（2017）苏0106民初1360号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-06-27
案件名称
原告裔铸与被告陈荣庆房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
裔铸,陈荣庆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条
全文
江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初1360号原告：裔铸，女，1975年2月17日生，汉族。委托诉讼代理人：刘定越，江苏金路律师事务所律师。（执业证号：13201201610752208）委托诉讼代理人：朱书，江苏金路律师事务所实习律师。（执业证号：10011612210688）被告：陈荣庆，男，1951年7月24日生，汉族。委托诉讼代理人：莫燕雯，江苏中虑律师事务所律师。（执业证号：13201201611735786）委托诉讼代理人：郑国秀（系被告陈荣庆配偶），女，1955年2月2日生，汉族。原告裔铸与被告陈荣庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适简易程序，公开开庭进行审理。原告裔铸委托诉讼代理人刘定越、朱书，被告陈荣庆及其委托代理人莫燕雯、郑国秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裔铸诉讼请求：1、请求判令被告向原告返还租金19200元，押金4800元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告支付自2017年1月25日起至实际给付之日止的利息；2、请求判令被告支付本案的诉讼费。事实和理由：2016年6月26日，原告作为乙方，被告作为甲方，就南京市鼓楼区清凉山庄64号4单元308室租赁事宜签订了合同书。合同约定租期为2016年6月26日至2017年6月25日，月租金为4800元。同时，双方就中途解约问题约定：甲乙双方任一方在租赁期限内解约或者到期，必须提前一个月通知对方，否则违约方应支付对方违约金。如乙方因非房屋问题中途退房，须按一个月房租向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金。合同签订当日原告向被告支付了三个月租金与一个月租金等额的押金，共计19200元。2016年8月31日，原告又通过银行转账方式，向被告预付了43200元的房租。2016年12月26日晚，涉案房屋的天花板石膏掉落，后原告通过微信表示愿意支付一个月租金作为违约金，提前解除房屋租赁合同。2016年12月28日，原告又通过邮政快递给被告寄去了《解除房屋租赁合同通知书》，明确表示解除合同，然而被告一直不给予回应。被告至今未退还押金及剩余的租金。为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。被告陈荣庆辩称，1、租赁合同不符合解除条件，被告不同意解除合同，租赁期限为2016年6月26日至2017年6月25日，现租赁期限未满，被告按照合同约定交付房屋且能够正常使用，原告确认房屋情况完好、后承租房屋已逾6个月，原告恶意破坏房屋要求退租，严重违反合同；2、原告使用不当损坏房屋及设施，应当承担修复原状或予以经济赔偿；3、要求原告承担租赁期间的物业费及水电费。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、房屋租赁合同，证明原、被告就房屋租赁已经达成了协议，且在合同中约定了房租的租赁期限、租金、合同解除的条件；被告对该证据的真实性认可。证据二、招商银行付款凭证、收条，证明原告是按照约定按时或提前向被告支付了房屋租金、押金；被告对该证据的真实性认可。证据三、照片，证明被告出租的房屋石膏线掉落的事实，原告不是恶意解除合同，原告解除合同并不基于房屋质量问题；被告对该证据的真实性不认。证据四、微信截图5张，证明原告发现石膏线掉落后第一时间与被告联系并通知被告愿意支付一个月违约金来解除合同；被告对微信中反映了石膏线掉落与解除合同的事实认可。证据五、短信截图、解除房屋租赁合同通知书、快递面单、签收记录，证明原告通过短信和邮寄两种方式向被告发出解除合同的通知，被告也已经签收；被告对短信的真实性认可，对快递的真实性不认可，称自己收到了合同解除的短信，但并未收到快递；证据六、短信通知收房信息、邮寄快递面单及拒收记录，证明原告向被告发出收房通知、邮寄了房屋钥匙，被告认为短信的内容只是其中一部分，自己未收到快递。被告为证明自己的主张，提交了证据：房屋租赁合同、照片，证明合同租期未满，原告无权解除合同，且原告对房屋使用不当，造成损害，应当予以赔偿，但不作为反诉，只作为抗辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年6月26日，原告作为乙方，被告作为甲方，就南京市鼓楼区清凉山庄64号房屋租赁事宜签订了《清凉山庄64号房屋租赁合同书》。合同约定：租期为2016年6月26日至2017年6月25日，月租金为4800元，租房保证金4800元人民币，为一个月租金；甲乙双方任一方在租赁期限内解约或者到期，必须提前一个月通知对方，否则违约方应支付对方违约金；如乙方因非房屋问题中途退房，须按一个月房租向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房租及保证金。合同签订当日原告向被告支付了三个月租金与一个月租金等额的押金，共计19200元。2016年8月31日，原告又通过银行转账方式，向被告支付了43200元的房租。2016年12月27日，原告通过微信与被告联系，告知其房屋客厅的石膏线掉落下来并要求解除合同。次日，原告裔铸通过手机短信向被告陈荣庆发送信息要求解除合同，此外，原告向被告住址用EMS快递邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除合同，邮寄记录显示“本人签收”。涉案房屋每月的物业费为40元，原被告均认可水费254元、天然气费160元、电费1885元。另查明，涉案房屋的客厅楼上有漏水情况，该房屋石膏板裂开有七至八年。2017年3月29日，原、被告对南京市鼓楼区清凉山庄64号4单元308室进行了交接。本案的争议焦点为：原、被告的房屋租赁合同是否已经解除以及解除的时间。本院认为，首先，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方按照合同约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。其次，原告被告所签订的《清凉山庄64号房屋租赁合同书》中约定：甲乙双方任一方在租赁期限内解约或者到期，必须提前一个月通知对方，否则违约方应支付对方违约金；如乙方因非房屋问题中途退房，须按一个月房租向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房租及保证金。按照合同约定，原告与被告任一方在租赁期内解除合同，必须要提前一个月通知对方，如原告解除合同必须要按照一个月房租向被告支付违约金，被告退回剩余租金及保证金。故原告裔铸具有合同的解除权。最后，原告裔铸已经于2016年12月27日向被告陈荣庆发送微信，2016年12月28日向被告发送短信，均要求在一个月后解除合同，且被告陈荣庆也已经收到微信、短信，此外，2016年12月28日，原告向被告邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，邮寄记录显示被告陈荣庆于2016年12月29日签收，现原告裔铸认可将2016年12月29日作为租赁合同的解除时间，本院予以认可。故本院认为，原告裔铸与被告陈荣庆的房屋租赁合同已经于2017年1月29日解除。按照合同的约定，原告裔铸必须要支付被告一个月房租的违约金即4800元，被告陈荣庆须将剩余的房租以及保证金退还给原告。原告剩余的租金为23360元（4800元×5个月-4800÷30×4天），保证金为4800元，共计28160元，扣除其应当承担的违约金4800元，被告陈荣庆应当返还原告裔铸23360元。扣除原告裔铸承担的物业费、水电费、天然气费共计2579元（40元×7月+254元+1885元+160元），被告陈荣庆实际返还原告裔铸20781元。原告已经向被告发送信息告知其合同解除，但被告未按返还剩余房租及押金，故被告陈荣庆应当以中国人民银行同期贷款利率向原告支付自2017年1月30日至实际支付剩余房租及押金之日止的利息。被告陈荣庆抗辩，根据合同的约定，原告对房屋及物品不当使用造成损害，应恢复原状并予以赔偿，因其未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决如下：一、原告裔铸与被告陈荣庆签订的房屋租赁合同予以解除；二、被告陈荣庆于本判决生效之日起十日内给付原告裔铸剩余租金及保证金20781元，并继续支付自2017年1月30日起至剩余租金及保证金实际支付之日止的利息（按剩余租金及保证金20781元为基数，以中国人民银行同期贷款利率标准计算）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费400元，因适用简易程序减半收取200元，由被告陈荣庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 王东二〇一七年四月十八日书记员 陈欣履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 更多数据：