（2017）闽0121民初762号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-06-08
案件名称
怡家园（厦门）物业管理有限公司福州分公司与周月儿物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
闽侯县人民法院
所属地区
闽侯县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
怡家园（厦门）物业管理有限公司福州分公司,周月儿
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0121民初762号原告:怡家园(厦门)物业管理有限公司福州分公司,住所地福建省福州市台江区同德路同德园13号楼4层。负责人:黄党辉,系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈世明，上海锦天城(福州)律师事务所执业律师。被告:周月儿，女，1973年8月7日出生，汉族，住福建省福鼎市。原告怡家园(厦门)物业管理有限公司福州分公司(以下简称怡家园福州分公司)与被告周月儿物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告怡家园福州分公司的委托诉讼代理人陈世明到庭参加诉讼，被告周月儿经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怡家园福州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令周月儿向怡家园福州分公司支付闽侯县荆溪镇坛山58号领域别墅小区67栋02单元的物业管理费（按每平方米3元/月，从2014年1月算至实际缴款日，暂计至2016年6月为32955元）；2.判令周月儿向怡家园福州分公司支付闽侯县荆溪镇坛山58号领域别墅小区67栋02单元的水电公摊费（从2014年1月算至实际缴款日，暂计至2016年6月为2900.9元）；3.判令周月儿向怡家园福州分公司支付物业管理费的滞纳金（按月2%从2014年1月算至实际交款日，暂计至2016年4月为9886.5元）；4.判令周月儿承担律师费1500元。诉讼过程中，怡家园福州分公司将物业费的计算标准变更为每平方米2.5元/月，明确了主张的物业费的计算时间从2014年1月计至2017年3月，金额为34787.1元。事实与理由：2009年5月9日，周月儿与怡家园福州分公司签订《田园休闲中心（领域）前期物业服务协议》，合同约定怡家园福州分公司为周月儿位于闽侯县荆溪镇坛山58号领域别墅小区67栋02单元的房产提供物业服务。合同签订后，周月儿入住该房屋并由怡家园福州分公司为其提供物业服务至今。然而，周月儿从2014年1月起开始拖欠物业管理费，暂计至2016年6月共计30个月。根据《田园休闲中心（领域）前期物业服务协议》第七条第一款的约定，独栋别墅物业管理费按建筑面积每月每平方米3元计收，因此周月儿拖欠的物业管理费共计32955元，同时拖欠水电公摊费2900.9元。怡家园福州分公司几经催讨，甚至委托律师向周月儿发出律师函，但周月儿仍然以种种借口推脱不交。依据《田园休闲中心（领域）前期物业服务合同》第五条第四款：“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金“之约定，周月儿从2014年1月起逾期缴纳物业费，应从2014年1月起按每日千分之三交纳相应的滞纳金，但因该滞纳金过高，怡家园福州分公司自动调整为按照法律规定的每月2%计算至实际还款日。综上所述，周月儿故意拖欠物业管理费，事实清楚，证据充分。物业服务费主要用于维修公用设施、维护公共卫生及安全防卫工作，周月儿的行为不仅损害怡家园福州分公司的利益，更是损害社区内广大业主的合法权益。为维护怡家园福州分公司及社区业主的合法权益，特起诉，望判如所请。周月儿未作答辩。怡家园福州分公司为支持其主张在举证期限内提供了以下证据：证据1.《田园休闲中心（领域）前期物业服务合同》，拟证明怡家园福州分公司与周月儿的物业服务法律关系，约定怡家园福州分公司为周月儿位于领域别墅67栋02单元的房屋提供物业服务；证据2.《EMS快递面单》，拟证明怡家园福州分公司于2015年11月30日向周月儿催收其欠缴的物业服务费；证据3.《商品房买卖合同》，拟证明周月儿系闽侯县荆溪镇港头村坛山58号领域别墅67栋02单元房产的房屋所有人；证据4.《交房流转单》，拟证明周月儿已入住领域别墅67栋02单元房屋，并由怡家园福州分公司为其提供物业服务；证据5.《发票》，拟证明2013年7月9日，周月儿补交2012年1月1日至2013年12月31日期间24个月的物业费共计26364元，周月儿每月应交物业费1098.5元。周月儿未发表质证意见，亦未提供证据。本院认为，怡家园福州分公司提供的证据形式、内容真实，来源合法，能够证明其所主张的待证事实，且周月儿未对上述证据提出异议，故本院对上述证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月9日,周月儿向福建友顺房地产开发有限公司购买了位于闽侯县荆溪镇港头村坛山58号领域别墅67座02单元的房产。同日，周月儿与怡家园福州分公司签订《田园休闲中心(领域)前期物业服务合同》，合同约定由怡家园福州分公司为上述房产提供物业服务。合同第四条第一款约定，物业管理服务费收费标准为：在取得产权证之前，按《商品房买卖合同》中的建筑面积收取地面和地下室物业管理服务费；在取得产权证之后，按产权证中的建筑面积收取地面和地下室物业管理服务费。独栋别墅的收费标准为每平方米3元/月，双拼和联排别墅的收费标准为每平方米2.5元/月。公摊水电费根据政府相关规定按实际用量进行分摊。合同第五条第四款约定，乙方（即周月儿）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（即怡家园福州分公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。合同第四条第二款约定：乙方交纳物业费的起始时间从开发商发出正式入伙通知书，约定交房之日的次月起计收。合同第四条第八款还约定：乙方每次交纳物业管理服务费及其它费用的时间为每半年的首个月的10日前交纳该半年的费用。自用水费、公共分摊水电费应按月及时交纳。2011年10月15日，周月儿办理了诉争房产的交房手续。之后周月儿于2013年7月9日向怡家园福州分公司交纳了2012年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理费共计26364元。此后的物业费周月儿未缴纳。2015年11月30日，怡家园福州分公司向周月儿书面催收物业管理费和公摊水电费。经催讨未果，怡家园福州分公司于是向本院提起诉讼。本院认为，周月儿与怡家园福州分公司签订的物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，周月儿作为诉争房产的所有权人，应当按照合同的约定履行交纳物业管理费的义务。现怡家园福州分公司诉称周月儿拖欠从2014年1月起的物业管理费，事实清楚，证据充分，周月儿未对怡家园福州分公司的诉讼主张提出反驳，应当认定周月儿拖欠物业管理费的事实成立，且已构成违约，故怡家园福州分公司要求周月儿支付从2014年1月起的物业管理费并支付按月2%计算的滞纳金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。至于怡家园福州分公司主张的公摊水电费，因其未提供证据证明公摊水电的具体支出金额，应由怡家园福州分公司承担举证不能的责任，故对怡家园福州分公司的上述请求不予支持。怡家园福州分公司主张由周月儿承担律师费1500元，但未提供证据证明律师费的支出，在双方签订的物业服务合同中亦未对该费用的负担作出约定，故对该主张不予支持。综上所述，怡家园福州分公司要求周月儿支付物业管理费及滞纳金的诉讼请求于法有据，本院予以支持；其要求周月儿支付公摊水电费及律师费的诉讼请求没有依据，本院不予支持。周月儿经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、周月儿应于本判决生效之日起七日内向怡家园(厦门)物业管理有限公司福州分公司支付物业费34787.1元（从2014年1月计至2017年3月）；二、周月儿应于本判决发生法律效力之日起七日内向怡家园(厦门)物业管理有限公司福州分公司支付滞纳金（以未缴的物业费为基数，按照月利率2%的标准从2014年1月1日起计算至物业费实际缴清之日止）；三、驳回怡家园(厦门)物业管理有限公司福州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》第二百五十三条(?javascript:SLC(98761,229)?)之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费734元，由怡家园(厦门)物业管理有限公司福州分公司负担66元,由周月儿负担668元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 季 琳人民陪审员 程书传人民陪审员 江能淦二〇一七年四月十八日书 记 员 金惠珍附：本案适用主要条文和申请执行提示《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。PAGE 微信公众号“”