（2016）皖1322民初1963号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-07-28
案件名称
彭彦玲、彭彦玲与被告萧县酒店乡人民政府与萧县酒店乡人民政府租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
萧县人民法院
所属地区
萧县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭彦玲,彭彦玲与被告萧县酒店乡人民政府,萧县酒店乡人民政府
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
安徽省萧县人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1322民初1963号原告：彭彦玲，男，1961年6月28日出生，汉族，居民，住安徽省萧县。委托诉讼代理人：况玲莉，女，1963年8月6日出生，汉族，居民，系彭彦玲之妻。委托诉讼代理人：彭作良，安徽省砀山县朱楼镇法律服务所法律工作者。被告：萧县酒店乡人民政府，住所地安徽省萧县酒店乡，组织机构代码00319648-3。法定代表人：贺新宁，职务乡长。委托诉讼代理人：黄翠兰，安徽省萧县龙城镇法律服务所法律工作者。原告彭彦玲与被告萧县酒店乡人民政府(简称酒店乡政府）租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告彭彦玲及其委托诉讼代理人况玲莉、彭作良，被告酒店乡政府的委托诉讼代理人黄翠兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭彦玲向本院提出诉讼请求：1、判令酒店乡政府赔偿彭彦玲所建房屋、道路、沼气池、厕所、水井等固定资产投资损失计755919.8元，民间借贷40万元产生的利息损失336000元(按照月利率12‰，自2010年3月起至2016年1月计算70个月)，合计为1091919.8元；2、加倍退赔租赁费678000元，并承担诉讼费用。事实和理由：2009年9月，酒店乡政府研究决定将其废弃的林场小学土地及建筑物以365000元卖给彭彦玲作为养殖场使用，但应以租赁形式签订合同；2009年9月23日双方签订了租赁合同，彭彦玲一次性付清了70年租赁费365000元。之后，彭彦玲关停了原养殖场，又向他人借贷筹措资金755919.8元，对林场小学废弃房屋进行改造和建设，购置养殖鹌鹑孵化设备及办理养殖经营证照；但养殖经营期间，酒店乡政府不断将周边土地高价出让开发建房，后又向萧县人民法院起诉要求解除租赁合同，萧县人民法院依法判决解除了租赁合同。由于酒店乡政府故意违背法律规定，采取欺骗手段签订租赁合同，造成彭彦玲投资养殖场巨大损失，现起诉请求酒店乡政府予以赔偿等。酒店乡政府辩称，签订土地租赁合同是双方真实意思表示，合同已履行至2014年8月20日前，彭彦玲并没有要求解除或终止合同，可以说明没有欺诈哄骗情形；租赁合同明确约定彭彦玲对租赁场地只能用于兴办企业，但彭彦玲未经酒店乡政府的同意，将部分土地转租给朱安元使用，违背租赁协议约定，且彭彦玲在酒店乡政府不知情的情况下改建、扩建建筑物，应自行承担责任后果；租赁合同已被人民法院判决解除，酒店乡政府按照判决履行义务退还了彭彦玲租金33.9万元。现彭彦玲的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议证据即租赁合同、缴费票据、场地平面图、养殖场营业执照、动物检验合格证、生效民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：彭彦玲所举证人证言、照片及证人出庭作证内容，酒店乡政府质证认为证明内容缺乏事实基础依据，不能认定建筑实物均为彭彦玲建设及花费的相关款项金额真实；本院认为可以证明彭彦玲实际建设了房屋及其他附属设施，但证人表述相关建设费用及民间借贷事项均为现金交易方式，没有任何书面材料印证，对此证明目的不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：彭彦玲与酒店乡政府于2009年9月23日签订了租赁合同，主要约定酒店乡政府将原酒店乡林场小学的土地使用权及建筑物租赁给彭彦玲使用，一次性出租，租金为365000元，租赁期限为70年；彭彦玲承租后进行合法经营，用于兴办企业，因企业发展需要，可以对承租土地进行规划和建设；在租赁期限内，因不可抗力的原因，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。合同附有酒店乡林场小学的土地平面图，但双方没有办理书面交割手续，未列明租赁房屋及附属设施等财产状况。合同签订后，彭彦玲一次性付清了租金365000元，经营鹌鹑养殖、孵化生意，并对承租的部分房屋进行拆除重建、新建等；经实地勘查，该租赁场地分为南北两个院落，南院占地约2268㎡(63×36),原有大铁门一扇、教学楼房24间、小平房3间，彭彦玲新建平房5间、厕所一座、水塘一口、部分院墙加高，教学楼及平房中铺设部分水磨石地面；北院占地约1890㎡(63×30),彭彦玲新建院落门楼、拆除并重建瓦房19间、隔墙一道、厕所一座，地面铺设楼板现存120块。合同履行期间，因彭彦玲转租北院的土地及建筑物行为，酒店乡政府于2014年12月26日向本院起诉彭彦玲，要求解除双方签订的租赁合同，彭彦玲退还租赁的房屋及土地，赔偿房屋及其他损失10万元；本院于2015年1月22日作出（2015）萧民一初字第00117号民事判决，判决解除该租赁合同，酒店乡政府返还彭彦玲剩余租期租金339000元，彭彦玲返还酒店乡政府的土地及建筑物，驳回要求彭彦玲赔偿房屋及其他损失10万元的诉讼请求；彭彦玲提出上诉，宿州市中级人民法院于2015年7月10日作出（2015）宿中民一终字第00249号民事判决，驳回了彭彦玲的上诉，维持原判。彭彦玲认为酒店乡政府采取欺骗手段签订租赁合同，造成其投资养殖场巨大损失，诉至本院，请求判令酒店乡政府赔偿建设房屋、道路、沼气池、厕所、水井等固定资产投资损失计755919.8元，民间借贷40万元的利息损失336000元，合计为1091919.8元；加倍退赔租赁费678000元，并承担诉讼费用。本案审理期间，要求彭彦玲对其主张的财产损失赔偿价值进行司法评估鉴定，并建议酒店乡政府对案涉财产价值进行司法鉴定评估，但彭彦玲及酒店乡政府均未予办理。另查明，彭彦玲与朱安元转租北院土地及房屋纠纷，经本院(2015)萧民一初字第04232号民事判决及宿州市中级人民法院于2016年5月17日作出(2016)皖13民终77号判决，确认彭彦玲与朱安元于2014年8月15日签订的租赁合同超出二十年部分无效；彭彦玲返还剩余朱安元租金198781元及利息，驳回朱安元的其他诉讼请求。本院认为，综合双方诉辩及举证、质证意见，本案争议焦点为：案涉租赁合同解除后，彭彦玲履行租赁合同期间的建设投资数额及损失价值能否有效确定，酒店乡政府是否应承担赔偿责任。彭彦玲与酒店乡政府于2009年9月23日签订的租赁合同，已被人民法院发生法律效力的民事判决解除，并判决酒店乡政府退还彭彦玲剩余期限租金339000元，租金争议事项已裁决确定，但该案未涉及彭彦玲履行租赁合同过程中的经济损失赔偿事项；合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失，彭彦玲有权提起本案诉讼。案涉租赁合同中未列明租赁房屋及附属设施等财产状况，亦未约定合同解除或者终止后租赁物及添附物处置方式，以及违约承担责任形式；彭彦玲在履行租赁合同过程中根据需要对原有租赁房屋装修及新建房屋、附属设施等不动资产，虽未提供证据证明办理了合法建设手续，但不违背合同中“因企业发展需要可以对承租土地进行规划和建设”的约定，应视为酒店乡政府同意其建设行为，彭彦玲重建的瓦房19间、平房5间、厕所、水塘、院墙、门楼及铺设的水磨石地面已与原租赁场地形成附合，仍具有利用价值。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。彭彦玲按照长期履行租赁合同而建设房屋及其他附属设施，确实存在投资实际损失，彭彦玲转租行为是造成案涉租赁合同解除的直接原因，应承担合同履行过错责任；酒店乡政府在租赁行为中居于出租主导地位，合同约定租赁期限七十年，违背法律强制性规定，对超过法定期限部分无效的后果，具有违背诚实信用原则情形，应承担缔约过错责任。故，酒店乡政府应对彭彦玲扩建造价损失给予一定的赔偿，但彭彦玲对其投资建设费用及要求赔偿损失价值应承担举证证明责任，现彭彦玲仅凭提供的证人证言不足以确定诉讼请求损失金额755919元真实，且经本院通知后仍不办理司法鉴定评估，应承担举证不利的后果。综上所述，彭彦玲要求酒店乡政府赔偿所建房屋及其他附属设施投资损失计755919.8元及民间借贷40万元产生的利息损失336000元，缺乏合法有效证据佐证，属于事实不清、证据不足；租赁合同解除后剩余租期租金已为人民法院生效裁决确定由酒店乡政府退还339000元，彭彦玲再行要求双倍退赔租赁费678000元，没有法律依据，对其诉讼请求，不予支持。根据案件查明事实的民事法律关系性质，原立案案由财产损害赔偿纠纷不当，应调整为租赁合同纠纷。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告彭彦玲的诉讼请求。案件受理费9150元，由原告彭彦玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长 吴长礼人民陪审员 王莉莉人民陪审员 任一宝二〇一七年四月十八日书 记 员 刘 芬附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注公众号“”