（2017）湘0104民初413号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-12-13
案件名称
曾丰伟、郑倩等与杨高虹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾丰伟,郑倩,杨高虹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初413号原告（反诉被告）曾丰伟，男，1982年10月19日出生，汉族，住湖南省涟源市。原告（反诉被告）郑倩，女，1986年3月28日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。两原告共同委托代理人李忠孝，湖南旷真律师事务所律师。被告（反诉原告）杨高虹，女，1964年5月10日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人宁芳媚，湖南高新律师事务所律师。委托代理人彭巧霜，湖南高新律师事务所实习律师。原告（反诉被告）曾丰伟、郑倩诉被告（反诉原告）杨高虹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理。在审理过程中，被告杨高虹向本院提起反诉，本院经审查依法受理反诉，并决定本诉与反诉合并审理。依法由审判员杨玮担任审判长，与人民陪审员周绍南、周志国组成合议庭于2017年4月10日公开开庭进行了审理，书记员段腾腾担任庭审记录。原告（反诉被告）曾丰伟及两原告共同委托代理人李忠孝，被告（反诉原告）杨高虹的委托代理人宁芳媚、彭巧霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曾丰伟、郑倩诉称：原、被告双方经中介介绍认识，于2016年10月14日签订房屋买卖合同，原告以银行按揭方式购买被告所有的开福区××.××房屋。原告支付定金30000元给被告，并于2016年11月1日将剩余首付款276000元按银行要求存入原告申请按揭贷款的账户。该按揭贷款于2016年11月23日获银行审批通过。原、被告双方于次日见面商量付首付款和过户具体事宜，双方约定2016年11月25日上午交首付款过户。2016年11月25日上午，被告没去，原告多次致电皆称忙，当日下午告诉原告称必须把全款都交了，此后，原告就此事与被告多次交涉，并通过中介做工作争取，得知被告不卖房屋，故原告诉至法院，请求依法判决：一、解除原、被告之间的房屋买卖合同；二、被告定金双倍返还原告60000元；三、被告赔偿原告中介费、评估费损失9100元；四、被告赔偿房屋价格上涨差额等可得利益损失67164元（暂计算600元/平米）；五、被告赔偿原告因购房借款利息损失17706.08元（以306000元为基数，按月息2%自2016年10月14日计算至2017年1月10日，之后利息继续计算至法院判决解除合同后被告双倍返还定金及赔偿各项损失之时）；六、诉讼费、评估费、财产保全费等由被告承担。被告（反诉原告）杨高虹辩称：原告的诉请没有事实依据，不符合原、被告之间房屋交易的客观事实；房屋买卖合同的解除是由于原告自身的原因造成的，原告没有交付首付款，违反约定不委托中介办理贷款手续等，由于原告上述行为，被告已经行使合同解除权，由此造成的损失，原告应该自行承担。反诉原告（本诉被告）杨高虹反诉称：反诉原告为筹措投资资金，通过湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称中介方）提供中介服务出售位于开福区××号房屋。2016年10月14日，反诉原告通过中介方与反诉被告曾丰伟结识，三方经协商就房屋买卖达成一致，约定：房屋总价款为856000元，首付款306000元包含定金，余款550000元通过银行贷款方式支付；反诉被告于2016年10月14日向反诉原告支付3万元定金，2016年11月14日前，反诉被告支付余下首付款276000元、通过银行贷款审批手续，余款550000元的实际到账日期以银行实际情况为准，差额部分在银行放款后三日内据实结清，多退少补；同时约定，反诉原告与反诉被告共同委托中介方代为办理银行贷款、产权过户等手续；反诉被告应支付居间服务费8600元；本次交易应缴纳的所有税、费及其他费用由反诉被告承担，反诉原告收到全款之日履行交房义务。三方将上述约定记载于《房屋买卖合同》中，并依约进行履行：反诉被告当日支付了30000元定金；反诉原告当场交付了办理相关手续所需的全部资料。后因两反诉被告共同办理贷款需要，2016年10月28日左右，经反诉被告电话通知，反诉原告前往建设银行芙蓉支行处与两反诉被告签署了《购房合同》以专门用于两反诉被告办理银行贷款。但反诉被告并未按约定在2016年11月14日支付首付款，在反诉被告已经逾期十天的情况下，反诉原告仍然本着善意于2016年11月24日与反诉被告、中介方进行沟通，但反诉被告不仅不愿意先支付首付款，还以中介方要违规收取加急费、了难费等理由要求反诉原告承担部分费用，并当众发表极度影响交易顺利进行的言辞。由于意见分歧很大，各方没有就相关问题达成一致意见。2016年12月1日，反诉被告曾丰伟却向反诉原告发送恐吓短信，使得反诉原告尤为反感，双方分歧被迫再次升级。反诉原告在不知情已进入诉讼程序的情况下，先后于1月17日和2月6日催问反诉被告对房子买还是不买，反诉被告未明确表态。反诉原告遂于2017年2月20日发出《关于购房的函》，催告其在2017年2月22日前答复是否购买房屋，逾期答复视为放弃买房，双方房屋买卖关系终止。但反诉被告未予明确答复，直至2017年3月21日，反诉原告才知情反诉被告已经诉至法院。基于对两反诉被告履约的充分信赖，反诉原告在2016年11月1日与案外人签订的《转让协议》中约定反诉原告于11月1日、11月10日前和11月24日前分别支付款项5000元、15000元和100000元，如未按期付款，案外人则收回经营权，且已收取的转让费不予退还，同时反诉原告需要恢复原状并赔偿损失。由于反诉被告并没有如期支付首付款，导致反诉原告不得不另行付息筹借资金用于向案外人承担付款义务。同时也是由于反诉被告的违约行为导致房屋连续空置四个月之久，造成反诉原告租金损失。综上所述，反诉原告从始至终本着诚信与善意原则履行合同，但二反诉被告却不守诚信，置双方的约定于不顾并一度恶意引起分歧与争议，迟迟不支付首付款，已经构成根本违约，反诉原告依法有权不退定金。在反诉原告合理催告的情况下，双方的房屋买卖关系已经终止，因反诉被告的违约行为导致反诉被告额外承担资金利息和房屋空置的损失，应当予以赔偿。故反诉原告反诉至法院，请求依法判决：一、确认原、被告之间的房屋买卖合同已于2017年2月22日解除；二、反诉原告收取的30000元定金不予退还；三、反诉被告赔偿因违约造成的房屋空置损失10000元；四、反诉被告赔偿反诉原告筹措资金的利息损失4000元，（以100000元为基数按月息1%自2016年11月15日起计算至实际付清之日止，暂计算至2017年3月15日）。在庭审过程中，反诉原告增加诉讼请求：要求反诉被告承担反诉原告因调查取证所花费的公证费2200元。反诉被告（本诉原告）曾丰伟、郑倩对反诉辩称：反诉原告在双方签订房屋买卖合同后，约定房屋过户，故意拖延，拒绝房屋过户，已经违约，不存在其拥有合同解除权，其所谓的行使合同解除权的时间是原告立案之后，因此，反诉原告的请求是没有事实与法律依据的。经审理查明：涉案房屋位于长沙市开福区××.××房。该房屋登记在杨高虹名下。曾丰伟与郑倩系夫妻关系。2016年10月14日，曾丰伟、郑倩与杨高虹在新环境的居间服务下就买卖涉案房屋事宜进行协商。同日，曾丰伟向杨高虹交纳购房定金30000元，杨高虹就上述定金向曾丰伟出具《收条》，该收条载明：今收到曾丰伟（身份证号）购杨高虹（身份证号）位于开福区××.××房产权证号71××50购房定金人民币叁万元整（￥30000.00）。备注：1、实际成交价为人民币捌拾伍万陆仟元整（￥856000.00）；2、曾丰伟贷款购房银行贷款人民币伍拾伍万元整（￥550000.00），首付含定金共计人民币叁拾万零陆仟元整（￥306000.00）；3、支付定金后若甲方（杨高虹）违约则支付曾丰伟双倍定金和中介费，若曾丰伟违约则杨高虹收取的定金不退需支付的中介费由曾丰伟承担。后曾丰伟向新环境公司支付中介服务费8600元。但最终曾丰伟、郑倩及杨高虹双方均未在中介方新环境公司提供的《房屋买卖合同》上签字确认。之后曾丰伟、郑倩如约于2016年10月26日向银行就涉案房屋申请办理银行按揭贷款手续。2016年10月28日，杨高虹（卖方）、曾丰伟、郑倩（买方）就涉案房屋签订了《购房合同》。该合同约定：卖方将涉案房屋卖给买方，购房价款为856000元，合同约定买方采取银行贷款的方式向卖方支付房款，买方于签订合同之日，支付购房定金30000元；买方贷款审批通过后，支付首付款276000元，之后买方通过银行贷款向卖方支付购房款550000元，尾款由银行直接向卖方支付。2016年11月23日，曾丰伟关于涉案房屋的银行按揭贷款由银行审批通过。在办理上述银行按揭贷款过程中，曾丰伟、郑倩花费针对涉案房屋的价值评估费500元。2016年11月25日，曾丰伟、郑倩及新环境工作人员约杨高虹前往房产登记部门办理涉案房屋过户手续，但是杨高虹未前往办理，且在此后提出要求曾丰伟、郑倩一次性支付购房款项，曾丰伟、郑倩未同意，后曾丰伟、郑倩于2017年1月10日向本院提起诉讼。2017年2月20日，杨高虹向曾丰伟、郑倩发出《关于购房的函》，该函件载明：“……如果你们要买我的房子，请你们在2017年2月22日之前给我明确答复。如不答复，视为放弃买房，双方房屋买卖关系立即终止，我就将此房转卖给他人。如果要买，请在2017年3月5日之前来我处向我支付首付款276000元，尾款550000元于2017年3月15日之前由双方选择的贷款银行按约定直接向我支付。2017年3月5日是我给你们支付首付款的最后期限，如果你们不在这个期限内支付首付款，视为你们放弃购买我房屋的行为，我们之间的房屋买卖关系就终止了，我就将此房屋卖给其他人……。”曾丰伟、郑倩收到了上述函件，但是考虑到已诉至法院，故未在2017年3月5日之前支付首付款。上述事实，有当事人当庭陈述，当事人提交并经庭审质证的《购房合同》、《收条》、《发票》、《收款收据》、《关于购房的函》、通话录音、证人证言等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，杨高虹与曾丰伟、郑倩签订的《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定严格履行义务。依据《购房合同》的约定，买方采取银行贷款的方式向卖方支付房款，买方于签订合同之日，支付购房定金30000元；买方贷款审批通过后，支付首付款276000元，之后买方通过银行贷款向卖方支付购房款550000元，尾款由银行直接向卖方支付。在曾丰伟关于涉案房屋的银行按揭贷款审批通过之后，曾丰伟、郑倩及中介方新环境公司的工作人员约杨高虹办理房屋过户手续，但杨高虹并未前往办理，且在此后提出要求曾丰伟、郑倩一次性支付购房款项，故本院认定，杨高虹存在违约行为。现曾丰伟、郑倩主张解除双方签订的《购房合同》，杨高虹同意解除，故本院对此予以确认：曾丰伟、郑倩与杨高虹于2016年10月28日签订的《购房合同》解除。至于具体的合同解除时间，本院依据向杨高虹送达起诉状副本等材料的时间确定为2017年3月21日。杨高虹抗辩主张依据杨高虹向曾丰伟、郑倩发出的《关于购房的函》，《购房合同》已于2016年2月22日解除，对此，本院认为，该函件系杨高虹在曾丰伟、郑倩向本院提起诉讼后发出，且该函件对合同解除的时间确定不具有唯一性，故对杨高虹的该项抗辩主张，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，因杨高虹的违约行为导致双方合同未能继续履行，故杨高虹已收取曾丰伟、郑倩交纳的购房定金30000元应双倍返还，而杨高虹反诉主张曾丰伟、郑倩赔偿因曾丰伟、郑倩违约造成的房屋空置损失10000元、及赔偿杨高虹筹措资金的利息损失4000元、因调查取证所花费的公证费2200元，亦无相关法律依据，本院不予支持。另杨高虹抗辩主张曾丰伟、郑倩未按照其提供的《房屋买卖合同》约定于2016年11月14日之前支付首付款构成违约，本院认为，曾丰伟、郑倩及杨高虹双方均未在杨高虹提供的《房屋买卖合同》上签字确认，且曾丰伟、郑倩对该合同内容亦不予认可，故本院认为，该《房屋买卖合同》并未成立，现杨高虹据此主张曾丰伟、郑倩未按该合同约定的时间支付首付款构成违约，理据不足，故本院对杨高虹的上述抗辩主张不予采纳。关于曾丰伟、郑倩主张杨高虹赔偿其支付的中介费8600元、申请银行贷款中产生的评估费500元、赔偿房屋价格上涨差额等可得利益损失67164元、房屋价值评估费及赔偿因购房借款利息损失17706.08元。对此，本院认为，曾丰伟、郑倩支付中介费8600元及评估费500元，曾丰伟、郑倩提供证据证明上述费用系其在购房涉案房屋过程中产生，现因杨高虹违约导致合同未能得到继续履行，故杨高虹应赔偿曾丰伟、郑倩支付的上述费用；至于曾丰伟、郑倩主张的房屋价格上涨差额等可得利益损失67164元，本院综合考虑涉案房屋所在地段房地产价格的变动情况，从诚实信用原则及公平原则出发，酌情认定杨高虹应赔偿曾丰伟、郑倩因杨高虹违约造成房屋价格上涨差额等可得利益损失20000元。另曾丰伟、郑倩主张的因房屋价格上涨差价的评估费，因曾丰伟、郑倩于2017年4月14日向本院提出撤回房屋价值评估的申请，该评估费并未实际发生，故本院对原告的该主张不予支持；至于曾丰伟、郑倩赔偿杨高虹因购房借款利息损失17706.08元。对此，本院认为，曾丰伟、郑倩未提供因购房借款而出具的借条原件予以核对，且未提供证据证明因上述借款已支付的具体利息数额，故对曾丰伟、郑倩的该项主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）曾丰伟、郑倩与被告（反诉原告）杨高虹于2016年10月28日签订的《购房合同》自2017年3月21日解除；二、被告（反诉原告）杨高虹于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）曾丰伟、郑倩双倍返还购房定金60000元；三、被告（反诉原告）杨高虹于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）曾丰伟、郑倩赔偿款项29100元；四、驳回原告（反诉被告）曾丰伟、郑倩其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杨高虹其他反诉请求。如果被告（反诉原告）杨高虹未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费收取3379元，财产保全费1270元，合计4649元，由原告（反诉被告）曾丰伟、郑倩负担1959元，被告（反诉原告）杨高虹负担2690元；反诉案件受理费450元，由被告（反诉原告）杨高虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 杨 玮人民陪审员 周志国人民陪审员 周绍南二〇一七年四月十八日书 记 员 段腾腾附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来自：