（2016）桂0602民初2197号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-11-15
案件名称
包金凤与广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
防城港市港口区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
包金凤,广西军通投资有限公司,广西富乐华房地产开发有限公司,袁野,赵志武
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条；《商品房销售管理办法》：第二十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0602民初2197号原告：包金凤，女，1967年5月5日出生，汉族，住黑龙江省黑河市爱辉区，委托诉讼代理人：卢振武，广西维冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁其龙，广西维冠律师事务所律师。被告：广西军通投资有限公司，住所地防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块。法定代表人：汤明，该公司总经理。委托诉讼代理人：王君成，该公司员工。委托诉讼代理人：张远群，该公司员工。被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。法定代表人：谢龙。被告：袁野，男，1985年9月8日出生，住黑龙江省漠河县，被告：赵志武，男，1971年12月10日出生，住广西北海市海城区，原告包金凤与被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、袁野、赵志武商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告包金凤的委托诉讼代理人卢振武，被告军通公司的委托诉讼代理人张远群到庭参加诉讼。被告富乐华公司、袁野、赵志武经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包金凤向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告军通公司签订的《职工市场合作建房合同书》（编号：1-2-2901）；2.两被告军通公司退还原告房款207466元并支付利息（利息以5万元为基数，按银行同期贷款利率从2013年6月15日计至实际履行之日止；利息以100831元为基数，按银行同期贷款利率从2013年6月22日计至实际履行之日止；利息以46635元为基数，按银行同期贷款利率从2013年6月20日计至实际履行之日止），被告富乐华公司、袁野、赵志武承担连带责任；3.被告军通公司支付原告已付购房款一倍的违约金，被告富乐华公司承担连带责任；4.被告军通公司赔偿原告因本案聘请律师的损失1万元，被告富乐华公司承担连带责任；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月29日，原告与被告军通公司签订的《职工市场合作建房合同书》，约定被告应当于2016年6月30日交付经验合格的房屋，逾期超过90日后，原告有权解除合同。至今被告已构成逾期交房，却从未通知交房。经查，被告工地未开工建设，也未取得商品房预售许可证，被告售房行为违反法律规定，应解除合同退还房款。根据合同第十条约定，由于被告逾期交房，原告有权解除合同，要求被告退还已付购房款207466元，并承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解析》第九条规定，被告应支付已付购房款的一倍作为违约金。被告富乐华公司是涉案商品房开发商，承担连带责任。被告袁野、赵志武是原北海财富道房地产营销策划有限公司的股东，应承担连带责任。被告军通公司辩称，我公司只认可本公司盖章出具的收据。原告与我公司签订的是合作建房合同书，不是借贷合同，不存在计算利息。原告知道该房屋未取得商品房预售许可证，我公司没有隐瞒这一事实，请法院驳回原告要求支付一倍房款的违约金。原告与我公司解除合作建房合同期间所产生的费用，纯属原告自身维权的一种行为，因此理应由原告自行承担。被告富乐华公司、袁野、赵志武均未作答辩，在举证期限内亦未提出证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，但因被告永兴达公司、国泰安公司、林永青、胡伟坚、汪成艳无正当理由未到庭，也未提交书面答辩状，所以视为放弃答辩的权利、放弃质证的权利。根据原告提供的真实性、关联性和合法性证据，本院认定事实如下：2013年6月29日，原告为乙方与被告军通公司为甲方签订《职工市场合作建房合同书》，约定原告购买军通公司与被告富乐华公司合作开发的防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心2栋29层01号房，建筑面积75.78平方米，每平方米单价为6634.6元，总金额为502770元；交房日期为2016年6月30日。合同第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续；开发商并将于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。合同第七条乙方付款方式及期限作出约定为：第一次：签订本合同当日交清首期房款5万元；第二次：签订本合同之日起15日内补齐至合同总房款30%的房款，计100831元；第三次：在本合同项目建设至±0时，乙方再交付合同总房款20%的房款，计100554元；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭的方式支付余款；为保证预售款专用于工程建设，乙方应将合作建房房款支付至以下合作建房专用账户：开户行：中国银行南宁五象广场支行，账号：62×××63，户名：王军。合同还对双方的违约责任作具体约定。被告军通公司于2013年6月15日向原告出具《收据》（编号为2134887），表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块2号楼2901号房合作建房定金5万元，于2013年6月22日向原告出具《收据》（编号为2135151），表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块2号楼2901号房30%合作建房款余款100831元，合计150831元。北海财富道房地产营销策划有限公司于2013年6月20日向原告《出具》（编号：8130202），表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块2号楼2901号房避税款46635元。广西维冠律师所律师分别于2016年9月19日、2017年1月3日向原告出具两张《广西增值税普通发票》，发票金额合计1万元。另查实，北海财富道房地产营销策划有限公司（以下简称财富道公司）于2012年12月11日成立，股东为袁野、赵志武，于2015年4月13日注销。被告富乐华公司在起诉前，还没有取得涉诉房屋的商品房预售许可证。被告富乐华公司存在授权委托被告军通公司代理销售案涉商品房。本院认为，一、关于原告诉请解除《职工市场合作建房合同书》的问题。本案中，原告与被告军通公司签订的合同包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告军通公司在被告富乐华公司未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《职工市场合作建房合同书》，且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该《职工市场合作建房合同书》应属无效，且是自始无效，故对原告诉请解除《职工市场合作建房合同书》其法律事实不存在，本院不予以支持。二、关于原告要求被告军通公司退还房款207466元并支付利息的问题。经查实，被告军通公司共收取原告购房款150831元，财富道公司收取原告避税款46635元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告军通公司应退还其收取原告购房款150831元，并支付利息（其中，利息以5万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年6月15日起计算至款项还清之日止；利息以100831元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年6月22日起计算至款项还清之日止）。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，财富道公司向原告收取的46635元无法律依据，应予以退还，并支付原告的利息损失，利息以46635元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年6月20日起计算至款项还清之日止。但因财富道公司于2015年4月13日已注销，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条：“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人”的规定，而袁野、赵志武作为财富道公司的股东未提供证据证明该公司已经依法清算，故财富道公司对原告的债务由股东袁野、赵志武承担。即被告袁野、赵志武向原告退还46635元，并支付原告利息，利息以46635元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年6月20日起计算至款项还清之日止。三、关于原告要求被告军通公司支付已付购房款一倍违约金的问题。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条:“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的规定，要求被告军通公司支付已付房款一倍的违约金。本案中，原告与被告军通公司于2013年6月15日签订《职工市场合作建房合同书》，明确约定于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。因此，本院有理由相信原告在签订合同时已知悉涉案商品房没有取得预售许可证，被告军通公司并无隐瞒的事实，故原告要求被告军通公司支付已付购房款一倍的违约金，本院不予以支持。四、关于原告要求被告军通公司赔偿原告因本案聘请律师损失1万元的问题。本案中，原告与被告军通公司并无关于如何承担律师费用的约定，且《职工市场合作建房合同书》的无效双方均存在一定的过错，故对原告要求被告军通公司支付因本案聘请律师损失1万元，本院不予以支持。五、关于原告要求被告富乐华公司、袁野、赵志武对被告军通公司承担连带责任的问题。本案中，被告军通公司与被告富乐华公司之间存在代理销售关系，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，被告富乐华公司对被告军通公司上述债务承担连带责任。但原告并证据证实被告军通公司与财富道公司存在授权委托行为，故原告要求财富道公司的股东袁野、赵志武对军通公司的上述债务承担连带责任，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告广西军通投资有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告包金凤支付的购房款150831元，并支付利息（其中，利息以5万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年6月15日起计算至款项还清之日止；利息以100831元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年6月22日起计算至款项还清之日止）；二、被告袁野、赵志武在本判决生效之日起十日内退还原告包金凤支付的避税款46635元，并支付利息（利息以46635元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年6月20日起计算至款项还清之日止）；三、被告广西富乐华房地产开发有限公司对被告广西军通投资有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告包金凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7673.98元，公告费700元，两项合计8373.98（原告包金凤已预交），由原告包金凤承担4107.98元，被告广西军通投资有限公司、被告广西富乐华房地产开发有限公司共同承担承担2724元，被告袁野、赵志武承担1542元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费7673.98元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚国荃人民陪审员 潘泽耀人民陪审员 刘敬佳二〇一七年四月十八日书 记 员 陈 蓉 更多数据：