（2017）浙07民终497号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-06-30
案件名称
夏新爱、浙江磐安万豪旅游开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
夏新爱,浙江磐安万豪旅游开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终497号上诉人（原审原告）：夏新爱，女，1957年5月21日出生，汉族，住永康市。被上诉人（原审被告）：浙江磐安万豪旅游开发有限公司，住所地磐安县安文镇云山旅游度假区花溪路6号。法定代表人：马连胜，董事长。委托诉讼代理人：马飞进，男，1966年10月10日出生，汉族，住磐安县。上诉人夏新爱因与被上诉人浙江磐安万豪旅游开发有限公司（以下简称万豪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省磐安县人民法院（2016）浙0727民初2439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏新爱上诉请求：撤销一审判决，改判万豪公司支付迟延交付房屋以及办理证书违约金共计191232元（其中迟延交房违约金按已付购房款48万元每日万分之五计算，自2014年12月31日至2016年5月9日，计118800元；迟延交付房屋权属证书的违约金按已付购房款48万元每日万分之三计算，2015年3月31日至2016年8月15日，计72432元），由万豪公司承担一切诉讼费。事实和理由：一、一审认定“约定的违约金过高”，将日万分之五的违约金调整为日万分之三，该认定及调整严重违背事实，恶意偏袒万豪公司。1、2016年，一审法院受理了几十件以万豪公司为被告的同样案件，大多数判决都是对日万分之五的违约金都予以确认，如（2016）浙0727民初1459号案件，上述案件与本案的证据、诉请、时期、法院均相同，结果却是同案不同判，一审法院违背了法律面前人人平等原则，破坏了人们对法律的信仰。2、涉案合同是由万豪公司制定的格式合同，日万分之五的违约金也是万豪公司提出并经上诉人同意，现万豪公司为规避责任，又主张违约金过高，违背诚信；万豪公司最近起诉了79户未交房款的业主，又是按日万分之五的违约金计算，万豪公司自己都无法说清违约金是否过高，一审凭什么调整。3、纵观国内同类案件，极少把日万分之五的违约金往下调，法院要尽量尊重合同约定，维护社会公平公正，一审肆意弯曲法律本意，损害了上诉人的权益。二、一审认定“且原告也未提供证据证明因被告的违约给其所造成的损失”不能作为调整违约金的理由。上诉人只要证明万豪公司存在违约事实以及违约金的约定即可，因为违约金具有对违约方不守约的惩罚功能，若因合同违约要求赔偿损失或者主张侵权赔偿，才需提供损失证明，而本案合同已明确违约责任的计算方式，故上诉人无需提供证据证明因万豪公司的违约给自己造成的损失。万豪公司二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确：第一、关于商品房买卖合同约定交房的违约金过高问题，一审法院根据合同约定予以了调整,对于未调整的案件，被上诉人已申请再审；第二、本案不存在烂尾情况，涉案工程已通过竣工验收备案；第三、按托管协议，前三年，被上诉人在商铺使用过程无无须给付任何费用给夏新爱，第四年才有收益分成，故未给夏新爱造成损失；第四、交房时间是2016年5月9日，也是竣工备案日，托管协议约定被上诉人可代夏新爱验收，并办理交接手续。夏新爱向一审法院起诉请求：1判令万豪公司交付房屋，并支付逾期交房违约金158400元；2、判令万豪公司支付逾期交付权属证书违约金72432元；3、万豪公司承担诉讼费用。一审庭审中，夏新爱将第1项诉请变更为：万豪公司支付逾期交房违约金158400元。一审法院认定事实：2014年4月2日，夏新爱与万豪公司以买受人和出卖人名义签订《商品房买卖合同》一份，双方约定由夏新爱购买万豪公司所开发的位于磐安县云山旅游度假区黄畈区块6幢1-227号商品房，商品房总价款为48万元。合同第九条“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2014年12月30日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……”合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。”合同第十六条“关于产权登记的约定”：“……。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年3月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人、委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①……。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同签订后，夏新爱依约向万豪公司支付了购房价款48万元。另，双方签订《磐安县养生不夜城商铺委托经营管理协议》一份，约定万豪公司代为验收该房并直接办理该房交接手续。2016年5月27日，万豪公司向夏新爱发出通知，告知夏新爱：磐安养生不夜城项目已于2016年5月9日竣工备案，具备交付条件，其中备注处注明具体办证时间以公司电话通知为准。同年8月15日，夏新爱办理了上述商品房的产权登记。一审法院认为，夏新爱、万豪公司签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，除约定的违约金过高应予适当调整之外，其他条款均没有违反法律规定，应认定合法有效，万豪公司未能按合同约定期限交付房屋，并将初始登记的土地、房屋权属证书交付给夏新爱已构成违约，故应承担违约责任。鉴于双方约定的违约金过高，且夏新爱也未提供证据证明因万豪公司的违约给其所造成的损失，故应对双方约定的违约金计算标准作适当的调整，酌定交房违约金按日万分之三的标准计付，交付初始登记房屋、土地权属证书违约金按日万分之一的标准计付。万豪公司根据双方签署的《磐安县养生不夜城商铺（酒店）委托经营管理协议》之约定，在具备合同规定的交房条件下有权代夏新爱对涉案商品房进行验收和交接。对于交房违约金的计算截止点，既然双方对收房有约定就应从约定；其次交房的违约金按约只能计算至万豪公司代收房之日为止；交付初始登记的房屋、土地权属证书违约金的截止点计算至2016年8月15日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、万豪公司支付夏新爱迟延交付房屋以及办理权属证书违约金共计95424元（其中迟延交房违约金按已付购房款48万元每日万分之三计算，自2014年12月31日至2016年5月9日，计人民币71280元；迟延交付房屋权属证书的违约金按已付购房款48万元每日万分之一计算，自2015年3月31日至2016年8月15日，计人民币24144元），限判决生效后十日内履行；二、驳回夏新爱的其他诉讼请求。案件受理费2381元（已减半收取），由夏新爱负担1288元，万豪公司负担1093元。二审中，夏新爱为证明其诉讼主张，向本院提交了两张磐安养生不夜城的宣传单，拟证明其购买的房子应是精装修养生公寓。万豪公司认为，合同对交房的标准有明确约定，夏新爱提交证据明确表明仅供参考，不能作为购房要约。关于夏新爱二审提交的证据，由于夏新爱与万豪公司签订《商品房买卖合同》并未约定最终交付的房子状况以宣传单为准，且上述宣传单注明户型效果图不作为交房标准,故本院对该证据的关联性不予采信。本院经审理认定的事实和原审法院认定的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的，有关约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当的减少。原审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及当前当地房地产形势等综合因素，酌情对双方约定的违约金计算标准作调整，并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4762元，由上诉人夏新爱负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈荣飞审 判 员 楼 晋代理审判员 应 帅二〇一七年四月十八日代书 记员 蒋 丹 搜索“”