（2017）吉02民终1038号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-05-02
案件名称
吉林市春成房地产开发有限公司与徐骏驰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉林市春成房地产开发有限公司,徐骏驰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终1038号上诉人（原审被告）：吉林市春成房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市。法定代表人：孔繁春，总经理。委托诉讼代理人：刘赢。被上诉人（原审原告）：徐骏驰，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：徐鹏（系徐骏驰父亲），退休，住吉林省吉林市。上诉人吉林市春成房地产开发有限公司（以下简称春成公司）因与被上诉人徐骏驰房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2015）昌民二初字第439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。春成公司上诉请求：撤销吉林市昌邑区人民法院（2015）昌民二初字第439号民事判决，驳回徐骏驰的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。春成公司有证据证明已向房产部门提交了办理房产证的相关手续，一审法院依据合同法判处春成公司承担违约责任错误。徐骏驰辩称，争议房屋在2016年12月12日由市质监站昌邑质检科确认仍未通过竣工验收备案，春成公司的抗辩不是免责事由。徐骏驰向一审法院起诉请求：1.春成公司支付逾期交房违约金及租金3840.25元；2.春成公司支付欺诈拖延导致徐骏驰不能入住的损失7535.04元；3.春成公司支付怠于协助徐骏驰办理房产证赔偿金50921.52元；4.春成公司支付合同欺诈赔偿金36437.70元；5.春成公司支付诉讼费1212元，房地产评估费1000元。以上合计100946.51元。一审法院认定事实：2012年9月7日徐骏驰与春成公司签订商品房买卖合同，徐骏驰购买位于吉林市昌邑区中兴街100号钻石秀苑1号楼09幢3单元0306046室房产，建筑面积75.21平方米，层高2.9米，房屋价款352055元。其中合同第八条约定春成公司应当在2012年12月31日前将验收合格的房屋交付徐骏驰使用；第九条约定春成公司如未按合同规定的期限将房屋交付徐骏驰使用，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，春成公司按日向徐骏驰支付已交付房屋价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；第十五条关于产权登记的约定，春成公司应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由春成公司提供的资料报产权登记机关备案，如因春成公司的责任，徐骏驰不能在规定期限内取得房产权属证书，双方同意按照第3种方式处理。但第3种方式为空白，双方并未约定具体的违约责任方式。同时该合同还约定了其他条款。合同签订后，徐骏驰交付了全部购房款，但春成公司并未按照合同约定的时间交付房屋，直至2013年6月末通知进户。现春成公司仍未给徐骏驰办理该房屋产权证书。在案件审理过程中，徐骏驰申请一审法院对涉案房屋逾期交付期间的租金损失进行了鉴定。鉴定结果租金总价2256元，徐骏驰支付鉴定费用1000元。一审法院认为：一、徐骏驰主张未超过两年诉讼时效期间。徐骏驰等钻石秀苑业主自2013年起多次主张权利，诉讼时效发生中断，春成公司关于时效的抗辩一审法院不予采纳。二、春成公司存在逾期交付房屋的违约行为，应当承担违约责任。徐骏驰主张春成公司依照合同约定和鉴定报告向其支付违约金3840.25元、承担鉴定费1000元，应予支持。三、春成公司存在逾期办理房屋产权证的行为，应向徐骏驰承担违约责任。春成公司逾期履行义务741天。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋登记的期限；（三）……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，以徐骏驰已付购房款总额352055元为基数，按照徐骏驰主张逾期741天，春成公司应向徐骏驰支付违约金44131元。徐骏驰主张50921元标准过高，超出部分一审法院不予支持。关于春成公司提出其已向房产部门提交了办理房证的相关手续的抗辩意见，因其未能提供证据予以证明，一审法院不予采纳。关于春成公司提出未能办理房屋产权证系因建设方违约的抗辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，春成公司可向建设方主张权利，但是不得以此对抗房屋的买受人。且该情况春成公司应当可以预见、克服和避免，故不属于免责事由，该抗辩意见一审法院不予采纳。关于徐骏驰主张因房屋不合格不能入住及房屋层高不足要求赔偿的请求，一审法院认为根据徐骏驰提供的房屋质量及维修协议，关于房屋质量的问题已经解决完毕，徐骏驰的该项请求一审法院不予支持。判决：一、春成公司于本判决生效之日起十日内给付徐骏驰逾期交付房屋违约金3840.25元；二、春成公司于本判决生效之日起十日内给付徐骏驰逾期办理房屋所有权证违约金44131元；三、春成公司于本判决生效起十日内给付徐骏驰鉴定费损失1000元；四、驳回徐骏驰的其他诉讼请求。本院二审期间，春成公司提交吉林市居民住房产权办理材料汇编一份，证明春成公司未能如期办理房证系施工方原因造成。本院二审查明的其他事实与一审认定无异。本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，徐骏驰已经履行了向春成公司交付购房款的义务，春成公司也应当履行如期协助办理房产证的义务。徐骏驰和春成公司之间的房屋买卖合同约束的是徐骏驰和春成公司双方，春成公司没有如期协助办理房产证，违反了合同约定，应当承担违约责任。春成公司以合同之外的第三人原因造成违约的抗辩理由不能成立，不能免除其违约责任。综上所述，春成公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1024元，由上诉人吉林市春成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 玖代理审判员 赵翠霞代理审判员 李 昂二〇一七年四月十八日代理书记员 那译心 微信公众号“”