（2017）黔06民终363号

裁判日期: 2017-04-18

公开日期: 2018-07-18

案件名称

贵州大容房地产开发有限公司、丁玲商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省铜仁市中级人民法院

所属地区

贵州省铜仁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

贵州大容房地产开发有限公司,丁玲

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

全文

贵州省铜仁市中级人民法院民事判决书（2017）黔06民终363号上诉人（原审被告）：贵州大容房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区新华中路建设大楼四楼。法定代表人：刘劲松，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗加平，女，1978年7月27日出生，侗族，住贵州省铜仁市。委托诉讼代理人：张易才，贵州邦宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁玲，女，1985年2月28日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：伍勋，贵州锦江河律师事务所律师。上诉人贵州大容房地产开发有限公司（以下简称大容公司）因与被上诉人丁玲商品房买卖合同纠纷一案，不服铜仁市碧江区人民法院（2016）黔0602民初720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大容公司的委托诉讼代理人罗加平、张易才，被上诉人丁玲的委托诉讼代理人伍勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大容公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。首先，基础设施水、电、道路等必须具备使用条件，才符合房屋交付的实质，一审判决认定房屋交付与基础设施交付属两个不同的独立交付标的，认定事实错误；其次，案涉工程在施工过程中遭遇连续降雨，洪水淹没工地，致使工期延误81天，应为不可抗力。气象局是法定天气预警、气象数据统计、气象信息管控的单位，其代表政府出具的证明符合气象法及相关规定，符合证据“三性”特征，一审判决不予认定错误；最后，案涉房屋交付延期的主要原因系政府改变规划，不能完成对加油站的拆迁所致，双方已在合同中对政府行为和不可抗力为上诉人延期交房免责的情形作了约定。2.一审据以错误的事实而致法律适用错误，其判决结果必然错误。丁玲辩称，当事人双方签订的《商品房买卖合同》已对逾期交房进行了明确约定，上诉人大容公司主张的交房条件与合同约定不符。2013年9月10日夜间至11日的降水造成自然灾害的可能性较小，上诉人大容公司作为建设单位也应对施工期间的不良天气制定相应预案，其主张因降水致使延误工期81天，属不可抗力因素所致没有依据，与事实不符。而依照合同相对性原则，上诉人大容公司因与政府签订用地置换协议，政府变更规划，以致凉水井加油站未能撤除不能交房，与上诉人大容公司和被上诉人签订的《商品房买卖合同》无关。一审在认定上述事实的基础上，判决由上诉人大容公司向被上诉人承担相应违约责任，事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉人大容公司的诉讼请求，维持原判。丁玲向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付违约金21878元，其中逾期交房违约金11875元、逾期办证违约金9843元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年10月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于铜仁市××区花果山北路××单元××号住房；建筑面积85.27㎡，套内建筑面积70.04㎡；按照套内建筑面积计算房屋价款，购房单价为4461.59元／㎡，房屋总价款为312490元；付款方式采取于合同签订之日原告向被告交付首期房款63490元，余款249000元以公积金贷款方式支付；被告应于2013年12月31日前向原告交付所购房屋，逾期超过60日，从约定的交房时间届满之次日起至实际交房之日止，被告每天按原告全部已付房款的万分之二计付违约金；被告承诺于2014年4月30日前完成房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的相关文书交付给原告，如逾期超过60日，被告自前述约定时间届满日起至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，每天按原告已付房款的万分之零点五计付违约金。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告通过现金和银行按揭贷款方式付清了房款，并支付了公共维修基金等相关费用。被告于2014年7月10日将案涉房屋交付给原告使用，该房屋至今未办理房屋所有权转移登记。另查明，案涉工程至今未办理工程竣工验收备案登记，未在房产部门办理房屋所有权初始登记。2006年11月28日，大容公司与碧江区国土资源局（原铜仁市国土资源局）签订了《国有土地使用权出让合同》，大容公司通过挂牌出让方式取得了花果山桥头片区宗地面积17250㎡的土地使用权。2009年4月17日，碧江区人民政府（原铜仁市人民政府）与大容公司签订了《铜仁市20060218挂牌的补充协议》，将大容公司取得的17250㎡中的7812㎡调整到该地块的西北方向地块，原地块使用面积17250㎡变更为9438㎡。2010年11月18日，碧江区人民政府又与大容公司签订了《关于调整花果山广场项目的用地置换协议》，约定将大容公司取得的17250㎡中5417㎡（3号地块）调整到该地块的西北方向1号地块（凉水井加油站处）、东北方向6号地块及东南方向5号地块，置换给大容公司的1号、5号、6号共计三块地块，政府需净地交付给大容公司。1号地块至今没有完成拆迁。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案原、被告双方在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。原告按约交付了购房款，被告则应当按照合同约定的时间向原告交付房屋及办理案涉房屋所有权初始登记，并协助原告办理房屋所有权转移登记手续。按照双方合同约定，被告应于2013年12月31日前向原告交付案涉房屋，但被告至2014年7月10日才将案涉房屋交付给原告，逾期交房190天。对此，被告大容公司抗辩提出逾期交房客观上是政府相关部门原因导致，加之2013年9月10日夜间至11日，铜仁市碧江区遭遇特大暴雨属于不可抗力，才导致被告逾期交房，根据合同约定，因政府或相关部门的原因及不可抗力因素导致被告延期交房的被告不承担责任。对此，该院认为，原、被告对“若因政府或相关部门的原因及不可抗力因素造成延期的出卖人不承担责任”的条款约定，位于双方签订的《商品房买卖合同》第十二条对相关设施、设备的交付时间与使用条件中“城市基础设施”的第3小项中，从合同内容和上、下文结构看，主要是针对商品房自身的基础设施应当具备的交付条件形成的合意，如通水、通电、通气、供暖、宽带网络等线路敷设到户后，才符合合同约定的交付条件。如果是政府原因或是其他原因造成上述基础设施未达到交付条件的，大容公司免除民事责任。其次从合同设计体系看，该《商品房买卖合同》双方约定有专门的逾期交房违约责任条款，即合同的第十三条。案涉基础设施交付与房屋交付属于两个不同的独立的交付标的，既不矛盾也没有交集。因此，对被告提出因政府或相关部门原因导致其逾期交房不担责的抗辩理由不能成立，不予采纳。对大容公司提出因洪灾不可抗力的因素导致其逾期交房不担责的抗辩理由。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”大容公司以其提交的铜仁市气象局出具的降水量证明及铜仁市水文资源局出具的水情特征值统计表来予以证明不可抗力的事实，该院认为，该证据不符合证据的真实性、合法性和关联性。即使按该证据中载明的内容体现，2013年9月10日夜间至11日累计降水量46.3毫米，其降水的强度、密度不大，造成自然灾害的可能性较小。况且，大容公司作为案涉房屋项目工程的建设单位，对施工期间遭遇不良天气应当有充分的认知，并对该天气造成的影响应能采取相应措施予以克服，加之大容公司主张因持续降雨引发洪水淹没工地，造成其清淤延误工期81天的严重后果也不符合常理，该情形不符合不可抗力的构成要件，大容公司以此为由提出暴雨天气造成延误工期属于不可抗力的理由不能成立，不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告提交的证据不足以证明其主张，因此，对其主张不可抗力的观点该院不予采纳。在合同履行过程中，原告已按约付清了房款，被告大容公司未能按照合同约定履行交房义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告大容公司逾期交房构成违约，其理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方在合同中对违约金的计算方法进行了约定，大容公司逾期交房190天，根据约定，其承担的违约金为312490元×0.0002／天×190天＝11875元。因此，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。对原告主张逾期办证违约金的问题。该院认为，办理商品房所有权登记是否是房开商即本案被告的法定义务，对此，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”该条例的规定明确了商品房买卖的买受人是所购买的商品房所有权登记的申请人，本案原告应当是案涉房屋所有权登记的申请人，而被告所负有的是协助办证、提供必要的证明文件的义务。原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》中对房屋登记部分进行了约定：被告承诺于2014年4月30日前取得案涉房屋的所有权初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付给原告。故，对房屋登记部分双方约定原告履行的是案涉房屋所有权的初始登记义务，也并没有明确约定被告负有为原告办理房屋所有权转移登记的义务，同时约定被告将办理房屋转移登记的有关文书交付原告，该有关文书不能等同于房屋产权证书，被告交付房屋转移登记的相关文书给原告，是便于原告用于办理房屋所有权转移登记。该约定也与《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定相符。被告已将案涉房屋交付原告使用，因该房屋旁凉水井加油站尚未完成搬迁，势必影响案涉房屋项目工程能否通过消防验收，进而影响房屋所有权初始登记的办理。该加油站的搬迁与否必然会对案涉房屋产权证的办理产生影响，而该因素又非大容公司能够控制及以该公司意志能够决定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”房开商即本案被告承担逾期办证违约责任的前提是“由于出卖人的原因”导致，但该法条对“由于出卖人的原因”的界定并不清晰，就本案而言，确因不可归责于大容公司的原因导致案涉房屋不具备办证条件，根据公平原则，大容公司不应当承担逾期办证的违约责任。但待此情形消除后，大容公司即应当积极协助原告办证，而不应再行拖延。故，对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，对原告要求被告支付逾期交房违约金11875元的诉讼请求，予以支持。对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定。判决：一、被告贵州大容房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告丁玲逾期交房违约金11875元；二、驳回原告丁玲的其他诉讼请求。案件受理费346元，减半收取计173元，由原告丁玲负担70元，被告贵州大容房地产开发有限公司负担103元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人提交的（2016）黔民申1321号民事裁定书，本院认为，该裁定书系针对案外人与上诉人另一案的诉讼纠纷所作出，对本案没有约束力，对其证明力不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，大容公司与丁玲签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。依照《商品房买卖合同》第十一条“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房”的约定，大容公司于2014年7月10日才将案涉商品房屋交付给买受人丁玲，已构成逾期交房，事实清楚，应予确认。双方当事人虽在《商品房买卖合同》第十二条第一项第三小项中约定“若因政府或相关部门的原因及不可抗力因素造成延期的出卖人不承担责任。”但从合同内容和上、下文结构及体系来看，该条文系对城市基础设施交付条件形成的合意，也是对出卖人大容公司不能按约履行合同第十二条约定所应承担责任的方式，且合同第十三条已单独对逾期不能交付商品房屋可予免责的事由进行了明确约定，即“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式承担违约责任。”《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”《商品房买卖合同》是大容公司提供的格式条款，当双方当事人对合同第十二条第一项第三小项的条款理解发生争议时，依照上述规定，本院应对该合同条款作出有利于丁玲的解释。大容公司提出按照该条款约定逾期向买受人丁玲交付商品房应予免责的上诉，本院不予支持。2013年9月10日晚至11日本市境内虽发生连续降雨，但该降雨的强度、密度均不大，且降雨持续时间不长，没有因此而造成相应的自然灾害。大容公司提供部分图片证明因该降雨造成了施工工地被淹，致使清淤延误工期建设83天。本院认为，大容公司与丁玲签订《商品房买卖合同》约定交付商品房期限时，占据优势地位，其应当预见和考虑到在施工期间因不良天气影响延误工期的不利因素及该因素是否会造成逾期交付商品房。即使如大容公司所主张，连续降雨致使其施工工地被淹，但作为房地产开发企业的大容公司，其也完全能够采取有限措施予以克服因短时降雨而造成的工期延误。大容公司至本案审理终结时也没有提供证据证明因降雨致使其延误的合理工期为83天。故大容公司主张因降雨致其逾期交房不应承担违约责任的上诉理由不成立，本院不予支持。本案为平等主体间的民事财产纠纷，一审依据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的相关规定作出裁决，适用法律并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，本院予以维持；大容公司提出的上诉理由不成立，本院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，意见如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费97元，由上诉人贵州大容房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　张　全审判员　芦化莉审判员　吴爱民二〇一七年四月十八日书记员　王奕民百度搜索“”