（2017）苏0706民初810号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-05-29
案件名称
810连云港市鸿鑫物业管理有限公司与张瑞物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市海州区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
连云港市鸿鑫物业管理有限公司,张瑞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第三十六条第一款，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0706民初810号原告：连云港市鸿鑫物业管理有限公司。法定代表人：王志强。委托诉讼代理人：张成柱。委托诉讼代理人：张丽华。被告：张瑞。原告连云港市鸿鑫物业管理有限公司与被告张瑞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告连云港市鸿鑫物业管理有限公司的委托诉讼代理人张丽华、被告张瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连云港市鸿鑫物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付拖欠的2014年11月1日至2016年9月30日的物业管理费1351元、违约金405元，合计1756元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的枫林湾小区10幢3单元202室（多层）业主。被告于2012年9月27日收房，并于当日与原告签订了《小区前期物业服务协议》。协议约定被告所购房屋建筑面积为106.76平方米；物业服务管理费按建筑面积计算，多层住宅房的物业费为0.55元/月/平方米；逾期缴纳相关费用的，需支付违约金。原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告未向原告缴纳物业管理费，原告多次催缴，均无效果。故诉至法院。被告张瑞辩称，我们都是按时缴纳物业费的，后来没有缴纳是因为物业公司没有作为，物业公司在门禁、摄像头、保洁等方方面面都没做到，小区大门随便进，没有任何刷卡等措施，环境脏乱差。我们家墙体经常渗水，一楼的半地下车库排水系统基本上是堵塞状况，从交房到现在只要到雨季，车库就被漫水，车库里这几年淹掉的有电瓶车、字画等物品，损失很严重。第一次车库被淹的时候，物业公司配合来记录我们的损失，后来就不了了之，我们每一年向物业公司反映情况，物业公司就是没有解决方案。综上，我没有义务缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了营业执照与资质证书、物价局备案通知、普通住宅小区物业服务收费备案表、小区前期物业服务协议、催缴通知单等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于本案事实，本院认定如下：被告张瑞为枫林湾小区10幢3单元202室房屋的业主，该房屋为多层住宅，建筑面积为106.76平方米。2012年9月27日，原告鸿鑫物业公司与被告张瑞签订了《小区前期物业服务协议》，合同约定的物业公司服务内容主要包括：对房屋建筑公用部位的维护、养护与管理；建立健全本物业的物业服务档案资料；编制物业管理服务及财务年度计划；园艺及环境卫生方面、安全与消防方面、交通秩序与车辆停放方面均作了约定；协议还对双方的权利及义务、物业管理服务质量等其他事宜做了约定。物业服务费用按照多层住宅0.55元每月每平方米计算。另查明，被告自2014年11月1日至2016年9月30日未交纳物业费。本院认为，原告连云港市鸿鑫物业管理有限公司与被告张瑞签订的小区前期物业服务协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，依法成立且生效。被告张瑞作为小区业主，应当根据物业服务合同的约定缴纳物业管理费用。因原告连云港市鸿鑫物业管理有限公司未能按照合同约定全面履行义务，提供的物业服务有瑕疵，故对于原告主张的违约金405元不予支持，并应当减轻被告的民事责任，对被告应缴的物业费本院酌情予以扣减，即按照被告欠缴物业费的70%计算，被告应当向原告缴纳的物业管理费为0.55元/月/平方米×106.76平方米×23个月×70%=945.４元。综上，依照《物业管理条例》第三十六条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告张瑞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告连云港市鸿鑫物业管理有限公司支付物业管理费945.４元。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告张瑞负担，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 李雪华二〇一七年四月十八日书记员 朱珊珊法律条文及上诉须知一、法律条文（一）《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 更多数据：搜索“”来源：