（2017）桂1202民初497号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-07-01
案件名称
广西河池华钦物业管理有限公司与吴波、邱海燕物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
河池市金城江区人民法院
所属地区
河池市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西河池华钦物业管理有限公司,吴波,邱海燕
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区河池市金城江区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1202民初497号原告：广西河池华钦物业管理有限公司，住所地：河池市南新东路159号“金碧湾”小区2栋2单元201号，统一社会信用代码：9145120069763239X5。法定代表人：孔湘云，该公司董事长。委托诉讼代理人：晏宜，广西同望律师事务所柳州分所律师。委托诉讼代理人：黄荣亚，广西同望律师事务所柳州分所实习律师。被告：吴波，男，仫佬族，1980年9月6日生，户籍地：广西罗城仫佬族自治县，现居住地：广西河池市。被告：邱海燕，女，汉族，1979年5月10日生，户籍地：广西凤山县，现居住地同上。原告广西河池华钦物业管理有限公司与被告吴波、邱海燕物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月14日受理后，依法适用简易程序于2017年3月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人晏宜、黄荣亚到庭参加诉讼，被告吴波、邱海燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年6月1日至2016年12月31日的物业管理费2648.42元、公共电费496.90及公共维护费401.28元，2013年2月1日至2016年8月31日的生活垃圾处理费322.50元，2013年2月1日至2016年8月31日的电梯维护、保养、年检费1290元，合计5159.10元；庭审中，原告放弃该项诉请中的公共维护费401.28元，合计4757.82元；2、判令被告向原告支付违约金1954.40元（从2016年9月1日暂计至2017年1月17日，之后的利息以4757.82元为本金，每天千分之三计算至付清之日止）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：河池市“金碧湾”小区是河池嘉联房地产开发有限公司投资建设的小区。2010年3月22日，该公司与原告签订了《委托物业管理合同》，将该小区交由原告提供物业服务至小区业主委员会成立之日止。2013年4月27日原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，被告依照协议向原告缴纳物业管理费，具体物业服务收费标准以物价部门最终核准、备案的标准收取，逾期支付物业相关费用的应当按每天千分之三交纳违约金以及其他的相关权利义务。原告对物业管理区域的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、维护、管理以及维护区域的环境卫生而产生的公共电费、公共生活垃圾处理费和电梯维护、保养、年检费应当由被告承担。原告已按照约定提供物业管理服务，被告拒不支付物业管理服务费及其他相关费用的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。原告对其主张向法庭提交以下证据：1、企业法人营业执照复印件；2、身份证复印件；3、商品房买卖合同复印件；证据1-3证实原被告的主体适格；4、委托物业管理合同复印件；5、前期物业管理协议复印件；证据4-5证实原被告形成物业合同管理关系，物业管理费以物价部门核定的标准价格计收；6、业主验房表复印件；7、入户声明复印件；8、金碧湾业主公约复印件；证据6-8证实被告收房的时间，也是物业管理费开始计算的时间；9、河池市环卫处代收生活垃圾处理费委托书复印件，证实垃圾处理费每户每月收取标准为7.5元；10、河池市物价局关于金碧湾小区物业服务收费标准的批复复印件，证实经物价局批复，本小区物业管理费收取标准为每平方0.6元可上浮10%，电梯维护费每户每月30元；11、河池市环卫处缴费通知书复印件，证实垃圾处理费每户每月收取标准为7.5元；12、金碧湾全体业主公用电费汇总表复印件，证实从2013年2月8日至2016年12月11日金碧湾小区业主的共用电费使用情况；13、催收通知（相片）；14、律师函（相片）；证据13-14证实原告向被告催收相关费用的情况；15、2013年至2016年度河池市环卫处出具的委托书复印件，证实河池市环卫处委托原告向业主收取垃圾处理费；16、河池嘉联房地产开发有限公司出具的情况说明复印件、交房公告复印件，证实金碧湾小区共有6栋楼563户业主以及每栋楼具体户数及每栋楼的交房时间；17、金碧湾小区业主公摊电费计算方法，证明原告所主张的公摊电费的依据。被告吴波、邱海燕未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利。被告吴波、邱海燕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未出具书面答辩意见，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四条的规定，本院予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年1月19日，二被告因购买河池嘉联房地产开发有限公司（以下简称嘉联公司）开发的、位于河池市南新东路159号“金碧湾”小区4栋2单元9-2号商品房（建筑面积93.21㎡），与嘉联公司签订了《商品房买卖合同》，并约定在业主大会及业主委员会成立之前，同意由嘉联公司指定的物业管理公司负责管理小区，并签署经核准的物业管理公约，按照公约的规定交纳有关的物业管理费。2010年3月22日，嘉联公司（甲方）与原告（乙方）签订了《委托物业管理合同》，约定甲方将其开发的、位于河池市南新东路159号“金碧湾”小区范围内的物业委托给乙方实行统一管理，委托管理期限至小区业主委员会成立之日止。2013年1月16日，二被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议主要约定：在业主委员会与物业管理企业自行签订的《物业管理合同》生效之前，被告同意按物价部门最终核准、备案的标准向原告交纳物业管理服务费，计费时间自被告办理入伙手续或媒体通知之日起；被告应在原告发出的缴费通知时间内支付物业服务管理费，如被告未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天千分之三计收违约金。同日，二被告签署了业主入住验房表、入户声明及金碧湾业主公约并领取了涉案房屋的钥匙。原告口头承诺免收四个月（即装修期间）的物业服务费，其余费用均从实际收房之日起计收。2013年2月20日至2016年2月19日期间，河池市环境卫生管理处每年以委托书的方式，委托原告向其管理的小区业主收取垃圾处理费，每户7.5元/月。2013年11月14日，河池市物价局以河价格[2013]156号文对金碧湾小区物业服务收费标准作出批复，小区物业服务费基准价为0.60元/平方米（按住房建筑面积计），可按上浮不超过10%的标准执行；电梯维护运行费为30元/户·月。原告主张二被告应交纳2013年6月1日至2016年12月31日的物业服务费为2648.42元，2013年2月1日至2016年12月31日的公共电费为496.90元，2013年2月1日至2016年8月31日的生活垃圾处理费为322.50元，2013年2月1日至2016年8月31日的电梯维护、保养、年检费1290元，合计4757.82元。关于违约金部分，庭审中原告主张可按照年利率24%的标准，从2016年9月1日暂计至2017年1月17日，之后的违约金以同种标准计至被告实际清偿之日止。因被告至今未交纳上述费用，原告经催收无果，遂提起本案诉讼，请求判如所请。另查明1，涉案小区共6栋楼563户，其中：2010年3月10日1号楼（42户）交房，2013年2月2日3号楼（108户）、4号楼（144户）交房，2013年4月27日5号楼（36户）、6号楼（72户）交房，2016年2月5日2号楼（161户）交房。2，小区公摊电费的计算方法为：（公共总表同期实用电量－泵房电表同期实用电量－地下室电表同期实用电量）×电费单价÷同期已交房的业主户数。二被告2013年2月1日至2016年12月31日应交纳的公摊电费为：31.20元（2013年2、3、4月）＋55.60元（2013年5、6、7、8月）＋42.70元（2013年9、10、11月）＋46.30元（2013年12月、2014年1、2月）＋31.30元（2014年3、4、5月）＋32.30元（2014年6、7、8、9月）＋21.50元（2014年10、11、12月）＋32.00元（2015年1、2、3月）＋36.60元（2015年4、5、6月）＋36.20元（2015年7、8、9月）＋25.20元（2015年10、11、12月）＋28.90元（2016年1、2、3月）＋27.70元（2016年4、5、6月）＋10.80元（2016年7、8月）＋38.60元（2016年9、10、11、12月）＝496.90元。3，涉案小区至今尚未成立小区业主委员会。本院认为，涉案的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，各方应按约全面履行合同义务。根据该协议，原告为涉案的金碧湾小区提供物业管理服务并收取物业管理费，二被告系该小区业主，应按约交纳物业管理费。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案证据显示，二被告于2013年1月16日签署业主入住验房表、入户声明并领取了房屋钥匙，根据服务协议的约定及原告的口头承诺，二被告应交纳的物业管理费中除物业服务费从物业入伙或交房之日起免收四个月外，其余费用均应从物业入伙或交房之日起、按住房建筑面积及物价部门核准的收费标准支付。二被告不履行合同约定的义务，不支付物业服务费的行为实属违约，应承担本案的全部责任。经核算，二被告应交纳2013年6月1日至2016年12月31日的物业服务费为2645.29元（0.66元/月×93.21㎡×43个月），原告主张交纳2648.42元计算有误，应予纠正；二被告应交纳2013年2月1日至2016年12月31日的公共电费为496.90元，2013年2月1日至2016年8月31日的生活垃圾处理费为322.50元（7.5元/月×43个月），2013年2月1日至2016年8月31日的电梯维护、保养、年检费为1290元（30元/月×43个月），合计4754.69元。对于逾期付款违约金，协议约定从逾期之日起按每天3‰计收，原告在庭审中自愿按年利率24%的标准计算违约金，不违反法律规定，且有利于被告，本院对原告自认的且有利于被告的主张予以支持。但因原告未能举出充分证据证实其在2016年9月1日前向二被告书面催缴费用的证据，其虽在庭审中提供了张贴缴费通知的照片为证，但该照片的张贴地点及拍摄时间未有无利害关系的第三方予以证实，且其发出的律师函也未有二被告签收的回执为证，故对原告主张自2016年9月1日起，以年利率24%按欠费总额计收违约金的主张不予支持，应从起诉之日起（即2017年2月14日）至二被告实际支付完毕之日止，按上述欠费金额及标准计算违约金。二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且未提交书面意见，视为放弃答辩权利，由此产生的不利法律后果，应由其自行承担。另需指出的是，本案属于物业服务合同纠纷，创造良好、和谐的生活环境是物业公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在服务等诸多方面尽心尽力努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，而正由于物业服务的这一特性，致使其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不满意而拒不交纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如业主拒绝交纳物业费，则会陷入欠费—服务下降—更大范围欠费—服务进一步恶化的恶性循环。如此下去，真正受到损害的其实是业主的利益。当然，物业公司亦应在服务过程中，加强与业主的沟通，努力在现有情况下提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解，缺少业主的理解与支持，物业公司的服务工作很难有效开展下去。一般情况下，只要物业公司按合同约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。当然，业主在物业服务过程中所提出的各种建议和意见，既是对物业公司今后工作的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴波、邱海燕向原告广西河池华钦物业管理有限公司支付2013年6月1日至2016年12月31日的物业服务费2645.29元，2013年2月1日至2016年12月31日的公共电费496.90元，2013年2月1日至2016年8月31日的生活垃圾处理费322.50元，2013年2月1日至2016年8月31日的电梯维护、保养、年检费为1290元，合计4754.69元；二、被告吴波、邱海燕向原告广西河池华钦物业管理有限公司支付违约金（违约金自2017年2月14日起至实际清偿之日止，以4754.69元为基数，按年利率24%计算）；三、驳回原告广西河池华钦物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，适用简易程序审理减半收取25元（原告已预交），由被告负担20元，原告负担5元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元。款汇户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院；开户银行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员 唐 溪二〇一七年四月十八日书记员 李秀芬附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度“”