（2017）黑01民终1734号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-07-03
案件名称
哈尔滨机电设备总公司与翁建喜房屋租赁合同纠纷民事二审判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
哈尔滨机电设备总公司,翁建喜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终1734号上诉人（一审原告）：哈尔滨机电设备总公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区经纬街17号（实际经营地黑龙江省哈尔滨市道里区前进路79-3-1号。法定代表人：范宏伟，总经理。委托诉讼代理人：李兆坤，黑龙江擎雨律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：翁建喜，男，1976年11月21日生，汉族，无固定职业，住黑龙江省嫩江县铁西街二委七组清饮社区楼*单元***号。委托诉讼代理人：刘璇，黑龙江大公律师事务所律师。上诉人哈尔滨机电设备总公司（以下简称机电设备总公司）因与被上诉人翁建喜房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2016）黑0102民初2706号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。上诉人机电设备总公司委托诉讼代理人李兆坤、被上诉人翁建喜委托诉讼代理人刘璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。机电设备总公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持机电设备总公司的诉讼请求。事实及理由：一审法院没有依据证据的法定要求认定证据，认为没有约定就不需要承担违约责任属适用法律错误。一审已经查明，机电设备总公司与翁建喜曾有租赁关系，翁建喜在进行涉及场区改造前应征得机电设备总公司书面同意。但翁建喜没有经机电设备总公司同意而擅自对租赁房屋的门窗、暖气、灯具、天花板、地面及装修装饰进行拆扒。即一审法院已经确认翁建喜未经机电设备总公司书面同意，对租赁房屋进行拆扒的行为属于违约行为，同时也确认了拆扒造成了租赁房屋的门窗、暖气、灯具、天花板、地面及装修装饰的毁损。并核查认定了哈尔滨市文化和新闻出版局对该拆扒行为书面责令整改。对与案涉租赁房屋需要整改才能恢复原状、才能满足使用需要，故恢复原状所需的费用为必然发生的费用，不能以尚未实际发生为由而免除翁建喜的赔偿责任。因翁建喜违约并造成损失，机电设备总公司主张恢复原状、赔偿损失是法律赋予的权利。一审法院没有根据机电设备总公司举示的证据认定事实，以不是鉴定意见为由拒绝采信有违法律规定。翁建喜辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，二审法院应当驳回上诉请求，维持一审判决。首先，本案中双方签订《房屋租赁协议》第12条关于乙方（即翁建喜）权利及义务明确约定：在合同期内，如因甲方（即机电设备总公司）债权债务产权纠纷或自身原因解除合同所产生的装修及相关损失由甲方承担赔偿责任，而该《房屋租赁协议》所涉及的房屋，因被鉴定为危房，无法达到使用目的，造成本协议根本违约，且道里法院已作出（2014）里民三初字第1839号民事判决书判令双方解除《房屋租赁协议》。翁建喜承租该房屋系经营珠宝业务，必定对房屋进行简单装修，且未破坏主题结构，机电设备总公司明知该事实且经过其同意的。无论装修前是否经过机电设备总公司书面同意，导致合同解除，机电设备总公司应根据合同约定自行承担维修损失。其次，机电设备总公司举示关于维修的相关证据，均系案外人为承包机电设备总公司办公楼进行的维修价格预算，并未实际发生，即便机电设备总公司已为装修支付了相应费用，其恢复装修的损失也应由机电设备总公司自行承担。机电设备总公司向一审法院诉讼请求：翁建喜赔偿恢复房屋原状所需费用502,400元及承担2014年8月1日至2016年8月1日租赁办公场所费用197,600元，合计700,000元。一审判决认定事实:2014年7月8日，机电设备总公司与翁建喜签订《房屋租赁协议书》，协议主要约定：1、机电设备总公司将位于哈尔滨市道里区经纬街17号机电设备总公司公企用房1-3层（房屋建筑面积约1486平方米）整体出租给翁建喜使用；2、租期为2014年8月1日至2019年10月7日，年租金为72万元；3、机电设备总公司预留给翁建喜两个月装修期，从2014年10月8日核算租金；4、翁建喜在进行涉及场区改造前应征得机电设备总公司书面同意。2014年7月9日，翁建喜向机电设备总公司支付了36万元租金。此后翁建喜对租赁房屋的门窗、暖气、灯具、天花板、地面及装修装饰进行了拆扒，并雇佣了员工看场地。2014年8月8日，翁建喜委托黑龙江省寒地建筑科学研究院对租赁房屋的安全性进行鉴定，鉴定结论为：哈尔滨市机电设备总公司所属经纬街17号楼安全性评定为Dsu级，即危险房屋，应立即采取加固措施。翁建喜为此鉴定支付鉴定费3万元。另查明，涉案租赁房屋为日本宪兵队道里分部旧址，系不可移动文物。因翁建喜在未经审批的情况下对租赁房屋进行拆扒、装修，哈尔滨市文化和新闻出版局于2014年7月30日，向机电设备总公司出具责令整改通知书，要求其立即停止施工行为。为此，翁建喜对本案机电设备总公司向本院提起诉讼，请求：1、解除租赁合同，返还租金21.6万元，返还双倍定金28.8万元；2、赔偿因装修房屋造成的损失3万元；3、赔偿因雇佣员工支付的工资2400元；4、赔偿支付的鉴定费3万元。机电设备总公司对翁建喜提起反诉，请求翁建喜继续履行房屋租赁合同并给付本年度租金36万元。哈尔滨市道里区人民法院于2015年2月11日作出了（2014）里民三初字第1839号民事判决：一、解除机电设备总公司、翁建喜签订的房屋租赁协议书，机电设备总公司返还翁建喜房屋租金36万元，翁建喜从哈尔滨市道里区经纬街17号房屋中迁出；二、机电设备总公司赔偿翁建喜雇佣员工损失费2400元、鉴定费30,000元；三、驳回翁建喜的其他诉讼请求；四、驳回机电设备总公司的反诉请求。现该判决已发生法律效力并进入执行程序。一审判决认为:根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求，所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”在本案中，机电设备总公司请求翁建喜赔偿恢复房屋原状所需费用502,400元及承担2014年8月1日至2016年8月1日租赁办公场所费197,600元的诉讼请求。因机电设备总公司举示的“室内维修改造预算费用详表”及“哈尔滨市机电公司办公楼室内装饰维修工程投标总价书”，均系案外人为承包机电设备总公司办公楼而进行的维修价格预算，而且也未实际发生，其并不具备司法鉴定意见书的法律效力。同时，机电设备总公司、翁建喜亦未在双方所签订的《房屋租赁协议书》中，对租赁合同解除后的租赁物的拆除与恢复装修损失和另行租赁办公场所发生的费用进行明确约定，故机电设备总公司请求翁建喜赔偿恢复房屋原状所需费用502,400元及承担租赁办公场所费用197,600元的诉讼请求，证据不足，不予支持。综上所述，判决：驳回机电设备总公司的诉讼请求。在二审审理期间机电设备总公司举示下列证据：证据一、案涉房屋的结构补强加固施工合同以及相应的票据。拟证明对案涉房屋进行了加固并且支付了700,000元，加固之后下一步是对房屋进行修缮及装修。证据二、房屋维修合同以及预算费用表。拟证明机电设备总公司基于案涉房屋恢复原状的装修及维修与河南华安建筑维修有限公司黑龙江分公司签订房屋维修合同，对房屋恢复原状所需要的价款合同约定是800,000元，通过预算详表体现所需要的材料及费用发生的项目均是对应翁建喜拆扒房屋恢复原状所需。证据三、道里区文化体育局对机电设备总公司发出的责令整改通知书。拟证明案涉房屋曾经进行加固及维修，在此期间，曾与2016年10月9日接到过整改通知，现正在施工。翁建喜对机电设备总公司举示的证据质证认为，对证据一的真实性无异议，对关联性及证明问题有异议，案涉房屋于2014年8月8日被鉴定为危房，且哈尔滨市道里区人民法院做出（2014）里民三初字1839号民事判决书，判决双方解除房屋租赁协议，主要原因是因该房屋为危房，不具有其使用功能，现机电设备总公司提交该证据无法证实其加固房屋的原因与翁建喜有直接因果联系；对证据二的真实性无异议，对证明问题有异议，该维修合同及详表，均不能证明其实际装修费用的价格，且双方在房屋租赁协议中有明确的规定，如因机电设备总公司原因造成该合同解除，其装修相应损失应由机电设备总公司承担；对证据三的真实性无异议，对证明的问题有异议，翁建喜在道里区人民法院下达判决后，已将案涉房屋在执行阶段交付给机电设备总公司，且在（2014）里民三初字1839号案件中，在之前也下达过整改通知书。因2014年7月30日，由道里区文化体育局下达过整改通知书，此后机电设备总公司就再没有对案涉房屋进行过装修或维修，故该证据与机电设备总公司无关系。本院对机电设备总公司举示的证据认证意见为，证据一中的合同并不能证明案涉房屋已进行加固，其余票据中收款人与合同相对人不一致，且数额与机电设备总公司主张700,000元不符，且与本案无关联性，故对该证据，不予采信；证据二只能证明案涉房屋维修所需预算，并不能证明最终维修价款，且与本案无关联性，故对该证据，不予采信；证据三与本案无关联性，故对该证据，不予以采信。本院经二审审理对一审判决认定事实予以确认。本院认为，双方签订的房屋租赁合同已有生效判决解除的事实存在，解除合同的原因是“租赁房屋为文物，其装修及修缮均有严格要求并需经相关文物部门审批方可进行，且该房屋已被鉴定为危房，不具有使用功能”即造成合同解除是因机电设备总公司的过错。虽翁建喜对案涉房屋进行装修并未按合同约定书面通知机电设备总公司并获得准许，但翁建喜对房屋进行装修是出于经营的需要，并不是造成案涉房屋变成危房的原因，其出于为经营装修而实施的扒拆行为并不是造成合同不能履行的原因，即翁建喜对此无过错，故机电设备总公司的请求依据不足。综上所述，机电设备总公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决适用法律错误，应予纠正，但结论正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,800元，由上诉人哈尔滨市机电设备总公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 许思东审 判 员 梁红玉审 判 员 宋 凯二〇一七年四月十八日法官助理 白恩奇书 记 员 刘 晶 百度搜索“”