（2017）沪02民终2947号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-05-02
案件名称
上海申慧因私出入境服务有限公司与上海泰琪房地产有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海申慧,上海泰琪房地产有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终2947号上诉人(原审被告)：上海申慧因私出入境服务有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：王广斌，总经理。委托诉讼代理人：赵德义，上海市长江律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁蓓珺，上海市长江律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海泰琪房地产有限公司，住所地上海市。法定代表人：MICHAELMURRAYPIERCE，董事长。委托诉讼代理人：姜海立，上海市广海律师事务所律师。委托诉讼代理人：张友友，上海市广海律师事务所律师。上诉人上海申慧因私出入境服务有限公司(以下简称“申慧公司”)因与被上诉人上海泰琪房地产有限公司(以下简称“泰琪公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初16660号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人申慧公司提出上诉请求：撤销一审判决，改判驳回一审诉请。事实和理由：泰琪公司在出租时未明确告己方消防通道部位，且将该部位一并列入租金计付面积出租给己方，以致己方将消防通道部位也作为营业面积予以装修，泰琪公司对此亦不指出，致使整个二楼租赁部位存在消防安全等问题进而影响其他租赁楼层的安全。因此，由于泰琪公司未如实告知租赁情况，扩大实际应租赁面积，以致该房屋产生诸多消防隐患问题，使合同无法正常履行，系泰琪公司违约在先，一审法院认为消防安全问题与泰琪公司无关缺乏事实依据，显属不当。被上诉人泰琪公司辩称：同意一审判决，请求予以维持。泰琪公司向一审法院起诉请求判令：(1)申慧公司支付2015年5月1日至2015年8月23日期间租金人民币124,314.30元(以下币种均为人民币)，并就上述欠租支付逾期付租违约金(暂计至2016年4月30日之逾期付租违约金为40,999.61元，要求计至申慧公司实际付款日止)；(2)申慧公司就提前退租支付解约违约金99,288元；(3)申慧公司支付泰琪公司恢复房屋原状费用38,750元，并就恢复期间支付房屋占用使用费5,440.50元。对于申慧公司所付租赁保证金，鉴于申慧公司存在违约情节，故要求予以没收。一审法院认定事实如下：泰琪公司系上海市徐家汇路XXX号房屋权利人。泰琪公司(出租方，甲方)、申慧公司(承租方，乙方)曾签订《租赁合同》一份，约定(1)甲方将名下位于上海市徐家汇路XXX号广发大厦裙楼3B3室房屋出租予乙方作为签证中心使用，房屋建筑面积为181.35平方米(合同1-1、2-1)；(2)租期自2014年6月1日起至2016年5月31日止，甲方于2014年6月1日前向乙方交付房屋(合同3-1)；(3)房屋每平方米建筑面积日租金为6元，房屋月租金为33,096元，租金按月支付，乙方应于每月5日前支付租金，如逾期付租，则每逾期1日，乙方须按日租金3%支付违约金(合同4-1、2、3)；(4)乙方于甲方交付房屋同时支付房屋租赁保证金99,288元(合3个月之租金)，租赁关系终止时，该租赁保证金除用以抵充合同项下乙方应予承担费用外，剩余部分由甲方无息归还乙方(合同5-1)；(5)月物业管理费为6,166元，按月支付，其他费用如单元内用电、通讯等费用均按实结算(合同5-3)；(6)乙方应于合同租期届满后当日返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋，则每逾期1日，每平方米建筑面积须按12元向甲方支付房屋占用期间之使用费(合同7-1)；(7)甲方交付房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付房屋存在缺陷，危及乙方安全，乙方可书面通知解除合同(合同9-2-2)；(8)乙方逾期不支付租金累计超过1个月，甲方告可书面通知解除合同(合同9-2-6)；(9)就上述(7)、(8)情形，违反合同一方应向另一方按月租金双倍支付违约金，给对方造成损失的，如所付违约金不足以抵付损失，还应赔偿造成损失与违约金之间差额部分(合同9-2)；(10)租赁期间，非本合同规定之情形，乙方中途擅自退租，乙方应按提前退租天数之租金双倍向甲方支付违约金(合同10-6)。合同附《补充条款》约定：(1)乙方于合同签订后3个工作日内支付2014年6月1日至2014年6月30日期间首期租金33,096元及首期物业管理费6,166元，并支付相当于3个月租金之租赁保证金99,288元及相当于3个月物业管理费之物业管理保证金18,498元(补充条款3)；(2)租赁期内，上述两项保证金由甲方保留，如乙方未违反合同-9、合同-10之规定且无合同规定之例外情况，并付清所有应付款项，甲方在合同终止后2周内将保证金全额无息退还乙方(补充条款3)；(3)甲方在如期收讫乙方根据补充条款3应付之相关费用后，将于2014年6月1日将房屋交付乙方(补充条款5)；(4)如乙方要求提前退租，甲方可不予同意，并要求乙方继续履行合同且按约追究违约责任；甲方亦可同意退租，但甲方有权没收乙方所付租赁保证金，并可要求乙方支付相当于未履行租期之租金(补充条款14)；(5)甲方交付乙方房屋之交房状态确定为A、按照标准层隔断完成进出风口、烟感、喷淋等装置，均符合上海市消防要求；B、轻钢龙骨矿棉板吊顶完成；C、墙壁为白色乳胶漆涂层，地坪为水泥地坪、实木门；D、具体交房状态详见物业交房清单(补充条款8)；(6)乙方退租时，须在合同终止或者到期当日将房屋恢复至上述(5)标准之完好整洁交房状态，方可办理退房手续；如乙方不予恢复，甲方将代乙方予以恢复，恢复工程费用由乙方全额承担；因恢复工作导致乙方不能按时将房屋交还甲方，乙方须就继续占用该房屋期间按合同7-1之约定承担该占用期间使用费(补充条款17)。合同另附附件二对物业交房标准、楼宇设施作出明确约定。合同另附附件三约定：(1)乙方保证自行装修部分符合上海市建筑消防之规定、要求，并保证自行装修及增设之附属设施、设备不对大楼原有消防设施、走道之运行及畅通造成阻碍(合同附件三2)；(2)在租赁期内之任何时间，如政府任何主管部门对房屋装修(包括但不限于消防设施)提出任何整改要求，乙方须按照政府主管部门不时之要求修改其装修(合同附件三5)。租赁期间，泰琪公司、申慧公司履行各自合同义务，申慧公司缴纳租赁保证金99,288元并支付截至2015年4月30日止之租金。2015年6月8日，申慧公司致泰琪公司《通知函》，称因泰琪公司提供房屋存在设施老化、设施占用消防通道导致安全隐患等问题，加之泰琪公司对房屋未尽管理职责、对上述存在问题不予整改，致使申慧公司无法正常开展经营活动，故自2015年6月8日起解除双方所签租赁合同，泰琪公司在该通知送达之日起5日内退还所涉租赁合同之租赁保证金并赔偿申慧公司因此所遭受之装修损失。2015年7月30日，申慧公司致泰琪公司《房屋交接通知》，称申慧公司曾于2015年6月15日将房屋钥匙交付物业部门，因物业部门拒收，故申慧公司将房屋钥匙实际交由泰琪公司工作人员周琪接收，现要求泰琪公司在该函件送达之日起3日内书面签收确认上述情节。2015年8月19日，申慧公司致泰琪公司《通知函》，函件中重申2015年6月8日《通知函》中所提及房屋消防问题及泰琪公司管理问题，并明确已经通过2015年6月8日《通知函》解除泰琪公司、申慧公司所签租赁合同，同时要求泰琪公司在收讫此份函件3日内与申慧公司协商场地恢复等相关事宜。2015年8月27日，泰琪公司通过公证方式收回系争房屋，上海市卢湾公证处就此收房事宜于2015年9月10日出具《公证书》，其中对收房时房屋状况予以公证拍照并刻录光盘。2015年11月6日，泰琪公司与案外人上海同济建筑装潢有限公司(以下简称“同济建筑公司”)签订《施工合同》一份，泰琪公司委托同济建筑公司承包广发大厦裙房3楼3B1、3B2、3B3房屋复原工程，工期自2015年11月6日开工至2015年11月15日竣工，工程价款为155,000元。2016年1月26日，泰琪公司转帐支付同济建筑公司工程款155,000元。一审另查明：2001年6月5日，上海市消防局向泰琪公司出具《消防验收意见书》，明确位于上海市徐家汇路XXX号之广东发展银行大厦裙房所涉建筑工程基本符合国家消防规范，消防验收合格。2015年3月21日，案外人上海恒久工程技术咨询服务有限公司(以下简称“恒久咨询公司”)基于申慧公司委托并经现场勘查后出具《消防安全评估报告》，评估意见为(1)大厦2层综合办公室疏散门之净宽度均不符合规范要求；(2)大厦2层东北区域有2个疏散楼梯，但实际仅有1个安全出口，且直通疏散走道之房间疏散门至最近安全出口之直线安全疏散距离不符合规范要求。一审中，申慧公司提供2014年9月23日《安全保卫建议》复印件及2014年10月16日《会议纪要》复印件。《安全保卫建议》要求申慧公司：(1)设置专业安检设备、安排专人对进出人员开展安检、违禁物品一律不得带入受理区域；(2)实行实名登记制度；(3)完善人防力量；(4)加强技防设施。《会议纪要》称泰琪公司对申慧公司报批之安保方案不予认可并拒绝配合实施。泰琪公司对上述两份材料形式真实性均不予认可。一审再查明：申慧公司另向泰琪公司承租广发大厦裙楼3B1、3B2单元，3B1单元面积为342.23平方米，3B2单元面积为180.26平方米。就此，3B1、3B2、3B3单元总面积为703.84平方米，建筑面积为181.35平方米之3B3单元所占面积比例为25.77%。综上，现泰琪公司称申慧公司欠付自2015年5月1日起之租金，而基于泰琪公司于2015年8月20日所收讫申慧公司《通知函》中称3日内协商完成恢复房屋原状一节，泰琪公司认为泰琪公司、申慧公司所签租赁合同实际于2015年8月24日予以解除。同时，泰琪公司称租赁合同系因申慧公司擅自退租而解除，且因申慧公司撤场时未按约将房屋恢复原状，泰琪公司遂代为恢复并支付相关恢复费用。就此，泰琪公司现起诉来院，要求申慧公司支付拖欠之租金、偿付逾期付租违约金及解约违约金、支付房屋恢复原状费用及恢复期间房屋占用使用费(按照3B3单元面积针对3B1、3B2、3B3单元总面积所占比例核算房屋恢复费用及恢复工期)。另外，对于申慧公司所付租赁保证金，鉴于申慧公司存在违约行为，故对该项租赁保证金要求予以没收。一审法院认为，泰琪公司、申慧公司所签《租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，泰琪公司、申慧公司作为签约方均应恪守合同约定义务。申慧公司于承租期间擅自退租，导致合同提前解除，申慧公司对于合同解除负有违约责任。对于合同解除时间，泰琪公司实际于2015年8月27日公证收房，现泰琪公司认为合同解除时间为2015年8月24日，鉴于泰琪公司该意见并未增加申慧公司应予承担之合同义务，且申慧公司在该日期前已实际撤场，故一审法院对泰琪公司该意见依法予以采纳，就此，一审法院对泰琪公司诉请之2015年5月1日至2015年8月23日期间租金依法予以支持。对于泰琪公司诉请之逾期付租违约金，根据合同约定，日违约金应为日租金3%即32.64元，且租金按月支付，最迟支付日期为每月5日，故针对欠付之4期租金，申慧公司按约应自当月6日起计付截至实际付租日止之违约金，但该项违约金总额应以申慧公司欠付租金本金数额为限。对于申慧公司所付保证金，合同中虽约定存在2项保证金，但申慧公司就物业保证金之实际支付并未提供证据加以证明，就此，一审法院对申慧公司所称已全额支付2项保证金之意见依法不予采信。对于申慧公司已实际支付之租赁保证金，合同约定在申慧公司擅自退租情形下，泰琪公司可予没收该项租赁保证金。对于泰琪公司诉请之解约违约金，因租赁合同系因申慧公司擅自退租而提前解除，故申慧公司对于合同解除应予承担违约责任。租赁合同约定申慧公司在此情形下应予承担之违约金系提前退租天数之租金双倍，现泰琪公司诉请之解约违约金数额系3个月租金数额，泰琪公司实际已将合同约定之违约金数额予以下调。一审中，申慧公司称违约金存在约定过高情形。一审法院综合考虑合同所作约定、泰琪公司可予没收之租赁保证金、泰琪公司因申慧公司退租可能遭受之3个月合理空置损失、违约金之惩罚性质等多种因素，对泰琪公司诉请之解约违约金数额再予合理酌减后予以支持。对于泰琪公司诉请之房屋恢复原状费用及恢复期间房屋占用使用费，鉴于申慧公司在退租时未能按约将房屋恢复原状，在此情形下，泰琪公司代为恢复并无不当，且泰琪公司在代为恢复后向申慧公司再行追索恢复费用及恢复期间房屋占用使用费亦存在合同依据。至于所涉补充条款17中约定因恢复装修工作导致申慧公司不能按时交还房屋，需继续占用房屋一节，鉴于申慧公司擅自退租时虽撤离系争房屋，但申慧公司并未按约将系争房屋恢复原状，泰琪公司之后虽公证收房，但收房时房屋状况并不符合合同约定之房屋返还状态，按照合同约定，申慧公司就泰琪公司收房时之房屋状态根本无法与泰琪公司办理退房手续，鉴此，房屋恢复工程期间依法仍应认定为申慧公司继续占用房屋期间。对于泰琪公司诉请之恢复费用金额，鉴于：(1)泰琪公司、申慧公司在签约时曾对房屋交付状况予以明确，即针对房屋原状存在合同依据；(2)泰琪公司公证收房时曾由公证机关对收房时房屋状况拍照刻盘予以明确；(3)《施工合同》所涉工程款支付情况由工程款发票及网上银行付款回单予以证明。综上，一审法院对泰琪公司所称恢复原状费用总额依法予以采信。对于泰琪公司针对3B3单元所诉请之恢复原状费用，泰琪公司系根据3B3单元面积所占比例予以换算，鉴于泰琪公司就3B1、3B2单元恢复费用等亦已一并另案起诉，故即使泰琪公司诉请金额与按面积比例折算金额稍有偏差，但如泰琪公司就3单元所诉请之恢复费用总额仍限于工程款总额155,000元之内，则一审法院亦应依法予以支持。对于泰琪公司诉请之恢复期间房屋占用使用费，因该项占用使用费与房屋面积有关，故泰琪公司可获支持之房屋占用使用费应当按照3B3单元所占面积比例折算所占工期时间后再予计算，按此计算方式，泰琪公司按照合同约定可予主张之房屋占用使用费为5,608.07元，因泰琪公司现主张金额仅为5,440.50元，故一审法院仅就泰琪公司主张金额依法予以支持。至于申慧公司辩称申慧公司曾于2015年6月8日书面函告解除合同、于同月15日将房屋钥匙交付物业、双方合同实际于同月9日解除一节，鉴于：(1)申慧公司并非合同解除权人，申慧公司发函通知解除合同之行为并不产生合同解除之法律后果；(2)申慧公司就实际交付钥匙一节并未提供充足证据加以证明，况且即使申慧公司确已交还房屋钥匙，但因申慧公司并不享有合同解除权，故申慧公司无权通过交还钥匙以迫使泰琪公司同意解约，但如申慧公司确已交还房屋钥匙，泰琪公司亦应在合理期限内收回房屋以避免损失扩大。鉴此，一审法院对申慧公司辩称双方合同于2015年6月9日予以解除之意见依法不予采纳。对于申慧公司辩称泰琪公司提供房屋存在消防安全隐患、泰琪公司不予整改导致合同提前解除一节，鉴于整幢大楼消防已经验收合格，而内部格局消防配备则须根据各租户具体经营内容予以实施、调整，故具体消防整改应由申慧公司具体实施，泰琪公司则应尽配合整改之义务，此义务分配亦与合同约定内容无悖。况且，申慧公司作为证据所提供《安全保卫建议》及《会议纪要》，虽泰琪公司对此不予认可，但从申慧公司自行提供之上述证据中亦显示相关整改措施均应由申慧公司完成，而泰琪公司则应尽配合义务。现申慧公司认为泰琪公司未予内部消防整改而构成根本违约显然缺乏事实及合同依据，一审法院对申慧公司该项辩称意见依法不予采纳。对于申慧公司辩称申慧公司拟自行恢复房屋原状、而泰琪公司对此不予配合一节，据合同约定，不论合同系因何方违约而导致提前接触，申慧公司在合同解除当日均应将已恢复原状之房屋予以交还，现申慧公司自称合同已于2015年6月9日予以解除，并称申慧公司已于2015年6月15日交还房屋钥匙，但申慧公司在自认合同解除及返还房屋之上述两个时间点均未曾将房屋恢复原状，在此情形下，泰琪公司根据合同约定代为恢复并无不当，即使在恢复费用方面存在尚属合理范围内之稍高情形，此亦系申慧公司先行违约所致。一审法院判决：一、上海申慧因私出入境服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海泰琪房地产有限公司2015年5月1日至2015年8月23日期间租金124,314.30元；二、上海申慧因私出入境服务有限公司于判决生效之日起十日内就上述第一项欠租支付上海泰琪房地产有限公司逾期付租违约金(共欠付4笔租金，违约金起计日分别为2015年5月6日、同年6月6日、同年7月6日及同年8月6日，均计至实际付租日，每日以32.64元计；另违约金总额以124,314.30元为限)；三、上海申慧因私出入境服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海泰琪房地产有限公司解约违约金66,192元；四、上海申慧因私出入境服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海泰琪房地产有限公司房屋恢复原状费用38,750元；五、上海申慧因私出入境服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海泰琪房地产有限公司房屋恢复原状期间之房屋占用使用费5,440.50元；六、上海泰琪房地产有限公司不予归还上海申慧因私出入境服务有限公司租赁保证金99,288元。本院认为，一审查明的事实无误，本院予以确认。根据双方租赁合同约定，租赁部位、租赁面积、租金金额明确，申慧公司认为泰琪公司未如实告知租赁情况、扩大实际租赁面积的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予支持。至于申慧公司上诉所称房屋消防安全隐患一节，一审法院对此已充分阐述，理由确实充分，本院认同。需要指出的是，根据本案在案证据，未有消防监管部门关于系争房屋存在消防安全隐患需整改的书面意见。申慧公司关于此节的上诉意见，亦缺乏事实依据，本院不予支持。根据查明的事实，可以认定申慧公司提前退租违约。一审法院据此判定申慧公司应承担的违约责任，符合合同约定，本院认同。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,117.77元，由上诉人上海申慧因私出入境服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭 辰审 判 员 姚 跃代理审判员 陈家旭二〇一七年四月十八日书 记 员 张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”