（2017）豫10民终440号

裁判日期: 2017-04-18

公开日期: 2017-07-20

案件名称

禹州市昊天物业管理有限公司、宋煜锵房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省许昌市中级人民法院

所属地区

河南省许昌市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

禹州市昊天物业管理有限公司,宋煜锵,河南禹王商贸有限公司,张英歌

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2017）豫10民终440号上诉人(原审被告):禹州市昊天物业管理有限公司（以下简称昊天物业公司），住所地：禹州市禹王大道南侧。法定代表人：宋煜锵，该公司董事长。上诉人(原审被告):宋煜锵，男，生于1964年1月18日，汉族，住上海市奉贤区。共同委托诉讼代理人：冯振国，河南辰中律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：马德方，河南辰中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南禹王商贸有限公司（以下简称禹王公司）。住所地：禹州市禹王大道南侧禹王广场D3。法定代表人：张延召，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘峰，河南君志合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉琨，河南君志合律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：张英歌，女，生于1978年1月29日，汉族，住襄城县。委托诉讼代理人：赵军义，河南启法律师事务所律师。上诉人昊天物业公司、宋煜锵因与被上诉人禹王公司、张英歌房屋租赁合同纠纷一案，不服禹州市人民法院（2016）豫1081民初3258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人昊天物业公司、宋煜锵的共同委托诉讼代理人冯振国、马德方，被上诉人禹王公司的委托诉讼代理人刘峰、陈家坤，被上诉人张英歌的委托诉讼代理人赵军义到庭参与诉讼。本案现已审理终结。上诉人昊天物业公司、宋煜锵上诉请求，1、依法撤销一审判决，查明案件事实后，依法改判或者发回重审。2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定涉案《商铺租赁合同》应当解除，并返还摊位费，系认定基本事实严重错误，案外人赵水霞签订租赁合同的日期为2013年5月10日，充分证明禹王广场在2013年5月1日如期开业，被上诉人按照合同约定实际占有该租赁场地，禹王公司也没有限制客户进入禹王广场，涉案租赁合同已经实际履行完毕，已无解除、退还的事实前提。一审认定返还质保金，系认定基本事实错误。依照合同约定，退还质保金具备一定的条件，但本案条件尚未成就。一审法院未判决禹王公司承担责任，与事实不符，于法无据。上诉人昊天物业公司系受禹王公司委托行使物业管理权，即使没有尽到物业管理职责，也应当由禹王公司承担责任。一审法院判决宋煜锵承担连带清偿责任，系适用法律错误。宋煜锵发起设立了昊天物业公司，其本人并非涉案合同主体，未实际收取摊位费、质保金，不应承担返还责任。其作为公司股东，兢兢业业履行了股东义务，不存在滥用股东权利逃避债务的行为。一审适用《公司法》第二十条的规定判决系适用法律错误。一审判决诉讼费分配存在错误，应予纠正。被上诉人禹王公司答辩称，上诉人昊天物业公司实际上在2013年的5月1日已经私自撤出广场，在5月1日之前及之后，其没有开展任何开业招商或者按照租赁合同履行义务的行为。其在5月10日与被上诉人等人签署租赁合同，实际上是对被上诉人等人的欺诈。在没有按照与被上诉人等人约定履行出租人义务的情况下，一审法院判决解除租赁合同并无不当。上诉人昊天物业公司在一审时已经当庭表示愿意退还保证金。一审认定事实清楚，适用法律适当。被上诉人禹王公司与本案的被上诉人等人之间没有任何合同关系，而本案审理的是上诉人昊天物业公司与被上诉人等人之间所产生的租赁合同关系，依据合同的相对性原则，禹王公司不应对他人之间承担任何责任。一审法院据此判决禹王公司不承担任何责任完全正确。物业管理的委托关系不同于民事活动的民事代理关系，禹王公司将禹王广场的物业管理活动委托给昊天物业公司并不是授权昊天物业公司以禹王公司的名义从事代理活动，在双方没有代理关系的前提下，禹王公司对昊天物业公司的任何活动均不承担民事责任。上诉人将委托关系混淆为代理关系并据此提出上诉主张与法律相悖。一审法院判决宋煜锵承担本民事责任是基于公司法，股东滥用法人独立地位所应承担的法定后果，该法律适用并无错误。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人张英歌答辩称，赵水霞与昊天物业公司签订的河南禹王广场商铺租赁合同的时间实际应为2012年10月6日，只是签订该合同的时候由于书写人笔误把时间写成2013年10月6日了。因为当时签订商铺租赁合同的同时赵水霞给昊天物业公司缴纳了保证金5000元和摊位费89928元，这两笔钱同时由昊天物业公司和赵水霞出具的有收据，收据日期均为2012年10月6日，足以证明赵水霞与昊天物业公司签订合同的时间应为2012年10月6日。关于昊天物业公司于2013年5月1日前就撤离了禹王广场，而昊天物业公司是宋煜锵为承租禹王公司在禹王广场的商铺搞出租及物业管理而成立的公司，所以昊天物业公司从2013年5月1日至今一直处于歇业状态，该公司实际收取了100多号商户的保证金及摊位费1300万左右。除了交给禹王公司300万以外和适当的开支至少1000万以外都被宋煜锵本人卷走，所以宋煜锵应承担本案的民事连带责任，诉讼费承担是一审法院根据事实情况分配的，并无不当。请二审法院驳回上诉，维持原判。张英歌向一审法院起诉请求：1、解除张英歌与被告昊天物业公司之间的商铺租赁合同；2、责令被告昊天物业公司、宋煜锵退还张英歌摊位费15.7360万元、质保金0.5万元,装修费4万元，共计20.2360万元,被告禹王公司对上述债务承担连带责任；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：2012年7月9日，被告禹王公司与宋煜锵签订《商业房产租赁及管理协议》一份，约定：禹王公司将位于禹州市禹王大道禹王广场C1、C2、F1-F9区及四个大门的地上及地下、面积共计约为156000平方米，其中地上面积约120000平方米，地下面积约36000平方米的房屋出租给宋煜锵；租赁期限为10年，自2012年7月9日至2022年7月8日止；宋煜锵所招商户租金由宋煜锵收取；2013年5月1日—2016年4月30日宋煜锵每年5月1日前向禹王公司支付333.333万元（人民币）租金；房屋自本合同签订之日交付；2013年5月1日禹王广场正式整体开业，整体入驻商户须达到整体商业的85%以上；广场正式开业典礼所需费用全部由禹王公司承担；2012年7月9日至2022年7月8日广场整体物业管理经营事宜禹王公司委托宋煜锵承包管理；在本合同签订后，宋煜锵自行办理其经营所必须的批准文件及相关证照等。2012年8月1日，昊天物业公司经工商登记注册成立，经营期限自2012年8月1日至2022年7月31日，注册资本为50万元，被告宋煜锵为发起人同时以现金出资30万元，持有该公司60%的股份，该公司法定代表人为宋煜锵。2012年9月18日，原告张英歌与被告昊天物业公司签订《商铺租赁合同》一份，约定被告昊天物业公司将禹王广场F5区1-2层206号、面积为135.19㎡的商铺租给原告，本合同有效期为叁年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止；前两年摊位费共计157360元，第三年免收摊位费，物业管理费为3元/㎡/月，按照先付后用的原则，原告进场装修前应先付清2年的应交摊位费；为了维护市场信誉，搞好售后服务，原告应在进场前向昊天物业公司交付质保金5000元整，待原告撤场一年后，根据售后服务实际情况，昊天物业公司向原告无息退还质保金余额。合同签订后，原告向被告昊天物业公司交付摊位费15.7360万元、质保金5000元。2013年4月30日前，禹王广场的部分商户进行了试营业；2013年5月1日，禹王广场未能正式整体开业，举办正式的开业典礼。庭审中，宋煜锵陈述已向禹王公司支付了330万余元费用，收取的租金中部分款项由昊天物业公司用于广场开业及管理工作；禹王公司称收到宋煜锵支付的300万元保证金。另查明：被告禹王公司与宋煜锵因履行《商业房产租赁及管理协议》发生纠纷，现在其他法院审理过程中。一审法院认为：本案中，2012年7月9日被告禹王公司与宋煜锵签订《商业房产租赁及管理协议》，该协议约定：禹王公司将位于禹州市禹王大道禹王广场的部分房屋出租给宋煜锵，约定宋煜锵所招商户租金由宋煜锵收取，同时将该广场整体物业管理经营事宜委托宋煜锵承包管理，上述协议依法成立且不违反法律强制性规定即发生法律效力。被告宋煜锵为了履行与禹王公司的上述协议，于2012年8月1日发起成立了昊天物业公司，其出资比例60%，并担任法定代表人。昊天物业公司以自己名义与本案原告签订商铺租赁合同，系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，依法成立并生效。昊天物业公司向原告出租的商铺系被告宋煜锵与禹王公司签订的《商业房产租赁及管理协议》中所出租的商铺，被告禹王广场与宋煜锵对原告与被告昊天物业公司之间签订的租赁合同也均予认可，各方均应按照上诉合同约定履行各自义务。原告与被告昊天物业公司签订租赁合同承租商铺，并向昊天物业公司缴纳两年的摊位费、质保金、装修押金，原告已履行自己的相应义务。原告认为被告未履行合同义务，应予退还原告摊位费、质保金、装修费等费用。根据原告与昊天物业公司之间的合同约定，被告昊天物业公司承诺禹王广场于2013年5月1日正式开业并履行相应的物业管理等服务。被告昊天物业公司认为其未按期举行开业庆典并不影响原告的实际经营。该院认为，昊天物业公司承诺2013年5月1日起开始计算原告的正式租赁期间并计算相应的租赁费用，但昊天物业公司在上述日期前即不再实际经营，并未按照与原告的合同约定履行相关义务。原告租赁的商铺虽为独立铺面，但商铺位于禹王广场内，昊天物业公司在招商时将上述的多个独立铺面共同作为一个商业经营体做整体宣传和营销，其在商业规划上具有整体性，经营上具有统一性，昊天物业公司未按期举行开业庆典，未按照租赁合同的约定履行物业管理等相关义务，对原告租赁商铺的经营活动有直接影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案情况，被告昊天物业公司应返还原告摊位费157360元。关于原告主张的质保金，该项费用系原告与被告昊天物业公司约定的售后服务及履约保证金，被告昊天物业公司也同意退还，故被告昊天物业公司应返还原告质保金5000元。关于原告主张的装修费等其他费用，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。因原告未提供合法有效证据证明其该部分的实际损失，故对原告主张的装修费等其他费用，该院不予支持。原告同时请求被告宋煜锵与昊天物业公司共同承担上述责任，禹王公司对上述债务承担连带责任。根据《中华人民共和国公司法》第二十条规定，公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，昊天物业公司系被告宋煜锵为履行与禹王广场租赁协议而发起设立的公司，设立后未全面履行与商户之间的租赁合同即在承诺的开业时间前不再实际经营，被告宋煜锵作为该公司的控股股东和法定代表人，其个人对禹王广场支付先期的保证金、租赁费等相关费用，但对昊天物业公司收取商户的摊位费、保证金等款项不能说明合理去向，导致商户损失，实质上属于滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害债权人的利益。因此，被告宋煜锵应对昊天物业公司的前述债务承担连带清偿责任。被告禹王广场与昊天物业公司之间不存在合同关系，原告也不能举证证明被告禹王广场与原告之间存在其他债权债务关系。因此，原告要求禹王广场承担连带清偿责任，该院不予支持。综上，判决：一、被告禹州市昊天物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告摊位费157360元；二、被告禹州市昊天物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告质保金5000元；三、被告宋煜锵对上述第一、二项所确定债务承担连带清偿责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费6171元，由被告昊天物业公司承担，被告宋煜锵承担连带清偿责任。二审中被上诉人张英歌出示证据：赵水霞与昊天物业公司签订的河南禹王国际商业广场租赁合同一份，及昊天收取赵水霞的保证金5000元及摊位费89928元的收据复印件一份，原件在一审赵水霞起诉的案件中。证明赵水霞与昊天物业公司签订合同的日期为2012年10月6日。上诉人昊天物业公司、宋煜锵质证称，该合同为复印件，没有证据效力。赵水霞起诉书及判决书均认定的是2013年5月10日。被上诉人禹王公司对证据无异议，并认为该租赁合同的存在进一步证明了昊天物业公司对商户存在欺诈行为。本院经审查认为，虽然出示的系复印件，但指明了复印件的出处，且因租赁纠纷，一批租户与上诉人之间产生纠纷，赵水霞系另一案件的原告，经核实，该三份证据均有原件可以核对，赵水霞交纳保证金及摊位费的时间为2012年10月6日，能够证明赵水霞与昊天物业公司签订合同的日期为2012年10月6日，证据效力予以认定。但以上证据最终证明“2013年5月1日，禹王广场未能正式整体开业，举办正式的开业典礼。”一审已经予以认定，上述证据属于对事实认定的补充与强化。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，昊天物业公司与张英歌签订的商铺租赁协议系双方的真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。双方均应按照约定履行义务，张英歌按照约定支付了摊位费及质保金，昊天物业公司未能保证禹王广场如期开业，并且从2013年5月事实上撤离禹王广场，以自己的行为明确表明不再履行协议约定的义务，昊天物业公司行为已构成违约，张英歌租赁的商铺虽为独立商铺，当该商铺位于禹王广场内，昊天物业公司在经营中是将多个独立商铺作为一个整体进行宣传和营销，昊天物业公司管理商铺的整体招商效果对各个独立经营的商户有重大影响，该公司的违约行为导致各个独立商户的经营活动陷入艰难境地，并且不能实现预期的经营目的，势必会给各个独立商户造成损失，张英歌依约定向昊天物业公司支付了摊位费157360元、质保金5000元，由于上诉人昊天物业公司的违约行为导致张英歌未能正常经营，上述费用均系张英歌的损失，昊天物业公司均应依法予以赔偿。昊天物业公司以赵水霞为例证明禹王广场已如期开业，但赵水霞交纳质保金及摊位费的时间均在2012年10月6日，租赁协议约定的租赁时间为2013年5月1日至2016年4月30日，租赁合同最后标注日期虽为2013年10月6日，从证据来看，该标注日期明显系笔误，不能证明昊天公司在2013年5月1日后仍旧开展经营活动。但本案的被上诉人张英歌在一审起诉时，双方约定的租赁期限已经届满，故本案的商铺租赁合同已无解除的必要。上诉人宋煜锵与禹王公司签订《商业房产租赁及管理协议》，约定由宋煜锵负责在禹王广场约定范围内商铺招商及物业管理，昊天物业公司系宋煜锵为履行合同义务成立的公司，宋煜锵出资30万元并持股60%，系该公司的大股东，且任该公司的法定代表人。上诉人昊天物业公司认可在经营期间收取费用一千余万元，宋煜锵认可从昊天物业公司收取的费用当中支取三百余万元给禹王公司，余款用于招商，以上事实足以证明昊天物业公司不能独立于股东自主的开展经营活动，宋煜锵作为股东，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，抽取昊天物业公司的经营费用，用于履行自己的法律义务，上诉人昊天物业公司、宋煜锵对剩余巨额费用的去向亦不能做出合理解释，宋煜锵的行为严重损害了昊天物业公司债权人的利益，其应对昊天物业公司债务承担连带责任。禹王公司与张英歌、昊天物业公司之间并不存在直接的合同关系，上诉人昊天物业公司、宋煜锵主张禹王公司应承担责任无事实以及法律依据。一审法院依据案件实际情况，对一审案件受理费的处理并无不当。综上，上诉人昊天物业公司、宋煜锵上诉理由均不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6171元，由上诉人禹州市昊天物业管理有限公司、宋煜锵共同承担。本判决为终审判决。审　判　长　　信宏敏审　判　员　　谢新旗代理审判员　　徐瑞娟二〇一七年四月十八日书　记　员　　李向阳来源：百度“”