（2017）沪02民终1920号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2018-09-29
案件名称
袁祥海与上海杨浦融资担保有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁祥海,上海杨浦融资担保有限公司,贺志良
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终1920号上诉人(原审原告)：袁祥海，男，1946年11月14日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审被告)：上海杨浦融资担保有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：李国文，董事长。委托诉讼代理人：管华洁，上海市同建律师事务所律师。原审第三人：贺志良，男，1957年10月21日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人袁祥海因与被上诉人上海杨浦融资担保有限公司(以下简称杨浦担保公司)、原审第三人贺志良案外人执行异议之诉一案，不服上海市杨浦区人民法院(以下简称杨浦法院)(2016)沪0110民初6350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁祥海上诉请求：1、依法撤销杨浦法院作出的(2016)沪0110民初6350号民事判决；2、确认袁祥海与贺志良于2013年10月1日签订的《上海市房屋租赁合同》合法有效；3、请求对上海市松江区房屋(以下简称系争房产)带租赁拍卖；4、一、二审诉讼费由杨浦担保公司承担。事实和理由：其与贺志良于2013年10月1日依法签订的《上海市房屋租赁合同》合法有效,且于2014年10月28日办理了房屋租赁合同备案登记。杨浦担保公司辩称，根据法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。袁祥海向一审法院起诉请求：1、确认袁祥海与贺志良于2013年10月1日签订的《上海市房屋租赁合同》合法有效；2、请求对系争房产带租赁拍卖；3、一审诉讼费由杨浦担保公司承担。一审法院认定事实：系争房产产权人为贺志良。2013年6月5日，贺志良与林怡美签订《房屋租赁合同》，约定贺志良将系争房产出租给林怡美，租赁期限自2013年8月18日至2023年12月17日，建筑面积926.41平方米，年租金人民币500,000元(以下币种均为人民币)，从第三年开始每年递增3%。合同签订后，系争房产由林怡美实际使用至今。2012年8月20日、2014年4月14日，贺志良向袁祥海借款共计3,000,000元未还清。袁祥海与贺志良签订《上海市房屋租赁合同》，约定贺志良将系争房产出租给袁祥海，租期自2013年10月1日起至2033年9月30日，月租金12,500元。该合同补充条款约定，签订合同当日，一次性支付20年租金300万元；租赁期内，袁祥海有转租权；签订合同当日，贺志良交给袁祥海系争房产钥匙一套；贺志良已告知袁祥海系争房产有抵押，袁祥海表示知晓，贺志良已告知抵押权人系争房产出租，抵押权人表示知晓并同意。该份合同落款时间为2013年10月1日，袁祥海认可该份合同签约时间系倒签，实际签约日为2014年11月25日。2014年10月25日，贺志良与林怡美在2013年6月5日《房屋租赁合同》尾页注明：“双方同意，本合同履行至2014年11月17日终止。”2014年10月25日，袁祥海与林怡美签订《房屋租赁合同》一份，约定袁祥海将系争房产出租给林怡美，租期自2014年11月18日起至2023年11月17日，面积926.41平方米，每日每平方米建筑面积租金为1.479元，月租金41,667元。贺志良在该合同尾页注明：“本人知晓同意”。2014年10月28日，袁祥海办理了房屋租赁合同登记证明。2013年10月21日，杨浦担保公司在系争房产上设定抵押，担保价值为450万元。2015年1月7日，杨浦担保公司起诉上海广汇混凝土搅拌有限公司(以下简称混凝土公司)、贺志良、邹丽华追偿权纠纷一案，杨浦法院作出(2014)杨民五(商)初字第1649号民事调解书，确认：一、混凝土公司应于2015年1月15日前归还杨浦担保公司4,500,000元以及自2014年11月25日起至实际还款日止的利息(以4,500,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付)；二、混凝土公司应于2015年1月15日前赔付杨浦担保公司律师费158,000元；三、贺志良、邹丽华对上述第一、二项混凝土公司的还款义务承担连带清偿责任；四、若混凝土公司、贺志良、邹丽华未按时履行上述付款义务，杨浦担保公司有权就系争房产行使抵押权。杨浦担保公司向杨浦法院申请执行，案号为(2015)杨执字第1032号。2014年11月4日，该院查封系争房产。2015年7月7日，该院裁定拍卖系争房产。袁祥海向该院提出异议，要求终止对系争房产不负担租赁权的拍卖。2016年3月31日，该院作出(2016)沪0110执异6号执行裁定驳回袁祥海提出的执行异议。2016年4月15日，袁祥海提起本案执行异议之诉。一审法院认为：根据法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。本案中，杨浦担保公司作为抵押权人于2013年10月21日取得系争房产抵押权，而袁祥海与贺志良的房屋租赁合同实际签约日为2014年10月，房屋租赁合同也明确袁祥海知晓系争房产设定了抵押，现袁祥海以其系承租人为由要求带租约拍卖，对抗已登记的抵押权，于法无据。该院据此判决：驳回袁祥海全部诉讼请求；案件受理费80元，由袁祥海负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，袁祥海明知系争房产已设定了抵押权，仍与贺志良签订房屋租赁合同，所产生的风险理应由其自行承担。故袁海祥主张系争房产带租赁拍卖，无法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人袁海祥承担。本判决为终审判决。审判长 张常青审判员 朱志红审判员 胡晓东二〇一七年四月十八日书记员 陶胡萍附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……