（2017）苏01民终2473号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-05-27
案件名称
南京市六合人民商场有限公司与马健物权保护纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马健,南京市六合人民商场有限公司,南京长发房地产开发有限责任公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2473号上诉人（原审被告）：马健，男，1981年3月7日生，彝族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：任天霖，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市六合人民商场有限公司，住所地南京市六合区雄州镇长江路2号。法定代表人：侯传宏，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：钱庆伟，男，该公司职工。原审第三人：南京长发房地产开发有限责任公司，住所地南京市玄武区九华山42号。法定代表人：蒋文，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人马健因与被上诉人南京市六合区人民商场有限公司（以下简称六合商场）、原审第三人南京长发房地产开发有限责任公司（以下简称长发公司）物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初5575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马健上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回六合商场一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由六合商场承担。事实与理由：一、六合商场与长发公司之间不存在真实的房屋买卖关系，并非诉争房屋的权利人。1.六合商场一直未能提交房屋买卖协议与购房款支付凭证，不能证明其依法取得诉争房屋所有权。一审法院仅凭六合商场的当庭陈述和权属凭证，认定其与长发公司签订房屋买卖协议、房屋经营权自协议签订之日起归六合商场所有，缺乏依据。2.根据六合商场和长发公司签订的房屋买卖协议，六合商场迟延支付购房款，已构成严重违约，该协议存在被解除的可能性。六合商场和长发公司签订的房屋买卖协议约定六合商场应当于2016年8月31日将全部购房款支付至长发公司账户，当全款付清后，长发公司才配合办理房屋交易的相关手续和资料。目前，该房屋尾款仍未支付到位。马健认为房屋买卖协议六合商场已经严重违约，存在被解除的可能性。一旦房屋买卖协议被解除，六合商场无法根据该买卖协议取得所有权，也就无法依据物权向马健主张返还房屋及支付房屋占用费的主张。3.涉案房屋买卖协议系无效协议，上诉人怀疑长发公司系假借协议之名，与六合商场赶走包括上诉人在内的多家承租户，该合同应属无效合同。六合商场并非涉案房屋的合法所有权人，无权要求上诉人腾空房屋。二、上诉人系涉案房屋合法权利人。上诉人与鱼化龙公司签订有《租赁协议书》，且鱼化龙公司系受长发公司委托签署协议。根据我国合同法第四百零二条规定，该合同可直接约束上诉人与长发公司，即长发公司系诉争房屋的实际出租人。即使长发公司解除了与鱼化龙公司的合同，也不影响长发公司与上诉人之间形成的合法租赁关系，上诉人占有涉案房屋系合法的。三、即使交易真实存在，六合商场也未取得房屋的所有权，无权要求上诉人腾空房屋。一审法院援引物权法第三十七条，存在错误。四、六合商场要求上诉人支付房屋占用费无法律依据。六合商场并非涉案房屋的权利人，其无权要求上诉人支付房屋占用费。此外，上诉人已依据《租赁协议书》合法取得租赁权，即使房屋所有权发生转移，也不影响租赁关系的存续。上诉人无须返还房屋及支付占用费。一审判决认定的计算依据和计算时间也存在明显错误。六合商场依据鱼化龙公司与上诉人签订的《租赁协议书》中的租金标准12元/平方米/天主张损害赔偿，但该租金并不代表损害本身。自上诉人取得房屋租赁权后，因鱼化龙公司与长发公司一直未办理消防验收手续，导致综合广场从未实际对外营业，上诉人也从未实际交付过租金，该租金标准仅为纸面约定，不应成为判决依据。一审法院认为房屋占用费起算时间应自从六合商场与长发公司签订买卖协议之日起计算，存在错误。首先，双方之间是否存在真实买卖协议本身存疑；其次，该协议的签订时间不代表实际损害的实际发生时间。再次，尽管六合商场称其在涉案房屋周围贴出公告并于报纸上刊登公告，但涉案房屋因无人经营空置已久，现在也无人注意报纸上的公告信息，故房屋占用费的起算点最多应自六合商场将涉案房屋物权的信息明确告知上诉人本人之日起计算。一审法院以合同签署日期作为支付赔偿的起算点，缺乏事实和法律依据。上诉人从长发公司手中承租房屋后，投入大量金钱精力，但因长发公司频繁更换受托人且怠于履行广场的消防验收工作，导致广场无法对外营业，上诉人反而要支付占有使用费，明显不公。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。六合商场辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。理由如下：1、被上诉人要求上诉人腾空并返还商铺是合法的。在长发公司与鱼化龙公司租赁合同已解除情况下，上诉人基于其与鱼化龙公司租赁合同产生的占有、使用诉争房屋无合法依据，上诉人应依法返还涉案房屋。被上诉人2016年3月6日与长发公司签订买卖协议，因买受取得包括诉争商铺在内的房屋占有、使用、收益等权利。长发公司认可被上诉人自2016年3月7日对房屋享有经营使用权。2、《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定：房屋租赁合同无效，履行期限届满或者解除，出租人请求有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。在长发公司与鱼化龙公司合同已解除情况下，上诉人应依法返还涉案商铺。其占有涉案商铺，理应支付房屋占有使用费。长发公司辩称：1、长发公司与被上诉人已经签订了房屋买卖协议，该协议正在履行中，在协议履行过程中被上诉人具有相应房屋经营使用权。因此，被上诉人要求上诉人腾空房屋有法律依据。2、长发公司与鱼化龙公司之间是租赁关系，鱼化龙公司与上诉人是转租关系，现长发公司与鱼化龙公司的租赁关系已解除，上诉人继续占有涉案房屋没有依据。六合商场向一审法院起诉请求：1、马健将非法占用的房屋腾空并返还六合商场；2、马健支付房屋占有使用费（自2016年3月7日起至马健实际返还之日，按照5元/平方米/天的标准计算）。一审法院认定事实：南京市中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋登记在长发公司名下。2013年9月29日，长发公司将上述房屋整体出租给鱼化龙公司。后鱼化龙公司与马健于2015年4月签订《房屋协议书》，约定：鱼化龙公司将诉争房屋出租给马健经营，建筑面积为32平方米（含公摊）；租期一年，自2015年4月9日起至2016年7月8日止，其中免租期三个月；年租金为58400元。后因鱼化龙公司未能足额向给长发公司支付租金、物业管理费和水电管理费等费用，长发公司与鱼化龙公司于2015年11月20日解除租赁关系。2016年1月5日，长发公司张贴公告称，由于鱼化龙公司欠缴租金、物业管理费及水电费，长发公司已与其解除《商铺整体承包租赁协议书》，另长发公司已与众邦公司签订房屋买卖协议，长发中心北面负一、负二层商业用房的经营方变更为众邦公司，众邦公司承诺将做好与鱼化龙公司的交接工作，延续各商户与鱼化龙公司签订的租赁合同，妥善处理各项事宜。2016年3月6日，六合商场与长发公司签订房屋买卖协议，长发公司将长发中心北面负一、负二层下沉式广场出售给六合商场。2016年4月29日，长发公司张贴公告称，由于众邦公司无力支付后续购房款，长发中心北面负一、负二层下沉式广场已由六合商场购买，相关协议正在履行中，自购买协议签订之日起，上述房屋的经营使用权归六合商场所有。2016年4月30日，六合商场张贴公告告知各商户，因鱼化龙公司长期拖欠长发公司房租等费用，长发公司已解除和鱼化龙公司的租赁合同，愿意继续经营的商户，需要在15日内，与六合商场商谈，重新签订租赁合同，不愿意继续承租又不愿意与六合商场合作的商户，需在15日内，将租赁房屋腾空移交给六合商场，15日内未腾空的，六合商场将强行收回房屋，并诉至法院主张相关权利。2016年5月21日，六合商场在扬子晚报上刊登上述公告内容。一审庭审中，马健提交接处警工作登记表一份，证明2016年5月30日，马健要将诉争房屋内物品拿走，六合商场人员要求马健出示相关证件及合同以证明业主身份，双方发生纠纷。诉争房屋在六合商场发出公告前后由六合商场实际占有。六合商场及长发公司质证对该证据的真实性均无异议，但认为系因马健未能提供业主身份证明，才导致纠纷发生。经一审法院询问，马健确认，在本案诉讼前，其并未向六合商场表示过要求交还诉争房屋。一审法院认为，马健依据与鱼化龙公司之间的租赁合同承租使用诉争房屋，而诉争房屋系鱼化龙公司自长发公司承租，因鱼化龙公司拖欠长发公司房租、物业管理费和水电费等，长发公司于2015年11月20日解除与鱼化龙公司之间的租赁合同，此后马健继续占有、使用诉争房屋已无合法依据，其理应返还诉争房屋。现六合商场自长发公司购买诉争房屋，并支付部分房款，长发公司亦认可六合商场自2016年3月7日起即对诉争房屋享有经营使用权，故对于六合商场要求马健将诉争房屋腾空返还的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于六合商场要求马健支付房屋占有使用费的请求，如上所述，长发公司与鱼化龙公司之间的租赁合同解除后，马健继续占有使用诉争房屋已无依据。在六合商场发出公告主张收房的情形下，马健并无交房的意思表示或行为，诉争房屋仍由其实际占用，其理应支付占用房屋期间的占有使用费。故对于六合商场要求马健支付房屋占有使用费的诉讼请求一审法院予以支持。判决：马健于判决生效之日起十五日内将南京市中山东路300号长发中心北面负二层2F-15号房屋（建筑面积32平方米）腾空并返还南京市六合人民商场有限公司，并向南京市六合人民商场有限公司支付上述房屋的占有使用费（自2016年3月7日起至实际返还之日止，按5元/天/平方米的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由马健负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，案涉南京市中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋原系长发公司所有，长发公司将上述房屋出租给案外人鱼化龙公司经营管理，鱼化龙公司又将案涉房屋转租给上诉人马健使用，故马健占有案涉房屋系基于其与鱼化龙公司的房屋租赁合同。马健虽主张长发公司与鱼化龙公司之间系委托授权关系，其签订的房屋租赁合同应当直接约束长发公司，但其未能提交授权委托书原件，即便该授权委托书真实，该委托书载明的亦仅为长发公司授权鱼化龙公司进行整体招租及经营管理，且明确约定委托自商铺整体承包租赁协议书终止之日失效，结合长发公司与鱼化龙公司签订的《商铺整体承包租赁协议书》中鱼化龙公司无权整体转租的约定，该授权委托书应系长发公司对鱼化龙公司整体转租的重新许可，并不能改变长发公司与鱼化龙公司之间原来的租赁关系，故上诉人主张其与长发公司之间存在租赁关系，依据不足，本院不予采信。本案中，长发公司与鱼化龙公司解除租赁关系后，马健与鱼化龙公司之间的租赁关系即终止，马健对涉案房屋占有使用、不予返还没有理由和依据。六合商场与长发公司签订买卖协议后，虽然未办理产权变更登记，但长发公司将涉案房屋交付六合商场占有使用，亦认可六合商场对涉案房屋享有经营使用权，因此，六合商场取得了涉案房屋的占有使用权、收益权，六合商场为了维持自身的权益，有权要求无权占有人返还房屋，支付占有使用费。六合商场在取得长发公司的授权后在案涉广场张贴公告，要求愿意继续经营的业主重新签订租赁合同，但马健与六合商场并未重新建立租赁关系，故六合商场有权要求马健迁让并承担相应的房屋占有使用费，马健主张六合商场无权让其迁让，依据不足，本院不予采纳。马健还上诉称一审法院对租金计算依据和起算时间认定存在错误，本院认为，一审以鱼化龙公司与马健签订的租赁协议书中约定的租赁收益作为计算房屋占有使用费的依据，并自六合商场取得对涉案房屋的占有使用、收益权之日起计算租金，并无不当。综上所述，上诉人马健的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人马健负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一七年四月十八日书 记 员 汪海燕 关注微信公众号“”