（2017）陕01民终1824号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-06-09
案件名称
张尧与西安润基物业管理有限公司、西安市新城区紫薇家天下业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张尧,西安润基物业管理有限公司,西安市新城区紫薇家天下业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终1824号上诉人（原审原告）：张尧，男，1989年2月8日出生，汉族，无业，西安市新城区。委托诉讼代理人：张文新，男，1964年5月13日出生，汉族，无业，西安市新城区。系张尧之父。被上诉人（原审被告）：西安润基物业管理有限公司，住所地：西安市高新区新型工业园西部大道2号企业壹号公园J18号一层。法定代表人：刘英，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙羽，陕西高新域律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，男，1993年12月20日出生，汉族，西安润基物业管理有限公司法务，住西安市雁塔区。被上诉人（原审被告）：西安市新城区紫薇家天下业主委员会，住所地：西安市新城区长乐东路紫薇家天下小区内。负责人：王明魁，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：王建华，女，1959年11月21日出生，汉族，西安市新城区紫薇家天下业主委员会委员，住西安市新城区。上诉人张尧因与被上诉人西安润基物业管理有限公司（以下简称润基物业公司）、西安市新城区紫薇家天下业主委员会（以下简称紫薇业委会）物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初2866号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张尧及其委托诉讼代理人张文新，被上诉人润基物业公司委托诉讼代理人孙羽、王伟，被上诉人紫薇业委会委托诉讼代理人王建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张尧上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持张尧的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由润基物业公司和紫薇业委会负担。事实和理由：西仲调字（2013）第353号调解书中要求的只是对室内财产损害的赔偿，在本案中其并未提及该请求。（2015）长安民初字01953号民事判决赔偿的是2013年3月至2014年1月的租金损失、电梯费、物业费、垃圾费等。2016年2月29日该案执行结案，以此判定2016年2月之前已经得到了赔偿的结论是错误的。本案提及的请求是2014年2月至2016年5月的损失。房屋长期漏水造成的损失应为：室内财产损失，包括室内装修、墙面粉刷、家具等财产损失（已解决）；房屋使用损失（租金损失）；还有物业费、取暖费等间接损失，如果正常出租，这些费用是其不用自己负担。损失未完全解决，其只能保留证据，待鉴定机构、法院随时取证、鉴定。润基物业公司辩称，房屋漏水的原因是工程质量瑕疵，应当由开发商赔偿，开发商也已经对此作出了赔偿。在张尧房屋漏水过程中，润基物业公司尽到了维护管理的义务，而且于2013年5月已经解决了漏水的问题，张尧的房屋已经可以正常居住。张尧请求的2013年2月至2014年1月不能居住的损失赔偿，润基物业公司已经做出了赔偿。房屋已经修复完毕，张尧自己不及时维修而扩大损失与润基物业公司无关。请求驳回上诉、维持原判。紫薇业委会辩称，其和物业公司签的是物业服务合同，业委会没有收过业主钱，业委会没有义务给张尧维修房子。事情发生后，业委会也催促物业修理，但是业委会只是监管部门，没有支配权。业委会申请的大修基金已经批准了。张尧向一审法院诉讼请求：1.请求判令润基物业公司返还张尧所交的电梯费、垃圾费、物业费共计2140元；2.判令润基物业公司返还张尧所交的取暖费共计1712.2元。3.判令润基物业公司、紫薇业委会赔偿张尧租金损失共计33600元；4.由润基物业公司、紫薇业委会承担本案诉讼费用，并向张尧赔礼道歉。一审法院认定的事实：张尧系紫薇家天下的业主，其购买的紫薇家天下8号楼12407号房屋位于8号楼顶层。自2008年5月始，该房屋一直持续向外出租，截止2013年2月14日止。自2009年开始，张尧发现房屋顶部时有漏水现象，多次向润基物业公司、紫薇业委会反应情况之后，问题一直未能得到解决。2013年3月15日，张尧认为屋顶防水施工质量存在问题，向西安仲裁委员会申请仲裁，要求开发商西安紫薇地产开发有限公司（以下简称紫薇公司）承担责任、赔偿损失。西安仲裁委员会于2013年11月4日作出西仲调字（2013）第353号调解书，确认紫薇公司支付张尧维修费7500元，该调解书已于2014年11月17日履行完毕。2013年5月8日润基物业公司与沛县防腐保温工程总公司签订了防水工程承包合同，约定由沛县防腐保温工程总公司负责对张尧所居住的8号楼的楼顶防水工程进行局部维修。2013年9月该防水工程施工完毕，张尧房屋漏水问题得到解决。2014年2月28日，张尧认为润基物业公司、紫薇业委会对房屋漏水也存在过错，故诉至法院，要求润基物业公司、紫薇业委会退还2013年3月至2014年元月的电梯费、垃圾费、物业费共计836元及租金损失13200元。西安市长安区人民法院遂作出（2015）长安民初字第01953号民事判决书，判决润基物业公司赔偿张尧房屋租金损失、电梯费、生活垃圾费、物业管理费损失共计9967.75元并驳回其要求紫薇业委会向其承担赔偿责任的诉请。一审法院认为，张尧主张的损失系因其房屋漏水尚未修复，无法对外出租而产生的间接损失，而润基物业公司已于2013年9月解决了屋顶水箱溢水问题，张尧的相应损失也已分别通过仲裁及诉讼的方式得到了赔偿。张尧在房屋已具备修复条件且紫薇公司已支付维修费的情况下仍未能及时维修房屋，导致损失的持续扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。现张尧主张的2014年2月至2016年5月的费用及租金损失均系扩大的损失，故应由其自己承担责任。张尧称因润基物业公司未能及时履行判决，自己需要保留证据故不能维修房屋之主张缺乏法律依据，不予采纳。综上，对于张尧要求润基物业公司、紫薇业委会返还其所交物业管理费等费用并赔偿租金损失、赔礼道歉之诉请缺乏法律依据，依法不予支持。为保护公民、法人的合法民事权益，维护社会稳定，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十四条之规定，判决：驳回张尧全部诉讼请求。一审案件受理费736元，由张尧负担。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，张尧主张润基物业公司、紫薇业委会赔偿其2014年2月至2016年5月期间因房屋无法对外出租而产生的租金损失33600元。因润基物业公司已于2013年9月解决了屋顶水箱溢水问题，屋顶局部防水局部维修也已完毕，房屋漏水现象已经彻底消除，张尧的房屋已具备修复条件。2014年1月，西安紫薇地产开发有限公司已经履行了西仲调字（2013）第353号调解书，向张尧支付了房屋维修费。张尧的相应损失也已分别通过仲裁及诉讼的方式得到了赔偿。张尧在房屋已具备修复条件，且西安紫薇地产开发有限公司已支付了房屋维修费的情况下，仍未及时维修房屋，导致损失持续扩大，其不得就扩大的损失要求赔偿。故本案张尧要求润基物业公司、紫薇业委会赔偿租金损失及赔礼道歉的上诉请求，依法不予支持。张尧主张如果房屋正常出租，电梯费、垃圾费、物业费、取暖费就不用其自行承担，故2014年2月至2016年5月期间其所交的电梯费、垃圾费、物业费、取暖费要求润基物业公司予以返还。因该期间房屋闲置系因张尧未及时维修、使用房屋导致的，房屋闲置的责任应由张尧自己承担。该期间张尧向物业公司缴纳电梯费、垃圾费、物业费、取暖费属于张尧应该履行的义务，张尧要求润基物业公司返还上述已缴纳的费用，依法不能成立。张尧称因润基物业公司未能及时履行判决，自己需要保留证据故不能维修房屋之主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，张尧的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费736元，由张尧负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔志刚代理审判员 陈 帅代理审判员 楚 涵二〇一七年四月十八日书 记 员 刘书方 微信公众号“”