在一审庭审中明确表示若王敏对认购合同认可则双龙公司亦对该认购合同予以认可，而王敏认可该认购合同的真实性，故该认购合同对双龙公司亦具有合同约束力。双龙公司上诉称可能存在王敏与尹建中恶意串通损害其利益，但未举示证据对此予以证明，故该上诉理由不能成立。王敏向尹建中借款100万元，尹建中自愿以该100万元冲抵购房款购买案涉门市并与双龙公司莲花市场项目部签订了门市认购合同，则尹建中与双龙公司莲花市场项目部成立合同关系，现尹建中起诉主张解除合同关系具有事实及法律依据，一审法院按照商品房预约合同纠纷审理本案适用法律正确，故上诉人双龙公司认为本案应以民间借贷纠纷处理并适用法律的上诉理由不能成立。根据民事诉讼法相关规定，本案一审适用简易程序审理并无不当，且双龙公司在一审过程中并未提出异议，故上诉人的该项上诉理由不能成立。综上所述，双龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人重庆市潼南双龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘润荔审 判 员 罗太平二〇一七年四月十八日法官助理 王睿杰书 记 员 邓 超 微信公众号“”