（2016）赣01民终2203号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-05-12
案件名称
梁月琴、涂乐华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省南昌市中级人民法院
所属地区
江西省南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁月琴,涂乐华,肖航东,张晓金
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣01民终2203号上诉人（原审被告）：梁月琴（曾用名梁国情），女。委托代理人：胡丽红、赵木华，江西瀚友律师事务所律师。上诉人（原审被告）：涂乐华，男，汉族。委托代理人：万金刚，江西志龙律师事务所律师。被上诉人：肖航东，男，汉族。被上诉人：张晓金，女，汉族。上诉人梁月琴、涂乐华因与被上诉人肖航东、张晓金房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市青云谱区人民法院（2016）赣0104民初789号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人梁月琴的委托代理人胡丽红、赵木华、上诉人涂乐华的委托代理人万金刚、被上诉人肖航东、张晓金到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：肖航东与张晓金于1990年6月14日办理登记结婚，涂乐华与梁月琴系夫妻关系。2000年10月10日，涂乐华与肖航东签订一份《协议书》，载明：本人涂乐华有一套房改房，在青云谱大队二单元401室（有产权，不包过户），现以45000元卖给肖航东，产权证现还未发下来，如一发下来即交给肖航东，如肖航东需办理过户手续，本人愿意协助办理，注明：这套住房不存在任何经济纠纷，如有此事，我双倍赔偿。肖航东和涂乐华在该协议书上签名。涂乐华还在该协议书内容下方载明：今收到人民币45000元。协议书签订当天，涂乐华将该房屋的钥匙交给肖航东，肖航东、张晓金于2001年开始占有、使用该住房至今，居住期间无人对其占有、使用该房屋提出异议。涂乐华于2003年12月26日取得坐落于青云××区××大道××单元××室房屋的产权证，该产权证亦由肖航东代为领取并保管至今。涂乐华的妻子梁月琴庭审中称其在该房出售一个月后知道了房屋出售消息，并以不同意被告涂乐华卖房为由拒绝办理产权过户登记手续，故引发本案诉讼。另查明，1999年12月30日，涂乐华向南昌市公安局交通警察支队交纳了购房款19619元，并于2000年12月28日与南昌市公安局交通警察支队签订一份《南昌市房改出售公有住房契约》，由南昌市公安局交通警察支队将坐落于青云××区××大道××单元××楼××号住房一套，套建筑面积64.93平方米出售给涂乐华；涂乐华按成本价购买住房，实际应付购房款计19619元。2001年4月1日，南昌市公安局交通警察支队向涂乐华出具了坐落于洪都大道××单元××楼××号的售房发票。涂乐华于2003年12月26日取得了该房屋的产权证。一审法院认为：坐落于青云××区××大道××单元××楼××号住房系涂乐华、梁月琴夫妻存续期间购买的房屋，应为夫妻共同财产，夫妻双方有平等的处理权。涂乐华与肖航东于2000年10月10日签订的《协议书》，将该房屋转让给肖航东，并约定待其取得房屋产权证书后办理过户登记手续，肖航东依约支付了房款，并自2001年即占有、使用该房屋，在涂乐华未取得房屋产权证及梁月琴没有在该协议书上签字确认时，该《协议书》应属效力待定合同，但梁月琴在该协议书签订后一个月左右知道涂乐华的房屋出售行为后，并未对肖航东提出异议并要求撤销该《协议书》或要求肖航东搬离该争议房屋，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任；未经追认的行为，由行为人承担民事责任，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。故在本案中，梁月琴在知道涂乐华的出售房屋行为后未提出异议的行为，应视为其对涂乐华的房屋出售行为的同意，且梁月琴与涂乐华系夫妻关系，肖航东有理由相信涂乐华出售房屋的行为系有代理权的，且肖航东已支付相应价格，并实际占有使用了该房屋。涂乐华于2003年12月26日取得了该房屋的产权证，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力；另《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故肖航东与涂乐华签订的《协议书》合法有效，肖航东要求涂乐华、梁月琴继续履行合同、协助其办理过户手续的主张，符合法律规定，予以支持，但依据双方签订的《协议书》，办理过户手续产生的相应费用应由肖航东承担。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告涂乐华、梁月琴于本判决生效之日起七日内协助原告肖航东、张晓金办理坐落于青云××区××大道××单元××室房屋的过户手续，过户费用由原告肖航东、张晓金承担。案件受理费5098元、保全费1786元，共计6884元（原告已预交），由被告涂乐华、梁月琴承担。梁月琴、涂乐华不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案审诉讼费用由被上诉人承担。其理由为：1、上诉人涂乐华与被上诉人肖航东签订的房屋转让合同未经房屋共有人梁月琴的同意，该合同对梁月琴不发生法律效力。2、本案中涂乐华擅自处分房屋的行为不构成表见代理，肖航东没有理由相信涂乐华有完全处分涉案房产的权利。3、本案被上诉人要求上诉人继续全面履行合同已过诉讼时效。肖航东、张晓金答辩称：1、答辩人购买涉案房屋是出于善意，对方说不具有善意，并无依据。2、当时我们是肖航东、梁月琴、涂乐华三人去看的房屋，当时肖航东是没有同意的，后来是又跟着张晓金一起去看，涂乐华经常到肖航东这边来问，肖航东就同意购买，但是当时没有房产证，所以签订了协议书。房产证是肖航东去领的，准备去过户的时候，涂乐华就以各种理由拒绝。3、梁月琴在房屋出售之后并未有找过答辩人。本院查明事实与一审法院查明事实相同。本院认为：根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)》第十七条第一款第（二）项之规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，本案诉争房屋自2001年被上诉人肖航东、张晓金开始占有使用并领到房产证直至2016年5月肖航东、张晓金提起本案诉讼长达15年，梁月琴不能提供证据证明其在上述时间内向肖航东、张晓金主张过不知道本案房屋买卖或不同意本案房屋买卖、亦不能提供证据证明肖航东系恶意购买涉案房屋，肖航东、张晓金在支付合理对价并实际占有使用涉案房屋的情况下，完全有理由相信梁月琴同意涂乐华出售涉案夫妻共同房屋的行为，即涂乐华出售涉案房屋是其与梁月琴夫妻共同的意思表示，故对于梁月琴认为涂乐华与肖航东签订的房屋转让合同对其不发生法律效力及涂乐华不构成表见代理的上诉请求，本院不予支持。本案肖航东、张晓金诉请要求梁月琴、涂乐华将涉案房屋过户系行使物权请求权，其于2016年5月起诉未过诉讼时效。综上，对梁月琴、涂乐华的上诉请求，本院不予支持，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5098元，由上诉人梁月琴、涂乐华承担。本判决为终审判决。审 判 长 曹成云审 判 员 吴建平代理审判员 曹 渊二〇一七年四月十八日书 记 员 王 倩 关注公众号“”