（2016）湘0203民初2603号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-10-19
案件名称
贺海军、宋旭飞与湖南千家宜房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
株洲市芦淞区人民法院
所属地区
株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贺海军,宋旭飞,湖南千家宜房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0203民初2603号原告：贺海军，男，1974年7月11日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。原告：宋旭飞，女，1974年9月19日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。两原告共同委托代理人：杨青，湖南中兴律师事务所律师。代理权限为特别授权，即进行调解、和解，承认、放弃、变更诉讼请求。两原告共同委托代理人：魏勇，湖南中兴律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：湖南千家宜房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区建设中路356号湖南火电科技大厦。法定代表人：唐一锋，系公司总经理。委托代理人：金少健，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，签署法律文书等。委托代理人：林聪，男，系被告公司办公室主任。代理权限为一般代理。原告贺海军、宋旭飞与被告湖南千家宜房地产开发有限公司（以下简称千家宜房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案受理后，依法由审判员李美林适用简易程序审理。因该案与本院审理的（2016）湘0203民初2600号、2601号、2602号、2604号四案诉讼标的系同一种类，经当事人同意，本院对该五案进行了合并审理，于2016年12月15日、2017年3月17日两次公开开庭进行了审理。原告贺海军、宋旭飞（第二次未到庭）及两原告的委托代理人魏勇、杨青，被告千家宜房地产公司的委托代理人金少健、林聪（第二次未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺海军、宋旭飞向本院提出诉讼请求1.判令被告支付两原告逾期办证违约金58442.3元（暂自2014年4月1日起计算至2016年11月16日止，并按总房款每日万分之一的标准继续计算至原告实际取得产权证之日止）；2.判令被告退还原告已缴纳的房屋公共维修基金及办证费18604元整，并按同期银行贷款年利率6.15%支付利息4046.8元整（利息暂自2013年5月6日起计算至2016年11月16日止，要求计算至被告实际退还原告本金之日止）；3.判令被告提供由质监站出具的电梯质检验收合格凭证；4.判令被告于判决书生效起十日内办理好株洲市芦淞区枫溪城房屋所有权初始登记（所有权证总证）；5.判令被告提供房屋实测面积资料；6.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，两原告变更第四项诉讼请求为：判令被告于判决书生效起十日内办理好株洲市芦淞区××、××（××）室房屋的不动产权证。事实和理由：2013年5月6日，原、被告签订《株洲市商品房（预）销售合同》，约定：被告向原告出售位于株洲市芦淞区××、××（××）室房屋一套，交房日为2013年12月31日前。合同还约定，该房屋交付条件为取得《工程竣工验收报告》；该房屋达到交付条件后，交付房屋时被告须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，同时提供房屋实测面积资料，否则原告有权拒绝收房，产生的延期交房责任由被告承担。2013年5月6日，原告向被告支付首付款110929元，余款250000元办理公积金贷款，并交纳了房屋公共维修基金13190元、契税14437元、办证费5414元共计33041元（被告至今未向有关部门交纳公共维修基金及办证费）。截至今日，被告未向原告提供有关房屋实测面积的资料，该楼盘项目未办理房屋所有权初始登记。原告现已办理收房手续。现因被告存在诸多违约行为，为维护自身合法权益，原告特向法院起诉。被告千家宜房地产公司辩称，一、答辩人在2013年12月31日前已经履行了通知被答辩人收房的义务，根本不存在答辩人延期交房的违约事实，因此原告要求答辩人支付逾期交房违约金缺乏依据。根据《株洲市商品房（预）销售合同》的约定，答辩人于2013年12月31日前将房屋交付给原告；房屋交付条件为该房屋经验收合格；房屋合格标准为取得《工程竣工验收报告》。2013年12月16日，涉案枫溪城B1、B2栋，已经竣工验收，并于2013年12月31日前通知各业主收房，且在2013年12月26日的《株洲晚报》上刊登了《入伙通知》。绝大多数业主都已按通知时间办理了房屋交接手续。此外，涉案枫溪城B1、B2栋电梯已经湖南省特种设备检验检测研究院株洲分行检验合格。2013年12月2日，湖南省特种设备检验检测研究院株洲分行出具了枫溪城B1、B2栋《电梯监督检验报告》，结果为合格，并颁发了“电梯使用标志”。二、答辩人收取的代收费是有合同约定的，是双方自愿、真实的意思表示，且部分已实际移交相关部门。如暂未交付相关部门，答辩人将尽快交付到相关部门。三、根据合同特殊约定，答辩人并未构成逾期办证，不存在违约事实，无需支付逾期办证违约金。四、房屋实测面积资料为当房屋购买人要求提供时才提供的资料。五、合同未约定违约金最高限额，请求核定违约金最高支付金额不超过已支付价款的1%。原告违约金计算有误。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：对被告提交的《株洲市商品房（预）销售合同》、《工程竣工验收报告》、《株洲晚报入伙通知》、申请办理《住宅使用说明书、住宅质量保证书》的报告、《电梯监督检验报告》及电梯使用标志、《株洲市房产测绘报告》的真实性、合法性、关联性均予以采信；对被告提交的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、枫溪城交房表、入伙通知书领取登记表、通知的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月6日，被告千家宜房地产公司作为甲方，原告贺海军、宋旭飞作为乙方，共同签署一份《株洲市商品房（预）销售合同》，合同约定：“第二条乙方向甲方购买《枫溪城》芦淞区太子路375号枫溪城1、2栋514（2栋506）室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为成套住宅……第三条……根据甲方预（实）测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币360929.1元。（大写）：叁拾陆万零玖佰贰拾玖圆壹角整（补偿款0元，乙方实际应付360929.1元）……第十条该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：……（三）该房屋经验收合格。第十一条甲方定于2013年12月31日前将该房房交付给乙方……第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之零点一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止……第十四条在甲方办理新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起720天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）……第二十七条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。”该合同附件一《付款方式和付款期限》约定：“乙方按下列第2种方式按期付款。2、贷款方式乙方在签订本合同时，交清首付款共计人民币壹拾壹万零玖佰贰拾玖元整（￥110929元）。剩余房款贰拾伍万元（￥250000元）乙方选择公积金贷款支付。乙方其余相关费用（契税、办证费、预告预抵登记费及公共维修基金）共计人民币叁万叁仟零肆拾壹元整（￥33041元）委托甲方代收代缴。”该合同附件五《补充条款》约定：“第一条本合同中房价不包含的代收代缴费用明细如下：1、公共维修基金13190元（按110元/平方米收取）；2、房产交易契税14437元（按总房款的4%收取）；3、办证费用5414元（按总房款的1.5%收取）……第九条对本合同第十条的补充：……2、该房屋合格标准为《工程竣工验收报告》……第十七条该补充协议作为商品房（预）销售合同的附件，与本商品房（预）销售合同具备同等法律效力。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款360929元，并交纳了房屋公共维修基金13190元（被告至今未代原告向相关部门交纳上述费用），房产交易契税14437元和办证费用5414元（被告已代为交纳）。另查明，2013年12月16日，被告开发的株洲市芦淞区枫溪城B1、B2栋经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收合格并出具了《工程竣工验收报告》。2013年12月26日，被告在《株洲晚报》上刊登《入伙通知》，内容为：“尊敬的枫溪城2栋业主：您所购买的枫溪城2栋已达到交房条件，现在正式通知您入伙，我公司将于2013年12月30日起（星期一）开始办理房屋交接手续。”2013年12月27日，原告在被告制作的入伙通知书领取登记表中签名。又查明，被告在诉讼过程中，向本院提交了湖南省特种设备检验检测研究院株洲分院出具的《电梯监督检验报告》及株洲市房地产测绘队出具的《株洲市房产测绘报告》，原告于2016年12月15日对上述证据进行了质证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、被告是否应为原告办理涉案房屋的不动产权证，被告是否应赔偿原告逾期办证的违约金及违约金具体数额；二、被告是否应退还原告房屋公共维修基金、办证费并支付利息；三、被告是否应向原告提供电梯质检验收合格凭证及房屋实测面积资料。现分析如下：一、被告是否应为原告办理涉案房屋的不动产权证，被告是否应赔偿原告逾期办证的违约金及违约金具体数额。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同合法有效。合同当事人均应当遵守履行。双方签订的《株洲市商品房（预）销售合同》第十一条约定，房屋交付时间为2013年12月31日前，第十四条对办理涉案房屋产权证的期限约定为甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起720天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）。双方虽未明确约定签署《房屋交接书》的具体时间，但综合上述两条约定内容及涉案房屋已于2013年12月16日具备交付条件的实际情况，对原、被告双方签署《房屋交接书》的时间宜认定为2013年12月31日前，故双方约定的办理涉案房屋权属证书的时间应为2015年12月21日前。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现原告已向被告支付了全部购房款360929元，被告应当协助原告于上述期限内办理好涉案房屋的不动产权证。因被告未依约履行上述义务，对原告要求被告办理涉案房屋的不动产权证，并从2014年4月1日开始按照已付购房款日万分之一的标准支付违约金的诉请，本院予以部分支持，即被告应当向原告支付自2015年12月22日起暂计算至2016年11月16日止的逾期办证违约金为11946.75元（360929元×0.0001×331天）。二、被告是否应退还原告房屋公共维修基金、办证费并支付利息。根据合同附件一《付款方式和付款期限》的约定：“乙方其余相关费用（契税、办证费、预告预抵登记费及公共维修基金）共计人民币共计人民币叁万叁仟零肆拾壹元整（￥33041元）委托甲方代收代缴。”因原告已将房屋公共维修基金13190元交给了被告，但被告至今未将上述费用向相关部门交纳，现原告要求被告退还该笔费用，本院予以支持。因被告代收原告房屋公共维修基金系经原告授权，故对原告要求被告支付该笔费用起诉之前的逾期付款损失，本院不予支持，但被告代收款项后，未向相关机关交纳，故原告要求被告支付自起诉之日起以未返还金额为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准计算至被告实际返还之日止的逾期付款损失，符合法律规定，本院予以支持。因被告已将办证费交给了相关部门，故原告要求被告退还办证费没有事实和法律依据，本院不予支持。三、被告是否应向原告提供电梯质检验收合格凭证及房屋实测面积资料。本案中，因被告已在本案诉讼过程中，向本院提交了湖南省特种设备检验检测研究院株洲分院出具的《电梯监督检验报告》及株洲市房地产测绘队出具的《株洲市房产测绘报告》，原告也已于2016年12月15日对上述证据进行了质证，故被告已实际履行提供电梯质检验收合格凭证及房屋实测面积资料的义务，故对原告要求被告提供由质监站出具的电梯质检验收合格凭证及房屋实测面积资料的诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖南千家宜房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告贺海军、宋旭飞办理位于湖南省株洲市芦淞区太子路375号枫溪城1、2栋514（2栋506）室房屋的不动产权证；二、被告湖南千家宜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贺海军、宋旭飞支付逾期办证违约金11946.75元（违约金已计算至2016年11月16日，其后的违约金以360929元为基数，按照日万分之一的标准计算至涉案房屋不动产权证办理完毕之日止）；三、被告湖南千家宜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告贺海军、宋旭飞房屋公共维修基金13190元及逾期付款损失（逾期付款损失以未返还金额为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，从2016年11月24日起计算至实际返还之日止）；四、驳回原告贺海军、宋旭飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1827元，减半收取914元，由原告贺海军、宋旭飞负担700元，由被告湖南千家宜房地产开发有限公司负担214元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 李美林二〇一七年四月十八日书记员 陈梦颖附本判决书适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”