（2017）皖0506民初190号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-05-03
案件名称
刘元春与马鞍山市兴海置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
马鞍山市博望区人民法院
所属地区
马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘元春,马鞍山市兴海置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
安徽省马鞍山市博望区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0506民初190号原告：刘元春，女，1952年2月22日出生，汉族，无业，住安徽省马鞍山市博望区。委托诉讼代理人：芮珍平，安徽民主律师事务所律师。被告：马鞍山市兴海置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区中央花园4-4C。法定代表人：李学文，该公司经理。委托诉讼代理人：尹学丰，安徽长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵华，安徽长城律师事务所律师。原告刘元春与被告马鞍山市兴海置业有限公司（以下简称兴海置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月24日公开开庭进行了审理。原告刘元春的委托诉讼代理人芮珍平、被告兴海置业公司的委托诉讼代理人尹学丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘元春向本院提出诉讼请求：1.兴海置业公司支付违约金48333元（以272261元为基数，按照年利率6%标准，自2013年1月4日起计算至2015年12月21日止）；2.本案诉讼费用由兴海置业公司负担。诉讼过程中，刘元春增加诉讼请求：要求兴海置业公司增加支付逾期交房违约金7752元（以272261元为基数，按日万分之三标准，自2012年5月31日起计算至2012年9月4日止）。事实与理由：2011年1月27日，刘元春与兴海置业公司签订《商品房买卖合同》（合同备案号：20110459）1份，约定由刘元春购买由兴海置业公司开发建设的位于博望镇博望时代花园10栋405室的商品房1套。合同约定该套商品房建筑面积为83.68平方米，总价款为272261元。合同第十六条约定，兴海置业公司应当在交付商品房使用后120日内，为××办理产权登记手续。合同签订当天，刘元春依照双方约定交付了购房款272261元。2012年9月4日，兴海置业公司将房屋交付给了刘元春。但是，直至2015年12月21日，兴海置业公司所交付的房屋才完成工程竣工备案手续，具备办理权属证书的基本条件。双方签订的合同合法有效，作为合同的双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。兴海置业公司延期完成工程竣工备案致刘元春无法在合同约定的期限内办理产权登记手续的行为已经构成违约，给刘元春造成重大损失，根据有关法律规定，兴海置业公司应当支付违约金48333元（以已交房款272261元为基数，按同期银行贷款年利率6%标准，自2013年1月4日计算至2015年12月21日）。合同第九条约定，逾期交房，应按已交付房款的日万分之三支付违约金，合同约定房屋交付时间为2012年5月31日，实际交房日期为2012年9月4日，逾期交房95天，兴海置业公司应支付逾期交房违约金为7752元。兴海置业公司辩称：1、兴海置业公司不存在违约，不应当支付违约金，合同也没有约定违约金的计算方法，刘元春主张的违约金没有法律依据，请求予以驳回。2、案涉房屋由于规划地图位置发生偏移，导致重新审批，同时又由于博望区行政区划的调整，相关行政管理部门交接与协调，才导致产权证书没有办法办理，事实上该房屋在2012年5月31日已经验收合格，兴海置业公司也于2012年9月4日交付涉案房屋，刘元春已实际居住使用，也未造成实际任何损失。3、刘元春主张的逾期交房违约金已经超过诉讼时效。综上，请求驳回刘元春的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年1月27日，刘元春（××）与兴海置业公司（××）签订《商品房买卖合同》（合同备案号：20110459）1份，约定由刘元春购买由兴海置业公司开发建设的位于博望镇博望时代花园10栋405室的商品房1套。该合同约定该套商品房建筑面积为83.68平方米，总价款为272261元。合同第八条约定，××应当在2012年5月31日前，将符合本合同约定的商品房交付××使用。合同第九条规定，如××未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，应按下列方式处理：⑴逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金，××要求继续履行合同的，合同将继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。合同第十六条约定，××应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，双方协商解决。合同签订当天，刘元春交付了购房款272261元。2012年9月4日，兴海置业公司将房屋交付给刘元春。2015年12月21日，案涉房屋完成工程竣工备案手续。另查明，兴海公司所开发的博望时代花园10栋商品房于2012年7月23日竣工验收，有建设单位、监理单位、施工单位、勘验单位、设计单位的盖章，验收结论为同意验收。在办理备案手续中发现小区规划宗地图的位置发生偏移，相关主管部门未能及时重新审批，后又因2012年9月行政区划调整成立博望区，相关行政管理部门需要进行工作交接、协调，导致2015年12月21日才完成竣工验收备案手续，现已具备领取房产权属证书的相关手续。上述事实，有双方当事人陈述，刘元春提交的《商品房买卖合同》、销售发票、收据、竣工验收备案表、本院（2015）博民一初字第00431号民事判决书，兴海置业公司提交的本院（2015）博民一初字第00431号民事判决书、规划验收通知函、复函、兴海公司向当涂县国土资源局、马鞍山市国土资源局博望分局、博望区人民政府出具的报告、工程竣工验收报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，刘元春与兴海置业公司签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效，双方当事人均应按约履行。一、对刘元春主张的因兴海置业公司延期完成工程竣工备案致刘元春无法在合同约定的期限内办理产权登记手续，应支付违约金48333元的诉讼请求，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，××应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，双方协商解决，未约定明确的违约责任。现兴海置业公司未能及时完成工程竣工备案手续，致使刘元春未能在规定期限内取得房地产权属证书，经协商又未能达成一致意见。刘元春主张兴海置业公司因延期完成工程竣工备案给其造成重大损失，但未提供证据证明，本院不予采信。双方对违约损失无明确约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。兴海置业公司所开发的博望时代花园10栋商品房于2012年7月23日竣工验收，有建设单位、监理单位、施工单位、勘验单位、设计单位的盖章，验收结论为同意验收，说明兴海置业公司已在约定期限内完成自己应办理涉案房屋竣工验收的相应报备义务，没有完成竣工备案手续的原因在于：在办理备案手续中发现小区规划宗地图的位置发生偏移，相关主管部门未能及时重新审批，后又因2012年9月行政区划调整成立博望区，相关行政管理部门需要进行工作交接、协调，才导致2015年12月21日才完成。从该事实可以看出，兴海置业公司于2012年7月23日竣工验收时已具备竣工备案条件，未能及时完成竣工备案手续，并非××自身原因造成，故不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的赔偿条件，刘元春的该项诉讼请求因此不能成立，本院不予支持。二、对刘元春主张的逾期交房违约金的诉讼请求，兴海置业公司虽辩称已超过诉讼时效，但刘元春曾就房屋质量及逾期交房问题于2015年8月10日向本院起诉，构成诉讼时效中断，故刘元春主张的逾期交房违约金的诉请没有超过诉讼时效。双方约定交房时间为2012年5月31日前，逾期交房按已交房款的日万分之三支付违约金，该约定合法有效。兴海置业公司实际交房时间为2012年9月4日，逾期95天，按日万分之三标准计算，逾期交房违约金应为7759元，刘元春主张7752元，在7759元范围之内，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、马鞍山市兴海置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘元春逾期交房违约金7752元；二、驳回刘元春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1202元，减半收取601元，由刘元春负担518元，马鞍山市兴海置业有限公司负担83元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。代理审判员 朱永虎二〇一七年四月十八日书 记 员 刘安萍附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来自：