（2017）粤0605民初372号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-08-22
案件名称
赵海燕与佛山市南海国昌投资有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵海燕,佛山市南海国昌投资有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初372号原告:赵海燕，女，1977年12月15日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区，委托诉讼代理人：欧永生，广东沁森律师事务所律师。被告：佛山市南海国昌投资有限公司，住所地：佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道南自编2至6号办公楼二楼，统一社会信用代码91440605XXX。法定代表人：崔伟权，该公司经理。委托诉讼代理人：黄龙生，广东重威律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟承霖，广东重威律师事务所律师助理。原告赵海燕与被告佛山市南海国昌投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月7日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人欧永生、被告的委托诉讼代理人黄龙生、钟承霖到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》和《国昌·新城市广场委托经营合同》无效；2.被告返还本金1207485元及利息（以1207485元为本金从原告支付上述款项之日起至付清之日止按月息百分之二计算，暂计至2017年1月1日为603742.5元）3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月2日，原、被告签订《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》和《国昌·新城市广场委托经营合同》，约定被告将国昌·新城市广场G1008的物业及配套场地的经营使用权交付给原告有偿经营使用，使用费为1207485元，但又约定在被告交付涉案物业的同时，原告委托被告对涉案物业进行经营和管理，被告在约定的时间按照约定的标准向原告支付经营回报，同日，原告支付了上述使用费。原告认为：1.涉案物业不具备合法出租的条件，相应的合同无效；合同签订至今，被告无法证明涉案物业用于出租的合法状态，根据合同记载，涉案物业所在地块为佛山市南海区大沥镇白沙村白沙股份合作经济社的集体用地，被告未能向原告提供涉案物业及其所在地块相应的国有土地使用权证、建设工程规划许可证以及其他产权证明。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”2.被告实际上是以合法形式掩盖其变相非法吸收公众存款的目的，合同亦应无效；被告故意让原告同时签订《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》和《国昌·新城市广场委托经营合同》，并约定两份合同“同时互为生效条件”。也即，被告根本就不需要实质向原告交付涉案物业，只需拿着图纸凭空承诺，就要原告交费并承诺给予固定的回报。同时，合同还就物业的回购做了约定。实质上，被告是以表面上“合法”的租赁、委托经营的方式掩盖其变相非法吸收公众资金的目的。根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第（一）项的规定：不具有房地产销售的真实内容或不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等非法吸收租金的，以非法吸收公众存款罪处罚。可见，被告的行为完全符合上述规定，根据《合同法》第五十二条第（三）项规定，以合法形式掩盖非法目的，合同无效。被告辩称，1.涉案商场项目是被告通过租赁白沙村土地而投资几个亿自建的项目，白沙村的该土地是属于政府征收集体土地后的返还地，属于商业性质的国有划拨土地，对于该类型的返还地在全国还有很多，村集体一般都无力开发，通常都是出租给第三方投资开发，但由于产权只能归集体所有，不能转让，因此，被告投入巨资兴建商场后，只能是通过租赁形式出租经营，国昌公司兴建该商场以及出租经营手续齐全，当前商场已开业三年多，经营状况良好，在当地具有较好的商业价值及口碑；2.被告在商场建成后对外招商时，以多种方式同步招商，其中有租赁几年时间自己经营的，有长期租赁后自己经营的，有长期租赁后自己出租给品牌商户开展经营的，也有长期租赁后委托被告统一经营的，这是客户与被告双向选择的结果；3.原告承租涉案物业后为了确保受益的稳定性，已经选择委托被告统一经营，被告也已经按照业态的分布统一招入品牌商户开展经营，这种委托经营方式在商业实践中也普遍采用，尤其是在项目开业初期，通过统一招商、统一布置业态的方式，提升广场整体水平，也有利于项目发展，如果放任租户自己无序选择业态开展经营，很可能导致项目难以发展；4.从《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》和《国昌·新城市广场委托经营合同》的约定来看，双方就是单纯的租赁关系，因为原告在委托经营期届满以后是可以选择收回商铺自己开展经营的，且原告当前尚未到收取委托经营汇报的期限，被告也并无违约行为。综上，原、被告之间的关系与非法吸收公众存款罪的司法解释所阐述的情况不符合，双方之间的合同均是合法有效的，应依约履行。首先，涉案商场所在土地的特殊性导致被告只能对外出租经营；其次，被告也是真真正正投入巨额资金开展建设经营的投资行为和经营行为，而且整个项目经营面积将近20万平方米，如原告般选择长期租赁后委托经营的客户并不多，绝大部分是被告直接面对品牌商户招商经营，且现在经营状况良好，在当地有经济效益和社会效益；最后，关于经营行为合法性问题，被告有与本案近似的案件，已经有生效判决确认合同有效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提供的广东省企业基本建设投资项目备案证（加盖佛山市南海区大沥镇白沙村白沙股份合作经济社公章）、中华人民共和国建设工程规划许可证（加盖佛山市南海区大沥镇白沙村白沙股份合作经济社公章）、中华人民共和国建筑工程施工许可证、南府国用（2015）第0707200号土地使用权证、粤房地权证佛字第××号房地产权证（加盖佛山市南海区大沥镇白沙村白沙股份合作经济社公章）复印件各1份，因南府国用（2015）第0707200号土地使用权证所载土地信息与佛山市南海区国土城建和水务局出具的土地登记档案电脑查询信息表所载的该土地信息一致、粤房地权证佛字第××号房地产权证所载的建筑物信息与佛山市南海区国土城建和水务局出具的佛山市（南海区）房产查询证明所载的该建筑物信息一致，故本院对南府国用（2015）第0707200号土地使用权证、粤房地权证佛字第××号房地产权证的真实性予以确认。广东省企业基本建设投资项目备案证、中华人民共和国建设工程规划许可证、中华人民共和国建筑工程施工许可证，因被告未提供相应证据的原件，对上述证据的证明内容，本院以南府国用（2015）第0707200号土地使用权证、粤房地权证佛字第××号房地产权证、土地登记档案电脑查询信息表、佛山市（南海区）房产查询证明的证明内容为准。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道南自编2至6号的4层框架结构建筑物于2013年2月4日办理房地产权证，登记权属人为佛山市南海区大沥镇白沙村白沙股份合作经济社。2016年2月1日，佛山市南海区大沥镇白沙村白沙股份合作经济社出具说明，确认上述建筑物系被告向其承租土地后投资建设，在2011年2月11日至2036年2月10日期间上述建筑物租赁经营使用权归被告，且佛山市南海区大沥镇白沙村白沙股份合作经济社出具证明，确认佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌·新城市广场与房地产权证所载建筑物为同一地址。2014年12月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区建设大道与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌·新城市广场G1008的物业及配套场地租给乙方有偿经营使用；铺位建筑面积约48.09平方米，用途为商业；使用期限为自2015年5月1日起至2032年10月31日止；铺位和场地综合使用费为5749.64元/月，合同期内乙方应向甲方缴纳的铺位和场地综合使用费总额为1207485元，乙方在合同签订当日按使用费总额的50%支付首期款共600000元，合同签订之日起三十日内按使用费总额的50%支付余款共607485元；物业交付时间为2015年5月1日；为便于实现项目统一经营管理，乙方同意自取得物业使用权之日起90个月的期限内将该物业委托甲方进行管理和经营，委托期限自2015年5月1日起至2022年10月31日止，具体委托合作方式、双方的权利义务等以双方订立的《国昌·新城市广场委托经营合同》约定为准；委托经营期限届满后，乙方选择自行经营使用该物业的，须在委托经营期限届满后10日内将装修方案报甲方审核备案，经甲方书面同意后方能实施；甲方授权佛山市南海国昌投资有限公司大沥分公司对该项目实施统一的经营管理，乙方应按该物业的建筑面积和佛山市南海国昌投资有限公司大沥分公司制定的收费标准支付综合经营服务费，乙方应在每月5日前向佛山市南海国昌投资有限公司大沥分公司支付当月综合经营服务费；原告有权在90个月的委托经营期限届满时书面通知甲方解除本合同，但该书面通知应当在委托经营期届满前提前180天送达甲方，甲方在收到乙方书面通知后，本合同即可在90个月委托经营期届满日自动解除，双方合同权利义务自动终止，甲方收回物业；甲乙双方一致确认回购价格为1509356元，甲方应在收回物业之日起30日内，一次性将1509356元支付给乙方，如乙方未在约定的期限内行使合同解除权的，不得再根据合同约定解除本合同；甲方有以下情形之一的，乙方有权解除合同：（1）未按约定期限向原告交付物业，（2）因甲方原因造成乙方不能正常使用该物业超过60日以上的，乙方因此解除合同的，甲方除应退回乙方剩余使用期的使用费外，还应按剩余使用期场地使用费金额的30%支付乙方违约赔偿金；乙方违反本合同规定的义务或有下列事项之一的，甲方有权解除合同并追究乙方违约责任，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除：（1）乙方未按期支付各项费用，迟延超过30日以上的，（2）经营过程中，产品经常出现质量问题、欺骗消费者或者销售假冒伪劣商品，经甲方核定累计遭到投诉三次以上（含本数）的，（3）因乙方违法经营被国家行政机关查处，影响甲方或广场声誉的，因商品质量或服务质量被新闻媒体曝光影响甲方或广场声誉的，因乙方其他行为给甲方或广场造成恶劣影响，包括（但不限于）被新闻媒体负面报道、被政府部门或社会组织批评或处罚等，（4）因乙方违反法律或严重违反本合同、服务公约和管理规定，经甲方书面通知后拒绝整改或未按期整改的，（5）与顾客吵架或打架，或者由其他严重侮辱顾客行为的，（6）乙方未经甲方同意对所承包物业或广场其他部位进行装修、改建或其他破坏行为，（7）在经营期间以任何借口张贴、散发非经营性文字或开展聚众游行、示威及其他任何不利于广场经营、声誉的行为的，（8）未经甲方同意，将商铺以转租、分租、转包、分包、出借等任何形式交给他人使用，（9）乙方擅自停止营业达三日以上的，（10）委托经营期限届满且乙方收回物业自行经营后，未能按照约定履行装修、进场义务的，（11）乙方有其他违反法律、本合同、服务公约或管理制度的行为，造成甲方重大损失的；甲方因上述事由解除合同的，乙方应按剩余使用期场地使用费金额的30%支付甲方违约赔偿金，在乙方结清该物业实际产生的综合经营服务费、水电费等费用后，甲方将剩余使用期场地使用费余额无息退还给乙方，若乙方支付的赔偿金不足以弥补甲方损失的还应足额赔偿；《国昌·新城市广场经营服务公约》、《国昌·新城市广场综合经营服务合同》《国昌·新城市广场委托经营合同》为本合同的重要组成部分，与本合同一起构成甲乙双方必须遵守的全部合同权利和义务。同日，原告（乙方）与被告（甲方）还签订一份《国昌·新城市广场委托经营合同》，约定：乙方依据《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》取得了国昌·新城市广场G1008的物业及相配套场地的经营使用权，使用用途为商业，使用期限为2015年5月1日起至2032年10月31日，乙方同意将该物业委托甲方进行经营和管理；委托期限自2015年5月1日起至2022年10月31日止，委托期内，乙方按以下约定收取委托经营回报：甲乙双方一致同意，2015年5月1日至2017年10月31日期间，甲方无须向乙方支付经营回报，2017年11月1日起至2019年10月31日止，乙方按每月11320.17元的标准收取经营回报，2019年11月1日起至2021年10月31日止，乙方按每月12577.96元的标准收取经营回报，2021年11月1日起至2022年10月31日止，乙方按13835.76元的标准收取经营回报；乙方同意甲方授权佛山市南海国昌投资有限公司大沥分公司对该物业进行统一的商业经营和管理，除合同约定的经营回报外，委托期内该物业的经营收入由甲方享有，经营风险由甲方承担；经营回报由乙方按月进行收取，被告应当在每月的10-20日将上一月份产生的回报收益支付到乙方指定账户；合同期满后双方未能达成续约的，甲方应当于合作期届满之日起十五日内将该物业使用权返还给乙方，由乙方自行经营使用；甲方延期支付收益回报的，自延期之日起按日万分之五标准向原告支付延期付款违约金，延期支付超过180天，原告有权单方面终止合同，收回物业自主经营。2014年12月2日，原告向被告支付铺位和场地综合使用费600000元；同月4日，原告向被告支付铺位和场地综合使用费607485元。2017年1月6日，原告提起本案诉讼，诉讼中，原、被告均确认国昌·新城市广场位于佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道，根据合同约定，至本案庭审辩论终结前被告尚不需要向原告支付经营回报；原告明确其主张被告退还铺位和场地综合使用费1207485元的依据基于原、被告签订的《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》和《国昌·新城市广场委托经营合同》无效。本院认为，本案的争议焦点为《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》、《国昌·新城市广场委托经营合同》的效力问题，对此本院作如下分析：一、国昌·新城市广场G1008铺位是否具备合法适租的条件；位于佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道南自编2至6号的4层框架结构建筑物于2013年2月4日办理房地产权证，登记权属人为佛山市南海区大沥镇白沙村白沙股份合作经济社。佛山市南海区大沥镇白沙村白沙股份合作经济社确认上述建筑物系被告向其承租土地后投资建设，国昌·新城市广场与房地产权证所载建筑物为同一地址，且原、被告均确认国昌·新城市广场位于佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道，而原告虽不认可国昌·新城市广场与房地产权证所载建筑物为同一地址，但其并未提供足以反驳的证据，故本院认定被告出租给原告的商铺已办理房地产权证，合法适租。在被告提供相应房地产权证的情况下，原告并未提供证据证明房地产权证所载建筑物情况与建筑物实际情况不符，故对原告认为国昌·新城市广场G1008铺位不具备合法适租条件的主张，本院依法不予采纳。佛山市南海区大沥镇白沙村白沙股份合作经济社确认在2011年2月11日至2036年2月10日期间上述建筑物租赁经营使用权归被告，原告出租给被告的国昌·新城市广场G1008铺位的租赁期限为2015年5月1日起至2032年10月31日止，被告不存在就国昌·新城市广场G1008铺位与原告签订的租赁合同期限超出其与佛山市南海区大沥镇白沙村白沙股份合作经济社约定的租赁期限而致超出部分无效的情形。二、《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》、《国昌·新城市广场委托经营合同》是否具备《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定的“以合法形式掩盖非法目的”的情形；原、被告在《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》约定国昌·新城市广场G1008铺位的交付时间为2015年5月1日，被告向原告交付铺位后，原告委托被告经营，是原、被告基于商业价值的考虑而协商一致达成的合意，原告并未提供证据证明被告存在非法吸收公众存款的目的，故对原告依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定要求确认《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》、《国昌·新城市广场委托经营合同》无效的主张，本院依法不予采纳。综上，被告出租给原告的商铺已办理房地产权证，原告与被告于2014年12月2日签订的《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》、《国昌·新城市广场委托经营合同》均系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，原告主张《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》、《国昌·新城市广场委托经营合同》无效，并基于该两份合同无效要求被告退还铺位和场地综合使用费1207485元及利息的诉讼请求均没有事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（五）项、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告赵海燕的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，受理费减半收取为10550.52元（原告已预交），由原告赵海燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一七年四月十八日书记员 邓洁婷书记员 蓝斯艺 百度搜索“”