(2017)京03民终4778号

裁判日期: 2017-04-18

公开日期: 2017-04-28

案件名称

王学东与贾瑞全、贾文武房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王学东,贾文武,贾瑞全

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2017）京03民终4778号上诉人（原审原告）：王学东，男，1965年6月15日出生，汉族，农民，住北京市顺义区。被上诉人（原审被告）：贾文武，男，1991年7月6日出生，汉族，无业，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：周丽丽（贾文武之母），1975年3月17日出生。被上诉人（原审被告）：贾瑞全，男，1972年8月9日出生，汉族，农民，住北京市顺义区。上诉人王学东因与被上诉人贾文武、被上诉人贾瑞全房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初14525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王学东，被上诉人贾瑞全，被上诉人贾文武的委托诉讼代理人周丽丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王学东上诉请求：撤销原判，依法改判支持王学东的诉讼请求。主要事实与理由：王学东和贾文武、贾瑞全于2016年8月24日签订一份洗车店转让合同，2016年8月27日正式使用，当天就有人持贾文武、贾瑞全收过钱的会员卡来免费洗车。第二天又有许多持会员卡的车辆免费洗车。王学东就找贾瑞全询问此事。贾瑞全态度强硬，王学东只好忍声吞气。2016年9月13日贾瑞全带人来收保护费，王学东告诉贾瑞全如果这样，王学东就没办法干下去。贾瑞全带人来过几趟，王学东也不敢开门营业，保护费王学东始终也没有给贾瑞全，这个事也就不了了之了。王学东害怕贾瑞全拿钱跑了，房东不认账，王学东的钱就打了水漂，剩余的2.8万尾款不敢给贾瑞全。王学东就要求贾瑞全在原合同上增加个保人，贾瑞全得理不饶人，称：“自己签过的合同就要负责，不想干就趁早滚蛋”。2016年9月23日起贾瑞全天天向王学东索要尾款。2016年10月4日贾瑞全把王学东赶走。2016年10月5日，贾瑞全就把门锁上并用车堵上，不允许王学东再经营。2016年10月8日，王学东就递交了起诉书。2016年10月9日贾瑞全砸王学东门锁强行把王学东赶走，王学东就报了警。民警看了王学东的起诉书回执。让王学东等法院判决。王学东自交贾文武两万元后，只经营二十多天就被赶走，机器设备和房子被贾瑞全使用并垄断。王学东是净身出门，什么也没有得到，白白的给贾文武、贾瑞全洗了二十多天的会员卡车。贾文武、贾瑞全近两年来转让两次洗车店，王学东是第三人。现在贾文武、贾瑞全正贴转让广告来欺骗人。综上所述，贾文武、贾瑞全借此洗车店接二连三的转让骗人，到处收取保护费，和黑势力打成一片，致使原审法官不作为。望上级法院严惩不法分子，使受害人讨回公道。贾瑞全辩称：同意原判，不同意王学东的上诉请求。合同是有效的，要求按照双方签订的合同履行，维持原判。贾文武辩称：同意原判，不同意王学东的上诉请求。王学东向一审法院起诉请求：1.判令确认王学东与贾文武、贾瑞全之间的房屋租赁合同无效；2.判令贾文武、贾瑞全退还王学东房屋租赁费2万元；3.判令贾文武、贾瑞全支付王学东违约金1万元。事实和理由：贾文武、贾瑞全为父子关系，贾文武、贾瑞全在顺义区北务镇小珠宝屯村有一洗车部。根据贾文武、贾瑞全张贴的洗车店转让广告，2016年8月24日王学东与贾文武、贾瑞全签订了北京清溪汽车装饰服务部转让合同，约定贾文武、贾瑞全将位于顺义区北务镇小珠宝屯村二街39号门面房转让给王学东1年，转让费4.8万元，包括一年租金2万元，如有违约支付1万元的违约金。合同签订后，王学东将2万元交给贾文武，尾款一个月付清。许多事项等交尾款时从新商议。王学东接手后，店铺的真正主人把营业执照收回了，王学东要求贾文武、贾瑞全重新签订合同，并要求房东签字生效，贾文武、贾瑞全不同意要求履行原合同，致使王学东不能交接尾款。原合同是贾文武、贾瑞全贾瑞全和房东签订的，贾文武没有贾瑞全的授权和王学东签订的合同是无效的。2016年10月5日，贾文武、贾瑞全封住店铺门口，使王学东无法经营。综上所述，贾文武、贾瑞全未经房东的同意与王学东签订的合同不能成立，应终止合同，赔偿王学东的经济损失，请求法院支持王学东的诉讼请求。贾文武、贾瑞全一审答辩称，不同意解除合同，要求继续履行合同，也不同意王学东的其他诉讼请求。事实和理由以双方合同约定为准。双方约定的房屋转让费是4.8万元，年租金是2万元。房屋转让费交给贾文武，房屋租金交给贾瑞全。现在王学东还没有交房租，王学东交的2万元是房屋转让费，租金是后付的，合同到期才支付。合同的期限为签订合同之日起一年，即从2016年8月24日至2017年8月23日。贾文武向一审法院提起反诉称：判令王学东给付贾文武转让费2.8万元，并给付贾文武违约金1万元。事实和理由：2016年8月24日，贾文武与王学东签订北京清溪汽车装饰服务部转让合同，贾文武将该服务部转让给王学东经营，转让费4.8万元，合同签订后贾文武按照约定将服务部交付给王学东经营使用，但是王学东只支付了2万元转让费，剩余2.8万元至今未按照合同约定给付贾文武。按照约定，如王学东未按照约定时间交付剩余转让费应当承担1万元的违约金，贾文武认为双方签订的转让合同合法有效，王学东应当按照约定支付转让费并承担违约责任。王学东针对贾文武的反诉答辩称：不同意贾文武提出的反诉请求，贾文武的陈述是自相矛盾的。合同约定的房屋转让费和租金就是4.8万元，贾文武说是6.8万元不属实。房屋租金先付，房屋转让费后付，现在主要是房屋转让费还未付。王学东要求解除合同的理由是贾文武存在欺诈行为，其在转让广告中写明洗车店有营业执照，连同营业执照一同转让，但实际没有营业执照，也没有提供住宅。另外，贾文武之前发了好多会员卡，已经收过钱了，但是没有告诉王学东，也没有把这个钱给王学东。王学东现在将王学东的第一项诉讼请求变更为确认双方之间签订的房屋租赁合同无效，因为合同没有房东的签字，而且房东也不允许王学东在这从事洗车服务，房东也明确说贾文武无权转让。贾文武签订合同的时候，也没有贾瑞全的签字，因为这是贾瑞全租的，转租给王学东也应该是贾瑞全转租，贾文武没有权利转租。一审法院认定事实：2016年8月24日，贾文武与王学东签订《北京清溪汽车装饰服务部转让合同》（以下简称转让合同），约定：贾文武将位于小珠宝屯村二街某号的门面转让给王学东使用，建筑面积200平方米，年租金2万元；店铺现有的装饰、装修、设备全部无偿归王学东所用和所有；贾文武在2016年8月28日将店铺转让给王学东，转让费4.8万元；因王学东手里现金不够，则分期付给贾文武，王学东在2016年8月24日已交首付款2万元，剩余尾款2.8万元经双方协议，贾文武同意王学东在2016年9月24日前付清；王学东如逾期超过十五日不付清尾款则算违约，需在2016年10月10日之前交清尾款2.8万元后再向贾文武支付违约金1万元；王学东在2016年9月24日前付清尾款之后，贾文武不会再收取王学东任何费用。合同签订后，贾文武于2016年8月28日将涉诉店铺交付给王学东使用。王学东已向贾文武支付2万元。庭审中，贾文武、贾瑞全向法院提供张树海与贾瑞全于2015年12月5日签订的《房屋租赁合同》证明张树海将位于北京市顺义区北务镇小珠宝屯村珠宝二街某号院内涉诉房屋出租给贾瑞全的事实。该合同约定的出租房屋间数为正房7间，西厢房1大间，面积130平方米；租赁期限为12个月，即从2016年1月1日至2017年1月1日；房屋年租金为2万元，自合同签订之日起一次性付清。该合同第五条约定除双方另有约定外，贾瑞全需事先征得张树海同意方可转租给他人并就受转租人的行为向张树海承担责任。王学东称不清楚张树海与贾瑞全签订《房屋租赁合同》的情况，该合同的真实性无法核实，而且其与贾文武签订转让合同时贾文武、贾瑞全没有向其出示该份合同。经法院向张福清进行询问，其称张树海是其父亲，乔春兰是其母亲；《房屋租赁合同》中张树海的签名是其代父亲签的，合同一年一签；上述合同的租赁期限自2016年1月1日至2017年1月1日；2013年12月16日，以其母亲乔春兰的名义办理了涉诉北京清溪汽车装饰服务部的营业执照，但实际经营者是贾文武，其与家人均同意贾文武使用北京清溪汽车装饰服务部的名号从事经营活动；贾瑞全转租房屋一事没有经过其书面同意，但是同意贾瑞全将房屋转租他人使用，对贾瑞全将涉诉房屋转租给王学东一事知情。双方均认可张福清的陈述，但王学东称其与贾文武签订合同时不清楚营业执照的情况，也不清楚房屋租赁和情况。贾文武、贾瑞全称签订合同时，营业执照就在房屋内挂着，王学东对此是知情的，也清楚贾文武、贾瑞全租赁涉诉房屋的事实。另，贾文武、贾瑞全称涉诉店铺即上述《房屋租赁合同》中的西厢房1大间。关于王学东向贾文武、贾瑞全已经支付的2万元款项的性质，王学东称该2万元交的是房屋的租金，且包含在合同第三条约定的转让费4.8万元之内。贾文武、贾瑞全不认可王学东的陈述，称该2万元交的只是店铺转让费的一部分，店铺转让费共计4.8万元，店铺的租金是每年2万元。贾文武、贾瑞全另称，转让给王学东的店铺内的装饰、装修及洗车设备均是无偿的。经法院询问，贾瑞全称因涉诉店铺一直是贾文武在经营，所以合同上只签了贾文武的名字，其同意贾文武将涉诉房屋转租给王学东使用。审理中，王学东坚持要求确认涉诉转让合同无效，其理由是：1.合同没有约定需交纳保护费，但是现在有人向王学东收取保护费；2.贾文武、贾瑞全没有告知之前办理会员卡的情况，现在许多办理了会员卡的人来免费洗车，王学东承担不起；3.合同没有约定租赁期限，所以是无效的；4.贾文武、贾瑞全隐瞒了其与原房东签订租赁合同的情况，也不让王学东见原房东；5.贾文武、贾瑞全10月5日就将门面房锁上了，但对此没有直接证据，所以王学东才在10月8日起诉；6.王学东打算与贾文武重新签订合同，贾瑞全不同意；7.合同中约定有营业执照，但是后来营业执照被原房东拿走了，不符合合同约定；8.按照贾文武、贾瑞全提供的广告信息，贾文武、贾瑞全应当将门面房以及居住的房屋均转租给王学东，但实际上贾文武、贾瑞全仍在涉诉房屋内居住；9.合同约定的房租是2万元，但是原房东向王学东要3万元的房租，与合同约定不符。贾文武、贾瑞全坚持要求继续履行涉诉合同，理由是：首先，涉诉店铺是贾文武实际经营的，转让合同是贾瑞全授权贾文武同王学东签订的，所以合同是有效的；收保护费的事情与贾文武、贾瑞全无关，贾文武、贾瑞全也不清楚此事，实际也没有人向王学东收保护费；签订合同之后，贾文武、贾瑞全与王学东说过同意为会员退钱；贾文武、贾瑞全没有隐瞒同房东签订租赁合同的事实；贾文武、贾瑞全并未在10月5日将门面房锁上，实际是因为王学东没有付清钱款而在10月10日之后锁上的；转让合同背面写明了所转让的设备情况，王学东已经签字认可转让的费用，所以合同是有效的。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，贾瑞全从张树海处承租了涉诉房屋，贾瑞全当庭同意贾文武将涉诉房屋转租给王学东使用；贾文武作为涉诉北京清溪汽车装饰服务部的实际经营者，其与王学东签订的《北京清溪汽车装饰服务部转让合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效，王学东要求确认涉诉合同无效并退还已经支付给贾文武2万元的请求缺乏事实和法律上的依据，法院不予支持。根据本案查明的事实，贾文武按照合同约定的时间将涉诉店铺交付王学东经营，其并不存在违约行为，故王学东要求贾文武、贾瑞全支付违约金1万元的请求亦缺乏事实和法律上的依据，法院不予支持。但应当指出，因涉诉房屋的租赁期限产生的争议，双方可另行解决。根据双方合同的约定，涉诉房屋的租赁费为每年2万元，涉诉北京清溪汽车装饰服务部经营权的转让费为4.8万元，双方在合同中确认贾文武于2016年8月24日已收到王学东支付的首付款2万元并约定尾款2.8万元于2016年9月24日付清，故王学东已经支付的2万元应为涉诉北京清溪汽车装饰服务部经营权转让费的一部分，其还应当向贾文武支付剩余的2.8万元转让费；因王学东未按照合同约定的时间向贾文武支付剩余的2.8万元转让费，故其应当按照合同约定向贾文武支付违约金1万元，故贾文武要求王学东向其支付剩余2.8万元转让费及1万元违约金的请求有事实和法律依据，法院予以支持。判决：一、驳回王学东的全部诉讼请求；二、王学东向贾文武给付剩余转让费二万八千元，于判决生效之日起七日内履行；三、王学东向贾文武给付违约金一万元，于判决生效之日起七日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中,贾文武作为涉诉北京清溪汽车装饰服务部的实际经营者，其与王学东签订的《北京清溪汽车装饰服务部转让合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据双方合同约定，涉诉北京清溪汽车装饰服务部经营权的转让费为4.8万元，双方在合同中确认贾文武于2016年8月24日已收到王学东支付的首付款2万元，并约定尾款2.8万元于2016年9月24日付清，王学东如逾期超过十五日不付清尾款则算违约，需在2016年10月10日之前交清尾款2.8万元后再向贾文武支付违约金1万元。因王学东未在合同约定的期限内付清尾款，故一审法院判决王学东向贾文武支付剩余2.8万元转让费及1万元违约金，并无不当，本院予以支持。关于王学东主张确认双方合同无效，且存在收取保护费现象，要求贾文武、贾瑞全退还租赁费并支付违约金的问题，王学东并未提供充分证据予以证明，本院不予采信。关于合同中约定的设备的问题，庭审中贾瑞全表示店铺的设备一直在涉案房屋院内存放且并未使用，王学东依据双方合同约定，享有取走合同中约定的设备的权利。关于洗车会员卡的问题，因双方在合同中并未约定，贾文武、贾瑞全在庭审中表示同意支付会员卡洗车款，但双方对于会员卡洗车款的金额不能达成一致，故双方可另行解决。综上，王学东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由王学东负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　　判　　长　　　张岚岚代理审判员　　　申峻屹代理审判员　　　赵　纳二○一七年四月十八日书　　记　　员　　　高　明书　　记　　员　　　林家诚关注微信公众号“”