（2017）黔04民终251号

裁判日期: 2017-04-18

公开日期: 2018-01-18

案件名称

普定县顺时房地产开发有限公司、王开龙商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省安顺市中级人民法院

所属地区

贵州省安顺市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

普定县顺时房地产开发有限公司,王开龙,李双,韩钊武

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

贵州省安顺市中级人民法院民事判决书（2017）黔04民终251号上诉人（原审被告）：普定县顺时房地产开发有限公司，住所地：普定县城关镇园丁路口。组织机构代码：73662697-0。法定代表人韩钊武，该公司经理。被上诉人（原审原告）：王开龙，男，1959年3月13日生，住贵州省普定县。被上诉人（原审原告）：李双，男，1989年2月4日生，住贵州省普定县。二被上诉人委托代理人常开祥、谭林敏，系贵州圣丰律师事务所律师。代理权限：特别授权。原审被告：韩钊武，男，1962年4月5日生，住贵州省普定县。上诉人普定县顺时房地产开发有限公司（以下简称“顺时房开”）与被上诉人王开龙、李双及原审被告韩钊武商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省普定县人民法院（2016）黔0422民初1603号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。顺时房开上诉请求：撤销一审判决第四条，即“由被告普定县顺时房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内赔偿原告王开龙、李双的损失148649.3元”。上诉理由：一审认定事实错误造成适用法律错误，导致判决错误。1.上诉人是为融资而将房屋登记在韩钊武名下，并无买卖实质；2.被上诉人对于房屋登记在韩钊武名下是知情的；3.被上诉人即使有损失，判决赔偿已付房款的利息也已足够补偿，上诉人不应再赔偿已付购房款的20%。王开龙、李双二审请求维持一审判决，驳回上诉。韩钊武陈述意见称一审判决顺时公司赔偿20%已付购房款不合理。王开龙、李双向一审法院起诉，请求判决：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、由二被告共同返还原告的购房款743246.50元、维修基金8649.68元、办证费1740.03元，共计753636.21元，��按同期同类贷款利率从2014年10月11日起计付利息至债务清时止，3、由二被告按已付房款一倍（即743246.50元）的损失赔偿原告。一审法院认定事实：原告王开龙、李双与家人王某1、王某2、李某共同协商购买被告顺时房开公司开发的车库。2013年5月28日和7月11日，原告王开龙以王某1之名向被告顺时房开公司支付了购房款200000元和50000元。被告即将原告拟购买的顺时小区第三组团四号楼3-4单元1层14、15、16号，5单元1层17、18、19号，5-6单元1层20、21、22、23、24号商铺交给原告王开龙使用。2013年9月16日，王某2、王某1、李双、李某，分别与被告签订了《商品房买卖合同》。原告及家人购买的顺时小区第三组团四号楼14-24号商铺，总面积720.65平方米，总价款3242925元。其中原告李双购买的三组团四号楼1层17、18、19号商铺，面积166.86平方米，合同总价款为750870元，并约定被告顺时房开公司应当在商品房交付使用后的90日内，由被告提供资料报房管部门进行产权登记备案，并为原告办理权属登记。2014年1月14日原告王开龙向被告顺时房开交付总的维修基金32357元，次日支付办证费用7515元。2014年1月15日、10月8日、10月11日原告王开龙将购房款460000元、400000元、2100000元汇入被告韩钊武账户，原告所交购房款总计3210000元。按本案购房面积折算购房款为743246.5元（3210000元÷720.65平方米×166.86平方米）。原告所交维修基金和办证费用同样按上述方式折算为9232元[(32357元＋7515元)÷720.65平方米×166.86平方米]。后因上述房屋已于2013年1月17日登记在韩钊武和刘某名下，原告又以其子王某1之名与被告韩钊武及刘某签订《房地产买卖契约》（无签订日期），将原告购买的顺时小区第三组团四号楼14-24号商铺（除18号商铺外）分成五部份出卖给原告之子王某1，用于担保王某1向贵州银行借款。之后，因所卖商铺办理产权过户等问题，原、被告双方发生争议，致使原告购买的房屋至今未过户到原告名下。为此，原告诉至法院，请求判决1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、由二被告共同返还原告的购房款743246.50元、维修基金8649.68元、办证费1740.03元，共计753636.21元，并按同期同类贷款利率从2014年10月11日起计付利息至债务清时止，3、由二被告按已付房款一倍（即743246.50元）的损失赔偿原告。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条：“关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案争议房屋已登记在韩钊武、刘某名下，被告顺时房开公司将该已登记在韩钊武、刘某名下的房屋以该公司的名义与原告李双签订《商品房买卖合同》出卖给原告，虽然原告的部分购房款是向被告韩钊武支付，但被告顺时房开公司对韩钊武的收款行为不持异议，故被告韩钊武的收款行为应视为是被告顺时房开公司的行为。被告韩钊武虽系被告顺时房开公司的法定代表人，但顺时房开公司系有限公司，其法定代表人的��产和公司法人的财产分别是相互独立的，被告顺时房开公司在出卖房屋给原告时，未明确告知出卖物的产权登记情况，故意隐瞒了出卖房屋的真实情况，虽然房屋登记所有权人未提出异议，但并不影响被告顺时房开公司与原告李双签订《商品房买卖合同》的行为构成“一房二卖”。同时，被告顺时房开公司虽然向原告交付了该房屋，但该合同明确在商品房交付使用后的90日内，由被告提供资料报产权登记备案，并为原告办理权属登记，但在原告2014年付款接收房屋后至今仍未办理产权过户登记手续，致使原告购买房屋的合同目的得不到实现，故二原告请求解除合同、返还购房款及利息的诉请符合法律规定，予以支持。2013年5月28日和7月11日，原告王开龙之子王某1向被告顺时房开公司支付购房款250000元后，被告便将房屋交付给原告使用至今，原告的损失与其他未接受房屋的“一房二卖”相比要小，故原告主张按已付房款的一倍赔偿损失请求过高，结合本案实际，被告顺时房开公司按原告已付房款的20%酌情进行赔偿为宜，即赔偿额为148649.3元（743246.5元×20%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决：一、解除原告李双与被告普定县顺时房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、由被告普定县顺时房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内返还原告王开龙、李双购房款743246.5元，并从2014年11月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付相应利息至付清之日止。三、由被告普定县顺时房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内返还原告王开龙、李双维修基金和办证费9232元。四、由��告普定县顺时房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内赔偿原告王开龙、李双的损失148649.3元。五、驳回原告王开龙、李双的其他诉讼请求。二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理，确认一审查明的事实。本院认为：一、关于上诉人将涉案房屋登记在韩钊武名下的行为性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房��已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案上诉人与被上诉人在2013年9月16日签订《商品房买卖合同》，该合同的内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签约后，被上诉人向上诉人支付了购房款并交纳了维修基金及办证费用，上诉人将涉案房屋交付给被上诉人使用。但对于不动产所有权的取得，以登记注册为要件，涉案房屋早在2013年1月17日已登记在韩钊武和刘某名下，由此造成被上诉人购买的房屋至今不能实现法律交付。至于上诉人是出于何目的将涉案房屋登记在韩钊武名下，上诉人与韩钊武之间是何关系，对被上诉人造成的权利阻碍并无二异，上诉人称至今尚未办理过户的原因系韩钊武为王某1向贵州银行借款提供了抵押担保，但该抵押于2015年11月24日设立，而被上诉人至2014年10月11日便已支付购��款共3210000元，该理由并不影响上诉人与被上诉人签订合同时隐瞒过错的存在，鉴于此，一审认定上诉人的行为属“一房二卖”正确，本院予以维持。二、关于被上诉人对于涉案房屋登记在他人名下是否知情的问题。上诉人主张称其出卖房屋时已明确告知了被上诉人关于涉案房屋的登记情况，但对其上述主张未能提供足够证据予以证明。上诉人一审提交的《房地产买卖契约》虽载有“产权所有人韩钊武”的内容，但并无具体签订日期，上诉人一审提交的关于涉案房屋登记、抵押的二份《协议书》，落款日期分别为2015年9月11日、2015年12月23日，而本案《商品房买卖合同》早在2013年9月16日便已签订，因此上述《房地产买卖契约》及《协议书》，均不能证明上诉人在与被上诉人签订《商品房买卖合同》时已就房屋登记情况履行了告知义务，不可由此免除上诉人��赔偿责任。故对于上诉人的上述主张，本院不予支持。三、关于上诉人是否应赔偿被上诉人已付购房款的20%的问题。上诉人在签订购房协议时隐瞒该房已登记在韩钊武名下的情况，由于上诉人的原因导致被上诉人购买涉案房屋后无法按约办理所有权登记，故被上诉人有权申请解除双方间房屋买卖合同关系，请求返还已付购房款及利息，并依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审依据涉案房屋已交付给被上诉人使用的情况，对赔偿额作出裁量，判决上诉人赔偿20%的已付购房款并无不当，应予维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11412元，由上诉人普定县顺时房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长　廖　美　娟审判员　辜　贤　莉审判员　宋　　　颂二０一七年四月十八日书记员　刘谦（代）更多数据：搜索“”来源：