（2016）苏0206民初4773号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-11-09
案件名称
无锡市普鑫机械厂与无锡市舜惠冶金机械有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市惠山区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
无锡市普鑫机械厂,无锡市舜惠冶金机械有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0206民初4773号原告：无锡市普鑫机械厂，统一社会信用代码913202067431485407，住所地无锡市惠山区钱桥镇锡兴北路。法定代表人：华季，该厂厂长。委托诉讼代理人：刘渝念，江苏君诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李进军，江苏君诺律师事务所律师。被告：无锡市舜惠冶金机械有限公司，统一社会信用代码91320206735306721M，住所地无锡市惠山区钱桥钱胡路（经济开发区钱桥配套区内）。法定代表人：周龙瑛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：戎祥伦，江苏昌禾律师事务所律师。原告无锡市普鑫机械厂（以下简称普鑫厂）与被告无锡市舜惠冶金机械有限公司（以下简称舜惠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告普鑫厂的委托诉讼代理人刘渝念、被告舜惠公司的法定代表人周龙瑛及其委托诉讼代理人戎祥伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普鑫厂向本院提出诉讼请求：1.判令舜惠公司继续履行房屋买卖协议，协助其办理钱桥街道钱洛路76号房屋（幢号3，房屋代码HSD001499000，以下简称钱洛路76-3号房屋）的过户手续，过户至其名下；2.本案诉讼费由舜惠公司承担。事实和理由：双方签订房屋买卖协议和土地转让协议，约定舜惠公司将钱桥街道钱洛路76-3号房屋及相应土地转让给普鑫厂，价款为300万元。双方约定在协议签订之日付定金50万元，建筑费用一次性包定195万元，由普鑫厂直接支付给建筑单位，在结算中扣除，余款55万元办理房屋过户后支付。合同签订后，普鑫厂按约向舜惠公司支付定金50万元，并向建筑单位支付了工程价款，但舜惠公司拒不履行房屋过户登记的义务。被告舜惠公司辩称：普鑫厂此前已就本案诉讼请求提起诉讼，后被法院驳回诉讼请求，现再次起诉，根据一事不再理的原则，应当驳回普鑫厂的起诉。舜惠公司对此前诉讼的判决不服，已向检察院申请法律监督，检察院已经受理，故本案应当中止审理。涉案房屋买卖协议和土地转让协议是假的，虽然法院在双方此前的诉讼中认定两份协议有效，但不能作为本案定案依据，法院生效判决只能免除普鑫厂的举证责任。即使两份协议是舜惠公司股东许阿洪所签，许阿洪并非舜惠公司法定代表人，也未经舜惠公司授权，无权代表舜惠公司对外签订协议，故两份协议不能约束舜惠公司。请求驳回普鑫厂的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1.本案争议标的情况双方争议的钱洛路76-3号房屋原登记在锡房权证字第××号房屋所有权证项下。2013年11月21日，该房屋变更登记至锡房权证字第××号房屋所有权证项下，登记的所有权人为舜惠公司。目前，该房屋未设立抵押。2.双方签订合同情况2005年7月12日，舜惠公司股东许阿洪以舜惠公司的名义与过培军签订房屋买卖协议一份，约定：舜惠公司将西南车间一幢（即钱洛路76-3号房屋）转让给过培军，占地面积5473.5平方米同时转让；房地产总价为300万元；过培军在协议签订之日付定金50万元，建筑费用一次性包定195万元，由过培军直接支付给建筑单位，在结算中扣除，余款55万元办理房屋过户后支付；舜惠公司出具相关规划许可、办理建筑许可证等，房产办证的前期手续、办证费用由舜惠公司承担，具体过户手续由过培军办理，过户费用由过培军负担。2006年11月17日，舜惠公司与普鑫厂签订土地转让协议一份，约定：舜惠公司将位于钱桥街道××（现已××为××）厂区内××5732.68平方米土地转让给普鑫厂，在此部分土地上厂房由普鑫厂暂付款建设；转让的此部分土地先给普鑫厂使用，待舜惠公司厂区内所有厂房竣工全部验收合格后，再办理正式的土地转让手续；为了便于财务核算，本着谁使用谁交税的原则，此部分土地由普鑫厂自行交纳土地使用税，舜惠公司不再交纳此部分土地使用税。该协议的转让方处有许阿洪的签名及舜惠公司加盖的公章，受让方处有过培军的签名及普鑫厂加盖的公章。3.过培军、普鑫厂诉舜惠公司房屋买卖合同纠纷情况2011年7月13日，过培军、普鑫厂诉至本院，要求确认双方签订的房屋买卖协议、土地转让协议合法有效，并要求舜惠公司将房屋4208.45平方米及土地5732.68平方米的权属过户至普鑫厂名下。审理中，舜惠公司对房屋买卖协议的效力不予确认，但对土地转让协议的真实性无异议。2012年7月20日，本院作出（2011）惠商初字第0325号民事判决，认定房屋买卖协议、土地转让协议的当事人为舜惠公司和普鑫厂；两份合同签订后，普鑫厂已陆续向舜惠公司支付了50万元；但涉案房屋及土地在法庭辩论终结前尚未办理相关批准、登记等手续，故认定协议成立但尚未生效，驳回了过培军、普鑫厂的诉讼请求。后普鑫厂不服该判决，向江苏省无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）提起上诉。二审审理中，舜惠公司表示签订土地转让协议时意图是转让，但手续没有办全，土地转让的对价也没有支付，所以土地转让没有成功。2012年12月14日，无锡中院作出（2012）锡商终字第0496号民事判决，对本院查明的事实予以确认，但改判确认双方签订的房屋买卖协议及土地转让协议合法有效，并以涉案房屋被舜惠公司抵押给了中国工商银行股份有限公司城南支行（以下简称工行城南支行）为由，驳回了普鑫厂、过培军要求舜惠公司办理涉案房屋及土地过户手续的诉讼请求。后舜惠公司不服该二审判决，向江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）申请再审。2013年9月10日，江苏高院作出（2013）苏民监字第019号民事裁定，驳回了舜惠公司的再审申请。后舜惠公司因不服无锡中院的上述二审判决，向江苏省无锡市人民检察院（以下简称无锡检察院）提出监督申请。2014年9月2日，无锡检察院作出不支持舜惠公司的监督申请的决定，并认为：舜惠公司原法定代表人、股东唐龙珍对许阿洪与普鑫厂签订房屋买卖协议是明知的，且未作反对表示，舜惠公司出具给普鑫厂的收条又均是以舜惠公司或者舜惠公司许阿洪的名义，故普鑫厂和过培军有理由相信许阿洪的行为代表舜惠公司；无论土地转让协议加盖的舜惠公司公章是否真实，因许阿洪的签字是真实的，许阿洪的签字具有代表舜惠公司的效力。无锡检察院在审查中，对土地转让协议上加盖的舜惠公司公章与舜惠公司在交通银行及建设银行分别预留的印鉴卡上的公章进行比对鉴定，经鉴定发现两者不是同一枚印章所盖。4.舜惠公司诉普鑫厂、华季返还原物纠纷情况2013年9月5日，舜惠公司诉至本院，主张法院认定双方之间的房屋买卖协议及土地转让协议有效，但普鑫厂未按约向建筑单位支付涉案房屋的建造费用，已构成根本违约，其已向普鑫厂送达解除合同的通知，故要求普鑫厂立即迁出涉案房屋及土地并支付相应的使用费，华季对普鑫厂的债务承担无限责任。审理中，舜惠公司提交了房屋买卖协议及土地转让协议复印件，双方均表示无异议。2014年3月2日，本院作出（2014）惠民初字第0677号民事判决，认定普鑫厂已自行向施工人王建华支付涉案房屋工程款，舜惠公司不具备法定的解除合同的条件，故驳回了舜惠公司的诉讼请求。后舜惠公司不服该判决，向无锡中院提起上诉。2014年7月7日，无锡中院作出（2014）锡民终字第0824号民事判决，对本院查明的事实予以确认，判决驳回上诉，维持原判。后舜惠公司对该二审判决不服，向江苏高院申请再审。2015年10月28日，江苏高院作出（2015）苏审三民申字第00974号民事裁定，驳回了舜惠公司的再审申请。5.本案双方争议问题2014年3月13日，普鑫厂再次诉至本院，要求舜惠公司继续履行房屋买卖协议，协助其办理涉案房屋的过户登记手续。2015年1月8日，本院作出（2014）惠民初字第0677号民事判决。后舜惠公司对该判决不服，向无锡中院提起上诉。2016年5月19日，无锡中院作出（2015）锡民终字第0780号民事裁定，认为本院违反法定程序，裁定发回本院重审。2016年8月18日，本院重新立案受理本案。审理中，舜惠公司主张房屋买卖协议及土地转让协议是假的，理由为：许阿洪并非舜惠公司的法定代表人，也未经舜惠公司授权，无权代表舜惠公司签订两份协议；根据两份协议，涉案土地价款为105万元，明显低于当时的市场价；土地转让协议上的舜惠公司公章与唐龙珍保管的公章不同，唐龙珍对两份协议的真实性也不认可；普鑫厂未及时要求办理涉案房屋的过户手续，直到舜惠公司要求其签订租赁协议或者腾房让地才提起诉讼，令人匪疑所思；涉案房屋系舜惠公司建造，已列入舜惠公司的固定资产；舜惠公司并未收到普鑫厂交付的定金50万元，账册上仅有普鑫厂出借的35万元借款，另有10万元未入账。为证明上述主张，舜惠公司提交了无锡市洪龙冶金机械厂的核准开业登记通知书、营业执照、企业住所（经营场所）租赁协议、舜惠公司的营业执照、公司变更核准通知书、唐龙珍与许阿洪的家庭成员共同出资财产分割协议、无锡市住房和城乡建设局出具的关于周龙瑛、李振声、李宏柱三人申请报告事项的回复等证据。经质证，普鑫厂对上述证据真实性无异议，但认为与本案无关。舜惠公司还申请唐龙珍出庭作证，唐龙珍陈述：其从2002年舜惠公司设立起就是公司股东及法定代表人，直到2010年把股份转让给周龙瑛才离开公司，其从未见过房屋买卖协议和土地转让协议；许阿洪是其丈夫，已于2007年11月3日去世，生前也是舜惠公司股东，但从未和其说过卖房的事，其也不知道两份协议上许阿洪的签名是不是他本人签的，无法确定这两份协议的真实性；舜惠公司只有一枚公章，由其保管，许阿洪如果出差需要使用公章，会和其申请，并限定公章的使用用途，他不可能私刻公章；涉案房屋是舜惠公司出资建造的，建房时舜惠公司需要资金周转，就由许阿洪出面向过培军借款，并约定房屋建好后给过培军使用；许阿洪去世前，舜惠公司未向过培军收过费用，许阿洪去世后，其找过培军谈费用的事，但没谈好，就维持现状。经质证，普鑫厂认为唐龙珍与舜惠公司之间存在利害关系，双方就股权转让涉及的本案争议房屋曾提起了诉讼，且唐龙珍也就两份协议侵害其名誉权为由提起诉讼，故对其证言不予认可。舜惠公司对唐龙珍的证言无异议。舜惠公司还申请对土地转让协议上舜惠公司公章的真伪、协议形成时间及过培军的签名进行鉴定，对房屋买卖协议及土地转让协议上许阿洪签名的真伪进行鉴定，对过培军与王建华签订的补充施工协议上王建华签名的真伪进行鉴定。此外，普鑫厂与舜惠公司一致确认，如果房屋买卖协议有效，双方办理涉案房屋过户登记产生的税费由普鑫厂承担，并在本案中一并处理余款55万元。6.其他问题审理中，舜惠公司申请追加唐龙珍、许尧文作为本案第三人参加诉讼，认为唐龙珍系舜惠公司原法定代表人、原股东，许尧文系舜惠公司原股东，本案系因舜惠公司的股权、资产和家庭共同财产的混同转让而引发的，故唐龙珍、许尧文与本案存在法律上的利害关系。舜惠公司还以唐龙珍、许尧文与周龙瑛、李振声、李宏柱、过培军、普鑫厂名誉权纠纷一案正在审理，以及舜惠公司与普鑫厂、华季返还原物纠纷正在申请法律监督，该两案的审理结果与本案处理有重大影响为由，向本院申请中止审理本案。经查，唐龙珍、许尧文与周龙瑛、李振声、李宏柱、过培军、普鑫厂名誉权纠纷一案由江苏省无锡市新吴区人民法院受理，目前尚未结案；舜惠公司与普鑫厂、华季返还原物纠纷法律监督一案由无锡检察院受理，目前为中止审查，因为无锡中院裁定普鑫厂与舜惠公司房屋买卖合同纠纷一案发回重审（即本案），且相关联的数个案件尚未审结。以上事实，有房屋登记薄证明、房屋买卖协议、土地转让协议、民事判决书、民事裁定书、无锡市洪龙冶金机械厂的核准开业登记通知书、营业执照、企业住所（经营场所）租赁协议、舜惠公司的营业执照、公司变更核准通知书、唐龙珍与许阿洪的家庭成员共同出资财产分割协议、无锡市住房和城乡建设局出具的关于周龙瑛、李振声、李宏柱三人申请报告事项的回复、证人证言及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。依据生效判决，普鑫厂与舜惠公司之间的房屋买卖协议及土地转让协议合法有效，且普鑫厂已经按约向舜惠公司支付了定金，并向施工人支付了房屋建造费用，故舜惠公司应当协助普鑫厂办理钱洛路76-3号房屋的过户登记手续，本院对普鑫厂的该项诉讼请求予以支持。舜惠公司对房屋买卖协议及土地转让协议的真实性不予认可，但其在此前诉讼中已表示对土地转让协议的真实性无异议，并在两份协议有效的前提下提出了解除协议的要求，与其主张自相矛盾，且未提交足以推翻生效判决所认定事实的证据，故本院对其抗辩意见不予采纳。关于舜惠公司向本院提出的鉴定申请，因鉴定意见对本案的审理无实质性的影响，故本院不予准许。普鑫厂与舜惠公司在审理中一致确认，双方办理涉案房屋过户登记产生的税费由普鑫厂承担，并在本案中一并处理余款55万元，本院对此予以确认。舜惠公司抗辩称普鑫厂此前已就本案诉讼请求提起诉讼，后被法院驳回诉讼请求，现再次起诉，根据一事不再理的原则，应当驳回普鑫厂的起诉。本院认为，无锡中院此前驳回普鑫厂、过培军要求舜惠公司办理涉案房屋及土地过户手续的诉讼请求，系因涉案房屋被舜惠公司抵押给了工行城南支行，现涉案房屋的该项抵押已经涂销，已具备了办理过户手续的条件。因原判决生效后，发生了新的事实，故普鑫厂再次提起诉讼，不应适用一事不再理原则，本院应当依法受理，对舜惠公司的该项抗辩意见不予采纳。关于舜惠公司申请追加唐龙珍、许尧文作为本案第三人参加诉讼。本院认为，本案法律关系的双方当事人为普鑫厂与舜惠公司，舜惠公司原股东唐龙珍、许尧文与舜惠公司之间是相互独立的法律主体，与舜惠公司、普鑫厂之间就本案无法律上的利害关系，且唐龙珍已作为证人参与诉讼，故本院无追加其为本案第三人的必要，对舜惠公司的该项申请不予准许。关于舜惠公司向本院申请中止审理本案。本院认为，唐龙珍、许尧文与周龙瑛、李振声、李宏柱、过培军、普鑫厂名誉权纠纷一案的审理结果对本案的处理并无实质性的影响，而舜惠公司与普鑫厂、华季返还原物纠纷法律监督一案现已因本案正在审理而中止审查，故本案不应再中止审理，故本院对舜惠公司的该项申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三第第一款第五项、第二百四十八条之规定，判决如下：一、无锡市舜惠冶金机械有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助无锡市普鑫机械厂将钱桥街道钱洛路76号房屋（幢号3，房屋代码HSD001499000）过户登记至无锡市普鑫机械厂名下，双方办理过户登记产生的税费由无锡市普鑫机械厂承担；二、无锡市普鑫机械厂于无锡市舜惠冶金机械有限公司履行上述义务之日起十日内向无锡市舜惠冶金机械有限公司支付55万元。案件受理费30800元，财产保全费5000元，合计35800元，由舜惠公司负担。该款已由普鑫厂预交，舜惠公司于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给普鑫厂。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 安震旦审 判 员 赵 新代理审判员 周 腾二〇一七年四月十八日书 记 员 王 静 来源：百度“”