（2017）豫15民终1153号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-05-08
案件名称
梅道荣、刘新旭房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省信阳市中级人民法院
所属地区
河南省信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梅道荣,刘新旭,方裔勤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫15民终1153号上诉人（原审被告）：梅道荣，女，汉族，1953年11月4日生，住固始县。委托代理人时新章，河南新章律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘新旭，男，汉族，1988年12月13日生，住固始县。被上诉人（原审原告）：方裔勤，女，1989年2月18日生，住固始县。二被上诉人共同委托代理人王伟，河南振寥律师事务所律师。上诉人梅道荣因与被上诉人刘新旭、被上诉人方裔勤房屋买卖合同纠纷一案，不服固始县人民法院（2016）豫1525民初2871号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人梅道荣及其委托代理人时新章，被上诉人刘新旭及其与被上诉人方裔勤的共同委托代理人王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年07月，原告刘新旭、方裔勤为了结婚用房，通过被告妹妹梅道俊介绍，二原告购买了被告梅道荣所有的一处位于固始县城××西关村内其自建楼房第四层一套房产，面积为105平方左右。双方未签订书面购房合同，购房价款约定不明确。原告述称双方口头约定购房款为32万元；被告述称毛坯房26万元，装修费10万元，共计36万元。因为双方对房屋价款有分歧，房子也一直没交付，原告结婚、生子均未能住上自己购买的该房屋。2013年08月04日，二原告支付10万元房屋预付款给被告，被告出具收条一张；2013年09月26日，二原告又支付10万元购房款，被告出具收条一张；被告也未向原告交房，并要求付清全部房款再交房。2014年03月和2015年03月，原告方裔勤母亲郑宝荣先后两次各支付5万元现金给被告妹妹梅道俊，要求梅道俊从中协调被告交房，梅道俊于2015年10月12日出具一份“收到房款10万元”的收条，被告认可该10万元购房款，但仍未交房。原告和母亲郑宝荣多次找到被告协商交房，被告要求原告付清6万元购房款才能交房。原告与被告协商要求交房或退还购房款，被告既不愿退购房款也未交房，原告遂诉请依法处理。原审认为，房屋买卖应当签订书面合同，并依法定程序办理产权变更登记，方能成立生效。本案中的房屋买卖合同在形式要件上，双方未签订书面合同，且未办理产权变更登记，违反房屋交易的法定要求，缺少合同成立的法定要件，合同未能依法成立生效，合同无效；合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。在实质要件上，首先，双方对房屋的价格约定不明，导致合同无法全面履行；其次，被告在收到购房款几年内，一直未交付房屋，因此，无论合同是否成立，被告均应退还购房款。被告庭审中认可其妹梅道俊收取原告的10万元购房款，故原告共交付给被告30万元购房款。被告抗辩原告未交清购房余款6万元而未交付房屋缺乏事实和法律依据，本院不予支持。故原告诉请合同无效并返还其已交付的购房款30万元，合理合法，本院予以支持；但双方未签订书面合同、合同价格约定不明，双方均有责任，故原告要求被告支付购房款利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百三十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第四十条、《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条的规定，判决如下:一、原告刘新旭、方裔勤与被告梅道荣之间的房屋买卖合同未依法成立，合同无效，被告梅道荣于本判决生效后五日内退还其收取的原告刘新旭、方裔勤购房款30万元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5800元，由被告梅道荣负担。上诉人梅道荣上诉称，一、双方口头达成的房屋买卖合同成立，应属有效合同。二、如果被上诉人请求解除房屋买卖协议，上诉人只能返还20万元购房款。至于剩余10万元，系装修款，属于另外一个法律关系。三、原审判决适用法律错误。四、原审双方委托代理人是同一个律师事务所的律师，程序违法。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人刘新旭、方裔勤共同答辩称，原审认定事实清楚，证据确实充分，程序适当。2013年7月，被上诉人夫妇为结婚用房，口头约定以32万元的价格购买上诉人的房屋。但上诉人装修好房屋后，坚持房款为36万元，并非32万元，必须把房款付清后才能交房。无奈之下，方裔勤和其母亲找到梅到俊协调，结果还是不行，只能让梅到俊出具收条一张。由此可见，被上诉人缴纳30万元购房款事实清楚。上诉人称10万元装修款不退还没有任何依据。二、原审判决上诉人退还30万元购房款适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审相同。另查明，二审庭审中，上诉人梅道荣向法庭提交叶春和、祝云红、席孝全、陈朋德等出具的证言一组，证明梅道俊受方裔勤的委托装修房屋的事实。被上诉人刘新旭、方裔勤质证称，对证据的真实性有异议，被上诉人并不认识证人，证言是虚假的。上诉人提交固始县自来水公司的水费收据一张，证明双方协议购买的房屋方裔勤已经使用并缴纳水费。被上诉人质证称，对收据的真实性有异议，不予认可。本院认为，上诉人梅道荣与被上诉人刘新旭、方裔勤口头达成的房屋买卖合同，由于双方的口头约定意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，依法应当认定双方达成的口头合同有效。原审以双方未签订书面合同也未办理产权变更登记为由认定双方口头合同无效明显适用法律错误，本院予以纠正。上诉人梅道荣关于双方口头达成的房屋买卖合同成立且有效以及原审适用法律错误的上诉理由本院予以支持。根据本案查明事实，被上诉人刘新旭、方裔勤已经支付给上诉人梅道荣购房款30万元（含装修款10万元），由于上诉人梅道荣在原审答辩时已认可双方协商一致由梅道荣将房屋装修完成且购房款中包含10万元装修款，因此被上诉人刘新旭、方裔勤基于双方购房款未协商一致导致合同无法履行且上诉人至今未交付房屋的实际情况要求上诉人返还购房款30万元的诉讼请求应当予以支持。上诉人关于被上诉人是委托梅到俊装修房屋的上诉理由和其原审答辩明显不符，本院不予认可。二审中上诉人提交的证人证言和水费收据的真实性不能确认，且该证据也不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的二审中的“新证据”，本院不予采信。故上诉人关于其只应返还20万元购房款的上诉理由本院不予支持。经查，原审开庭时双方当事人对对方出庭资格均无异议，故上诉人关于原审程序违法的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，虽然原审认定合同无效和适用法律错误，但判决结果正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人梅道荣承担。本判决为终审判决。审 判 长 朱 峰审 判 员 邱世财代理审判员 姚 涛二〇一七年四月十八日书 记 员 吴 雪 来源：