（2016）青0104民初721号

裁判日期: 2017-04-18

公开日期: 2017-05-10

案件名称

李增艳与青海汇通物业管理有限责任公司、北京华联综合超市股份有限公司委托理财合同纠纷案一审民事判决书

法院

西宁市城西区人民法院

所属地区

西宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李增艳,青海汇通物业管理有限责任公司,北京华联综合超市股份有限公司,汇通国基房地产开发有限责任公司

案由

委托理财合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七条，第七十一条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第一百三十四条

全文

青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2016）青0104民初721号原告：李增艳，女，1973年10月13日出生，汉族。被告：青海汇通物业管理有限责任公司。法定代表人：曾克剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：马会军，青海乾润律师事务所律师。第三人：北京华联综合超市股份有限公司。法定代表人：罗志伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：习卫红，泰和泰（北京）律师事务所律师。第三人：汇通国基房地产开发有限责任公司。法定代表人：曾克剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：田君，青海乾润律师事务所律师。原告李增艳与被告青海汇通物业管理有限责任公司（以下简称“汇通物业公司”）、第三人北京华联综合超市股份有限公司（以下简称“北京华联公司”）委托理财合同纠纷一案，本院于2015年5月21日受理后，于同年10月27日作出（2015）西民二初字第141号民事判决，宣判后，原告李增艳不服，向西宁市中级人民法院提起上诉。西宁市中级人民法院于2016年3月28日作出（2015）宁民二终字162号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，变更案由为租赁合同纠纷，追加汇通国基房地产开发有限责任公司（以下简称“汇通房地产公司”）为本案第三人，公开开庭审理了本案。原告李增艳、被告汇通物业公司委托诉讼代理人马会军、第三人北京华联公司委托诉讼代理人习卫红、汇通房地产公司委托诉讼代理人田君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李增艳向本院提出诉讼请求：1、被告汇通物业公司及第三人北京华联公司立即归还原告所有的位于西宁市城西区五四大街60号负一层B-0069号商铺（面积为19.16平方米）2、被告与第三人支付原告自2015年5月1日至2015年7月19日共79天三倍租金4642.11元；3、本案诉讼费由被告方承担。诉讼过程中，原告对责任承担主体变更为由汇通物业公司和汇通房地产公司归还商铺，北京华联公司协助腾退商铺；商铺占用使用费由汇通物业公司和汇通房地产公司连带承担责任。事实和理由：2005年4月6日，原告与被告签订了《租赁经营协议》，协议约定，被告向原告租赁位于西宁市城西区五四大街60号1号楼B-0069室面积19.16平方米商铺，租金为每月587.61元，租赁期为2005年5月1日至2015年4月30日。租赁期内由被告统一招租、整体经营。合同签订后，原告向被告交付了租赁商铺场地。2015年5月1日合同期满前，原告向被告提出，如需要继续租赁，租金需适当涨幅，被告拒绝，原告要求收回商铺，却发现被告已将商铺转租给第三人北京华联公司，且与北京华联公司签订了20年租期的租赁合同，原、被告合同已到期，第三人却不将租赁场地退还。故诉至法院，请求判如所请。被告汇通物业公司辩称，1、基于房屋的性质我方无法返还商铺，涉案的这些业主的商铺面积只占租赁总面积的小部分，返还商铺势必会侵犯大多数业主的利益；2、原告提出的三倍租金没有事实依据，现商铺转租给了北京华联公司，而我方给业主支付的租金还存在垫付的情况，增加租金会对其他业主造成冲击。综上，请求依法驳回原告要求返还铺面的诉讼请求，我方愿意继续履行合同，租金按原合同支付。第三人北京华联公司述称，我公司与汇通房地产公司签订的《租赁合同》期限为20年，现期限尚未届满。我公司一直在支付租金，是商铺的合法使用人，而我公司与原告没有合同关系，原告李增艳无权要求我公司提前返还房屋。同时，该涉诉商铺为产权式商铺，而产权式商铺的所有权形式不同于普通房屋的所有权，其权利的行使应受到相应的法律限制。综上，请求依法驳回原告对我方的全部诉讼请求。第三人汇通房地产公司述称，我方同意被告的答辩意见。我方是与北京华联公司签订的合同，与原告没有合同关系，因此原告的诉讼请求与我方没有关系，故不承担责任。本院经审理认定事实如下：原告李增艳从第三人汇通房地产公司处购得位于西宁市城西区五四大街60号负一层B-0069号的房产。2005年4月6日，原告与被告汇通物业公司签订一份《租赁经营协议》，约定：原告将所购买的位于西宁市城西区五四大街60号负一层B-0069号商铺（面积为19.16平方米），租赁给被告汇通物业公司统一管理、统一代租、整体经营；租金的支付期限为2005年5月1日至2015年4月30日止，以每月每平方米30.67元的价格，向原告按月支付租金587.61元，租赁经营十年期满后，在同等的条件下，原告应优先与被告签订续签协议。2004年4月，第三人青海汇通房地产开发有限责任公司（青海汇通房地产开发有限责任公司后经工商局批准更名为汇通国基房地产开发有限责任公司）作为出租人与作为承租人的第三人北京华联公司签订一份期限为20年的《租赁合同》，合同约定：汇通房地产公司将自己开发建设的位于西宁市五四大街60号汇通商业广场项目地下一层、地上一层、二层的全部商业用房（建筑面积12950平方米）全部出租给第三人经营使用。出租标的物包括汇通房地产公司销售后返租回的123户（总建筑面积4025平方米），该部分房产由出租人统一与各业主签订为期20年的返租合同（现返租期为10年，由出租人再与各业主续订10年），各业主同意汇通房地产公司将该返租房屋整体转租给承租人；汇通房地产公司所出租的房屋现房屋产权人为汇通房地产公司和123户业主，全体业主将其房屋出租给汇通房地产公司并同意其按合同约定条件将标的物转租给北京华联公司，并和汇通房地产公司分别签订书面商铺销售返租合同；汇通房地产公司保证对合同项下出租房屋及相应的土地使用权拥有合法的所有权、使用权和以出租的方式进行处置的权利；保证出租的房屋具备出租的合法条件，并保证该合法条件在合同期内持续存在；合同期内，汇通房地产公司可以委托第三方对出租房屋代为管理，该第三方的行为所产生的法律后果及对北京华联公司和其他任何第三人的责任由出租人承担，汇通房地产公司向北京华联公司提供所委托第三方的相关资质证明、营业执照、银行账户等资料。同时在该《租赁合同》附件十二的履约保证协议中，汇通房地产公司保证，如因各业主的原因影响北京华联公司的商业经营的，汇通房地产公司承担全部赔偿责任。2007年，原告取得其购买的涉案商铺的《房屋所有权证》。2015年4月30日，原告与汇通物业公司约定的委托经营期限届满，原告方要求被告归还该铺面，被告未予返还，双方亦未续签合同，致使纠纷产生。另查明，汇通房地产公司与北京华联公司签订《租赁合同》的标的房屋，即位于西宁市五四大街60号汇通商业广场项目地下一层、地上一层、二层的建筑面积为12950平方米的商业用房，由包括本案原告在内的各业主与汇通物业公司分别签订《汇通商业广场委托经营协议》或《租赁经营协议》，委托或租赁给汇通物业公司统一管理、统一代租、整体经营。该12950平方米的商业用房中，汇通房地产公司自有面积为3000平方米，城西区地税局80名业主面积为2911平方米，其他273名业主面积为7039平方米。该273名业主中签订二十年租赁经营期限的业主有185名，签订十年租赁经营期限的业主有88名。以上事实有《租赁经营协议》、《租赁合同》、《房屋所有权证》、房屋租金发票、谈话笔录及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，本案的焦点有三：1、涉案商铺应否返还；2、商铺占用使用费如何确定；3、商铺占用使用费由谁承担给付责任。一、关于涉案商铺应否返还的问题。案涉商铺系产权式商铺，性质上属于全体业主按份共有，产权式商铺的特征是开发商将整体开发的商业用房分割成若干小面积的单元进行出售，各单元间没有进行物理空间分割亦无永久性分割围护结构。商铺业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺所有权与经营权分离，商铺的使用和经营具有整体和不可分割性。本案中，原告在购买诉争商铺时即与汇通物业公司签订《租赁经营协议》，该协议第一条约定，原告所购商铺租赁给汇通物业公司统一管理、统一代租、整体经营。因此，原告在购买商铺时就已经知晓商铺的现状及统一经营的模式，其应当知道商铺的所有权形式不能等同于独立商铺，权利的行使必然要受到一定的限制，故其应当承担所有权行使受限的相应风险。现有情况下，任一业主要求返还商铺，势必影响商铺整体功能的发挥，进而损害其他业主的合法权益，造成社会资源的浪费。况且原告商铺继续交由第三人经营并不妨碍原告出租权的实现，也未损害原告的实体权益。综上，对原告要求汇通物业公司和汇通房地产公司归还商铺，北京华联公司协助腾退商铺的诉求，本院不予支持。二、关于对原告商铺的占用使用费如何确定的问题。原告诉求占用使用费为原合同租金的三倍。目前，汇通商业广场所处地理位置的商铺租金较当年签订委托经营协议时已有一定幅度的上涨，协议到期后对占用使用费应作适当调整，但考虑到本案的特殊性，若按现市场租金来确定原告主张的占用使用费，势必影响第三人北京华联公司的经营，损害其他业主的合法权益，故本院酌情在原合同租金基础之上上浮10%支持原告商铺的占用使用费，支付方式按原合同即按月支付至归还商铺止，每月的占用使用费具体计算为：587.61元+587.61元×10%=646.37元。三、关于商铺占用使用费由谁承担给付责任的问题。汇通物业公司与各业主签订《委托经营协议》或《租赁经营协议》，受各业主委托管理出租商铺并向业主支付租金，根据合同相对性原则，汇通物业公司理应承担占用使用费的给付责任。汇通房地产公司与北京华联公司签订汇通商业广场项目地下一层、地上一层、二层商业用房整体出租的《租赁合同》时，约定，汇通房地产公司对销售后返租回的房产由其统一与各业主签订为期20年的返租合同（现返租期为10年，由出租人再与各业主续订10年），并按合同约定条件将标的物转租给北京华联。但汇通房地产公司未能按照合同约定与全体业主续订10年的合同，是导致本次纠纷产生的根本原因，对此汇通房地产公司应当承担相应的过错责任，故汇通房地产公司对原告的占用使用费承担共同给付责任。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第三款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告李增艳要求被告青海汇通物业管理有限责任公司、第三人汇通国基房地产开发有限责任公司返还位于西宁市城西区五四大街60号1号楼0069号商铺，第三人北京华联综合超市股份有限公司协助腾退商铺的诉讼请求；二、原告李增艳商铺的占用使用费自2015年5月1日起至实际返还商铺止，按月每月支付646.37元，由被告青海汇通物业管理有限责任公司、第三人汇通国基房地产开发有限责任公司承担共同给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费100元，由被告青海汇通物业管理有限责任公司、第三人汇通国基房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审　判　长　　伊海龙审　判　员　　马永坚人民陪审员　　付浩华二〇一七年四月十八日书　记　员　　金　晶本案引用的法律条文《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。第三十九条第三款陪审员在执行陪审职务时，与审判员有同等的权利义务。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 百度搜索“”