（2017）苏02民终273号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-06-08
案件名称
深圳市开元国际物业管理有限公司与周小芬、陆志峰等物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周小芬,陆志峰,陆清芸,深圳市开元国际物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终273号上诉人（原审被告）：周小芬，女，1955年8月10日生，汉族，户籍地宜兴市，现住宜兴市。上诉人（原审被告）：陆志峰，男，1989年9月4日生，汉族，户籍地宜兴市，现住宜兴市。上��人（原审被告）：陆清芸，女，1981年3月2日生，汉族，户籍地南京市鼓楼区，现住宜兴市。委托诉讼代理人：周小芬（受陆志峰、陆清芸共同授权委托），女，1955年8月10日生，汉族，现住宜兴市家和花园**幢***室。被上诉人（原审原告）：深圳市开元国际物业管理有限公司，住所地深圳市福田区深南路6005号英龙展业大厦2110室。法定代表人：臧世胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：周国栋，江苏法瞻律师事务所律师。上诉人周小芬、陆志峰、陆清芸因与被上诉人深圳市开元国际物业管理有限公司（以下简称开元公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周小芬、��志峰、陆清芸上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：1、其是与大连万达物业管理有限公司无锡分公司（以下简称万达物管无锡公司）签订的《前期物业服务协议》，开元公司未与其签订物业服务合同，双方不具有合同关系，开元公司不具备诉讼主体资格，无权向其主张物业费。2、李蕾、董园园等六名业主代表产生程序不合法，无权代表全体业主参与停车收费的会议，小区周边原系免费停车，开元公司中途收费行为严重影响其日常经营，系开元公司违约在先。开元公司答辩称：1、本案所涉小区并未成立业主委员会，其与建设单位无锡万达商业广场投资有限公司（以下简称万达公司）签定的前期物业服务合同对业主具有约束力。2、上诉人购买万达广场C区达汇街12号的商业用房时，并未购买车位，其亦未允诺给予固定车位及免费停车。现停车收费经过物价、交通、河埒街道部门的批准，上诉人以停车收费影响经营为由拒不缴纳物业费没有合同和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。开元公司一审诉讼请求：判令周小芬、陆志峰、陆清芸立即支付从2013年12月1日起至2015年12月31日的物业服务费15085元。一审法院查明事实：2009年10月31日，万达公司与周小芬、陆志峰、陆清芸签订《商品房买卖合同》，由周小芬、陆志峰、陆清芸购买万达广场C区达汇街12号的商业用房，建筑面积172.43平方米，约定房屋交付日为2010年7月30日前，未有停车位的相关内容。万达物管无锡公司同时与三位购房人签订《前期物业服务协议》，约定物业费标准为3.5元/月/平方米，从合同约定的入住之日起交纳，每半年支付一次。2014年2月26日，万达公司向无锡市滨湖区河埒街道办事处以及无锡市滨湖区房管局提交书面申请，称其与万达物管无锡公司的前期合同在2013年6月已经到期，万达物管无锡公司申请不再续签，而万达广场C/D区已具备组建业委会条件，但在有关部门指导下，2011年、2013年两次组建均未成功。鉴于以上情况，为确保小区和谐、避免管理真空，其申请先行选聘物业企业接管，在业委会组建后再自行选聘。河埒街道物业管理委员会形成《关于协调滨湖万达物业及相关事宜的会议纪要》，同意万达公司临时委托与小区规模相符的有资质企业接管。2014年3月6日，开元公司就管理万达物业事宜向房管部门报备。万达公司与开元公司还签订了《无锡万达滨湖区C/D区物业管理临时委托代管（部分）合同》，将包括本案所涉房屋在内的C/D区住宅、商铺等委托开元公司托管，暂定自2013年12月1日起至2014年3月31日止的四个月，具体期限为���目业主委员会成立或经多数业主表决通过并选聘新的物业公司时为止。物业费的收取按原标准不变。之后，万达公司与开元公司又分四期签订了2014年3月1日至2016年2月28日的《前期物业服务委托合同》，约定继续由开元公司为涉诉小区提供物业服务。另查明，2015年1月7日，河埒街道河埒社区居民委员会与无锡英明物业管理有限公司（以下简称英明公司）共同向无锡市公安交警支队提交《关于无锡市滨湖区万达停车管理的申请》，称该社区内万千巷、达汇街以及万达广场C/D区外部道板停车秩序混乱，导致路面破损严重，居民出行不便。现万达公司和开元公司拟委托英明公司进行日常停车费收费管理，根据物业建议，由所在社区河埒社区参与共同管理。2015年4月9日，开元公司、英明公司和滨湖区物价局、河埒街道、河埒社区代表以及受业主委托的李蕾、董园��等六名业主、租户代表举行“关于滨湖万达广场CD区商铺前停车场收费方案的协调会”，并形成会议纪要，主要内容为：为改善停车环境，实现停车场有序有偿使用管理，保证停车场正常运营，经与会人员集体讨论，达成以下共识；对于停车时间和收费标准，商铺业主、租户凭物业公司提供的停车券（加盖商铺公章）及商铺消费凭证，可以享受2小时免费停车，超过每1小时按3元收费，最高每天不超过36元，停车券工本费10元每本（50张），由商铺业主、租户承担；每家业主、租户享有一个特价月卡车位使用权，特价车按100元/月/辆收取，两辆以上月卡车按200元/月/辆收取，月卡车不固定车位；对在商铺无消费的车辆，按照物价局备案的收费标准收费。后开元公司将商铺门前停车事务交由英明公司负责管理。英明公司在公安机关、物价部门审批备案后，对C/D区商铺门前停车场进行相应的运营管理。因周小芬等未缴纳相应期间的物业费，开元公司经多次催要无果，遂提起本案诉讼，提出前述诉讼请求。以上事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《关于协调滨湖万达物业及相关事宜的会议纪要》、《前期物业服务委托合同》、会议纪要、当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：开元公司作为万达公司聘用的前期物业服务企业，有权依照前期物业服务合同的约定收取物业服务费。现周小芬等三被告认可自2013年12月1日起至2015年12月31日共计25个月物业服务费未予交纳，开元公司请求三被告支付相应期间的物业服务费法院应予支持。关于服务费金额，按照合同约定为3.5元/月.平方米，结合涉诉房屋建筑面积172.43平方米，开元公司主张的15085元未超过标准，法院予以确认。关于周��芬等辩称，在改变门口车位管理方式后应给予其两个固定车位的辩称意见，因周小芬所购房屋并未附有车位，也未有给予固定车位的另外约定，该意见没有相应的依据，法院不予采纳。开元公司实施的商铺门口停车管理方案征求了业主、租户代表的意见，停车收费经过所在社区、街道以及相关行政主管部门批准。周小芬称开元公司服务未达3.5元/月/平方米的标准，也未提交有效证据予以证明。综上，周小芬等三被告拒交、少交物业费的依据不足。依照《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：周小芬、陆志峰、陆清芸应于判决生效之日立即支付开元公司自2013年12月1日起至2015年12月31日止的物业管理费15085元。二审中，双方没有提供新的证据。二审查明事实与一审已查明事实一致，本院予以确认。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及建设单位在前期物业撤场后与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，万达公司在与万达物管无锡公司签订的前期合同到期后，与开元公司签订相关《前期物业服务委托合同》，就包括本案所涉房屋在内的万达广场C/D区住宅、商铺等委托开元公司提供物业管理服务，该合同不违反法律规定，对周小芬、陆志峰、陆清芸具有约束力。现周小芬、陆志峰、陆清芸接受相关物业服务，又以其未与开元公司直接签订物业服务合同，主张开元公司不具备诉讼主体资格，无权收取物业费，本院不予支持。合同双方均应依约履行合同义务。本案中，周小芬、陆志峰、陆清芸对结欠物业费的事实和���额没有异议，其提出开元公司中途收取停车费，严重影响其日常经营，但开元公司实施的商铺门口停车管理方案征求了业主、租户代表的意见，停车收费亦经过所在社区、街道以及相关行政主管部门批准，并不存在违反合同约定的情形。上诉人在未购买停车位的情况下，以停车收费影响其日常经营为由，拒不缴纳物业费，没有合同和法律依据，本院不予支持。综上，周小芬、陆志峰、陆清芸上诉主张不能成立，原审所作判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费177元，由上诉人周小芬、陆志峰、陆清芸负担。本判决为终审判决。审 判 长 薛 崴审 判 员 李��代理审判员 宁尚成二〇一七年四月十八日书 记 员 顾晓凤 来自