（2017）黑0103民初429号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-06-29
案件名称
李炳哲与王艳慧合同纠纷一案一审民事判决书
法院
哈尔滨市南岗区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李炳哲,王艳慧
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0103民初429号原告：李炳哲，男，1979年4月21日出生，汉族，，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：徐照青，黑龙江君明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张百合，黑龙江君明律师事务所律师。被告：王艳慧，女，1973年6月13日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：马淑红，黑龙江子涵律师事务所律师。原告李炳哲与被告王艳慧合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李炳哲及其委托诉讼代理人徐照青、张百合，被告王艳慧及其委托诉讼代理人马淑红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李炳哲向本院提出诉讼请求：1.判令被告王艳慧继续履行原告与被告配偶吴震生前签署的《房屋转让协议》；2.案件的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告的配偶吴震于2016年5月31日签署了《房屋转让协议》，该协议约定吴震将省体育局分配给其的教练员公寓楼房（该房位于冰上基地院内南通大街128号，楼层号为2423，使用面积为56.28平方米）转让给原告。因该房属于双方单位的自筹资金建房，双方签署该转让协议时吴震只向单位缴纳了第一期预交房款12万元，故双方约定原告除了要将上述12万元支付给吴震外，还要额外支付8万元的转让费。原告于该协议签订当日，便将上述20万元以现金转帐的方式支付给了吴震。至此，根据双方协议的约定，吴震的上述房产已经归原告所有，并且吴震还承诺其将协助原告办理后续缴款及入房进户事宜。2016年7月初，吴震意外死亡，因原告知道双方签订《房屋转让协议》之时，吴震就已告知其妻子并同意将房屋转让给原告，所以原告一直积极为第二次交款准备资金，并且也将双方房屋转让之事告知了单位。但2016年12月份，当省体育局后勤中心通知缴纳二次购房款，原告要缴纳2423号房款时，却被告知被告已经以吴震爱人的名义缴纳了二次购房款，并且被告不认可吴震生前与原告签署过转让房屋的协议。综上，原告认为被告明知吴震与其之间签署了房屋转让协议，并且双方也履行了该协议约定的相关手续，则该协议应依法予以保护，故诉至法院。被告王艳慧答辩称：1.原告所诉内容与事实不符，被告从不知道原告与吴震之间房屋转让一事。涉案房屋系被告爱人吴震生前所在单位专为教练员配售的公寓，被告与爱人认购的房屋。因被告原一家三口仅居住在使用面积不足三十平米的房屋内，这次单位配售房屋因具有福利性质，房款价格较低，是被告一家改善居住环境的难得机会。房屋认购之初系被告向亲属朋友多方借款筹措资金交付的第一笔购房款12万元，被告及孩子都盼望着能早日入住新房，根本不可能并且也不会同意将房屋转让（更何况是以低价转让）他人。吴震于2016年7月8日意外身亡，去世之前从未向被告提及过认购房屋出售事宜。吴震去世后，也系被告向家人借款交纳的该房第二笔购房款16万元。原告在诉状中称，被告知道其与吴震转让房屋一事根本不存在。即便是现在被告也对双方房屋转让协议的签订的真实性存在怀疑。2.退一步讲，即便原告与吴震之间签订过《房屋转让协议》，该协议也是无效的。婚姻法第十七条规定：“婚姻关系存续期间所得财产，为夫妻共有财产。”《房地产管理法》第三十八条第四款规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。第六款规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让；《合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益或违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。根据上述法律规定，涉及本案，首先，涉案房屋系被告与吴震婚姻关系存续期间取得的财产权利。被告系该房产的共有权利人。其次，原告在与吴震签订房屋转让协议时并未征得被告同意，被告也未在转让协议上签字认可。这种行为损害了第三人的合法权益。3.涉案房屋系被告爱人吴震生前单位福利分房，购房款尚未交清，也未依法取得权利证书，该房产不得转让和出售是法律强制性规定。4.原告做为吴震单位同事，对所在单位黑龙江省冰上训练中心教练员公寓认购方案、原则、程序是明知的，其明知单位分房时明确规定“本次采取实名制配售认购，不得用他人姓名认购和进行房产登记，公寓入住五年内不得私自出售”情况下而与吴震私下签订《房屋转让协议》，很明显其购房行为是非善意的。5.涉案房屋建筑面积近82平方米，位于南通大街省冰上基地院内，按同地段同时期房屋价格建筑面积每平方米12000-13000元，房产价值保守估计百万余元。而吴震单位系福利性质配售房屋，每平方米仅收取5000元购房款，原告仅在福利配售房屋价格基础上支付8万元转让费，即便全部支付也与实际房产价值相差50-60万元，可见其未支付合理对价。更何况现还未交付全部房款情形。6.涉案房屋现只交付两期房款（均系被告方交纳），房屋尚未交付，更不存在“办理了房屋过户手续及交付房屋”情形。基于以上几点，即便原告与吴震间签订了房屋转让协议，因该协议违反法律禁止性规定，且原告在签订该协议时非善意，被告不知情，也未取得被告同意，依法协议应认定为无效。综上，原告起诉要求被告履行《房屋转让协议》理由不能成立，对该诉请应予驳回。原告李炳哲与被告王艳慧围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提供的证据：证据一、房屋转让协议一份。意在证明：1.原告与被告的配偶吴震于2016年5月31日签订了关于本案房屋的转让协议，协议中不但约定了转让金合计20万元，还约定了该协议签订后涉案房产即归本案的原告所有，并且吴震有配合原告办理后续缴款和入户事宜的义务。而且该协议还约定了“此协议生效后，如一方违约，双倍赔偿”的违约责任。因此，该购房协议系双方真实意思表示，转让行为并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，转让协议合法有效。2.该协议签订于被告及其配偶吴震婚姻存续期间，被告配偶吴震对该房屋的处置是对夫妻共同财产的处置，故原告有理由相信被告的配偶吴震对该房的转让是基于被告夫妻的合意而转让的，原告是善意取得该房屋。被告对证据一真实性有异议，无法确定是吴震本人签字；该证据证明不了原告方的主张，因目前确定不了双方是自愿的协议下签订，即便是自愿的情况下，也未取得共有权人被告的书面签字认可。另外违反了《房地产管理法》第三十八条四、六款、《合同法》五十二条、《物权法》第一百零六条规定，因此原告主张该协议的签订能够证实是被告与爱人吴震的合意形成，不能成立，原告主张该协议的签订未违反法律规定的主张不能成立。即使该协议是真实的情况下，依照法律规定应认定为无效；证据二、转让凭条、黑龙江省体育局运动创伤医院出具的收据及《教练员公寓配售认购缴款明细》各一份。意在证明：1.转帐凭条证明原告于转让协议签订当天（2016年5月31日）就已经按协议的约定，将20万元一次性转帐给吴震的事实。2.《收据》和《明细表》证明吴震已经按照转让协议约定，于签订协议当日便将其购房时缴纳的第一期预付房款收据原件交给原告的客观事实。并且该收据的交付房款金额、房号以及收款事由等均与原被告所签协议的约定一致，进一步证明了该协议已经生效并原告已经按照转让协议的约定履行完毕其付款义务。被告对证据二真实性无异议，证明问题有异议，因被告从未知道20万元的收取及进帐情况，对于吴震账户内的资产也不掌握，无法证明该笔款项的实际进帐情况及用途；证据三、原、被告的短信聊天记录一份。意在证明：吴震发生意外之后，在2016年7月21日至2016年12月7日之间，原告已经多次明确清晰的告知了被告该房屋已经转让给原告的事实，证明原告要求与被告沟通协商解决该房屋的事宜，但被告却均找各种理由推诿拒承认。被告对证据三真实性无异议，证明问题有异议。该短信收发都是吴震死亡后，而不是在房屋转让协议签订之时，而且在该短信中被告从头至尾多次明确自己从不知吴震将房屋转让他人一事，并且对此事是震惊及不认可。该证据足以证明吴震与原告房屋转让行为，被告自始至终不清楚。证据四、原告书写的《申请书》一份。意在证明：原告已经将该房屋存在的纠纷告知了房屋所属单位，说明原告一直在为继续履行该房屋转让协议而做努力。被告对证据四因是原告自述材料，不应作为证据使用。原告与吴震之间是否签订了房屋转让协议，均不能成为被告作为吴震的合法妻子对于该房产主张权利及继续交付房款的权利，因此与本案无关。证据五、黑龙江省体育局运动创伤医院出具的《情况说明》一份。意在证明：被告在原告多次找其协商该房屋事宜之后，在明知自己已不能提供第一期预付房款收据原件之后，仍以自己的名义缴纳了第二次期购房款16万元，导致本案的原告无法继续履行《房屋转让协议》，进一步说明被告根本性违约，对原告的各项合法权益均造成了严重损害。被告对证据五真实性无异议，证明问题有异议。该证据足以证明原告是在吴震死亡后才到单位说明房屋转让情况，不存在双方转让协议到单位备案及单位同意情形。因吴震去世，其爱人在涉案房产缴纳第二次房款时进行缴纳是合法有效的，被告与原告之间根本不存在口头还是书面的约定，因此原告谈到被告根本性违约是不成立的。被告提交的证据：证据一、结婚证。意在证明：被告王艳慧与吴震于1999年3月20日登记结婚，双方系合法夫妻。原告对证据一真实性及证明问题均无异议；证据二、中国银行国内汇款收款通知单及工商银行个人业务凭证。意在证明：被告与吴震在婚姻关系存续期间购买涉案房产，交付第一笔购房款12万元。原告对证据二真实性无异议，证明问题有异议。该证据证明不了该款项是吴震购房所用的款项，因吴震的第一笔购房款发生在2014年8月20日，而该笔款项得交易日期是2014年8月27日，也就是说，在此款项之前吴震已经先期向单位交付了第一期购房款12万元。证据三、非正常死亡证明。意在证明：吴震于2016年7月8日溺水身亡。原告对证据三真实性及证明问题均无异议；证据四、中国银行汇款凭证。意在证明：吴震去世后，被告王艳慧个人交纳第二笔购房款16万元。原告对证据四真实性及证明问题无异议；证据五、冰上基地教练员公寓认购承诺书。意在证明：1.涉案房屋与该认购承诺书是同一性质，系吴震生前单位给其配售的公寓房，具有福利性质。2.分房单位黑龙江省冰上训练中心制定认购方案明确“本次采取实名制配售认购，不得用他人姓名认购和进行房产登记，公寓入住五年内不得私自出售、出租、转让、借用。”3.原告李炳哲作为该单位职工，对该出售方案及认购规则是明知的。即便其与吴震私下签订房屋转让协议也是无效的。原告对证据五真实性及证明问题均有异议。该证据与本案无关，并且该证据形成于吴震交付第一期预交房款之后，该证据形成2014年9月5日。该承诺书承诺人并不是吴震本人。原告举示的证据一因合同一方当事人已经死亡，且被告不予认可，本院对该证据不予认定；原告举示的证据二、三真实性本院予以认定，但不能证明其所要证明的内容，本院不予采信；原告举示的证据四、五真实性本院予以认定，但与本案无关，本院不予采信。被告举示的证据证据能证实案件事实，本院予以采信。经审理查明，被告王艳慧丈夫吴震（已于2016年7月8日死亡）生前系黑龙江省体育局运动创伤医院职工，2014年8月12日吴震通过所在单位认购单位内部公寓房一套（黑龙江省冰上训练中心教练员公寓2423房间，使用面积52.68平方米，建筑面积81.65平方米，首期认购款12万元），吴震认购该房后，于2014年8月27日通过黑龙江省体育局运动创伤医院交纳了第一期购房款12万元。后吴震因意外于2016年7月8日死亡。现原告主张其与吴震于2016年5月31日签订了房屋转让协议一份，约定吴震将其认购的上述房产以20万元转让给原告并支付了价款，故吴震去世后，原告要求吴震的妻子被告继续履行上述协议。本院认为，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第四款规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让，第六款规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。本案涉案房产系吴震生前单位的福利性分房，该房产至今没有取得房屋产权证书，即使原告与吴震签订的房屋转让协议真实，合同的一方当事人吴震已经死亡，在该房产未取得产权证的情况下，原告要求被告履行其与吴震签订的合同于法无据，原告亦未提供证据证实吴震的妻子被告书面同意该转让行为，故对其诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李炳哲的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李炳哲负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 孙雪丽人民陪审员 王丽华人民陪审员 陈淑华二〇一七年四月十八日书 记 员 苑明哲 关注微信公众号“”