（2017）豫01民终3364号

裁判日期: 2017-04-18

公开日期: 2017-05-08

案件名称

陈莹、河南荣亿置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈莹,河南荣亿置业有限公司,陈莹,河南荣亿置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终3364号上诉人（原审原告）陈莹，女，汉族，1984年11月9日出生。上诉人（原审被告）河南荣亿置业有限公司。法定代表人贠得欣，董事长。委托代理人张志扬，河南金学苑律师事务所律师。上诉人陈莹与上诉人河南荣亿置业有限公司（以下简称荣亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2015）牟民初字第04528号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈莹、上诉人荣亿公司的委托代理人张志扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈莹于2015年12月17日向中牟县人民法院提起诉讼，请求判令：1.陈莹、荣亿公司之间签订的《商品房认购协议》无效；2.荣亿公司退还陈莹购房款186976元；3.荣亿公司赔偿逾期交房损失69589元及利息10万元（以256565元为基数，自2013年7月20日起至2015年12月15日止按月息1.5分计算）。原审法院审理查明：2013年7月20日，陈莹（定购方、乙方）与荣亿公司（开发商、甲方）签订《商品房认购协议》一份，约定“一、甲方销售的鑫荣·中央金地项目位于郑州××区保税北路琴台街交汇处。二、乙方定购房号为A3楼3层33087号商铺，建筑面积为48.78㎡…，三、乙方定购单位总房价款为人民币：356976元…；四、乙方付款方式为按揭付款…；五、乙方定购单位首付款（为总房款的52.4%）金额：人民币186976元；…七、甲方保证在相关政府部门的流程之下办理相关证件，并在签订《商品房买卖合同》时予以公示；…九、乙方在甲方电话通知十日内前往售楼部签订正式《商品房买卖合同》；十、乙方已知晓该项目所有证件尚在办理之中，自愿与甲方签订本协议书，乙方不能以此理由提出任何异议或索赔；…十四、待乙方缴付首付款（或全款）后与甲方正式签署正式《商品房买卖合同》时，本协议自动作废。备注：该套房源总房款为424971元，已参加两年返租政策，返租金额为67995元，于2013年8月31号前交房，逾期交房，按国家相关法律进行赔偿。2013年7月20日，荣亿公司向陈莹出具《收据》一份，内容为：“今收到陈莹交来A3楼3层33087号铺首付款人民币壹拾捌万陆仟玖佰柒拾陆元，￥186976元。”2013年9月4日，陈莹（甲方）与河南鑫欣时代商业物业服务有限公司（乙方）签订《商铺委托经营合同》一份，约定“第二条托管商铺的现状：商铺坐落位置：甲方投资[鑫荣·中央金地]A3楼3层33087号，该商铺建筑面积48.78㎡。投资额为人民币424971元；商铺的交付手续：甲方所购买的商铺同意全权委托乙方直接按《商品房认购协议》的约定，办理交接手续；第三条、本合同有效期内甲方除保留财产处分权外，将商铺经营权管理的一切事项全权委托乙方统一经营管理，并同意乙方以自己的名义从事上述商铺经营管理的一切活动；第四条、委托期限：双方约定商铺第一期为必须性托管，托管期限为2年，即从2013年12月1日起至2015年11月30日止；第二期为选择性托管，托管期限为8年，即从2015年12月1日起至2023年11月30日止；第五条、经营收益的分配及相关税费的承担：免租期、装修期为前3个月，期满后乙方开始商铺经营；2013年12月1日—2015年11月30日，乙方按商铺甲方投资总价款的8%年租金向甲方支付租金，每季度应支付租金人民币8499元，本阶段经营收益已抵充房款不再另行支付；第二期托管期限内乙方将按以下约定标准定期向甲方支付租金作为投资收益，租金支付标准及办法：2015年12月1日—2017年11月30日，乙方按商铺投资总价款的9%年租金水平向甲方分季度支付租金，每季度应支付租金人民币9562元；2017年12月1日-2019年11月30日，乙方按商铺投资总价款的10%年租金水平向甲方分季度支付租金，每季度应支付租金人民币10624元……第六条、签订本协议后，甲方不得再向开发商要求交付房屋。同日，陈莹与河南鑫欣时代商业物业服务有限公司（乙方）签订委托书一份，“委托人陈莹，委托人于2013年9月4日签订[鑫荣·中央金地]A3楼3层33087号商铺《商铺委托经营合同》，在此特授权于河南鑫欣时代商业物业服务有限公司按《商品房认购协议》的约定办理商铺交付手续。后荣亿公司出具《承诺书》一份，承诺于2014年12月31日前签商品房买卖合同（政府正常流程下），在房贷（银行按揭）手续办理完365个工作日内给业主办理独立房产证。另查明，河南鑫欣时代商业服务有限公司系荣亿公司委托的前期物业管理公司。本案涉案房屋现已办理土地证和建设用地规划许可证，其他手续正在办理中。原审法院认为：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，陈莹与荣亿公司签订的《商品房认购协议》对房屋的坐落、房号、建筑面积、价款、付款方式、首付金额等作了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且荣亿公司已依约收受购房款186976元（总房款的52.4%）,故该协议应当认定为商品房买卖合同。荣亿公司辩称《商品房认购协议》为预约合同，没有法律依据，不予采信。本案所涉房屋已办理《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》，其他手续尚未办理，荣亿公司在未取得商品房预售许可证的情况下与陈莹签订的《商品房认购协议》应当认定为无效。故荣亿公司因该合同取得的财产（首付款186976元）应当予以返还，陈莹要求确认商品房认购协议无效，荣亿公司退还收取的首付款186976元的诉讼请求，予以支持。陈莹起诉要求荣亿公司赔偿损失169589元，包括第1项、2013年12月1日-2015年12月15日的房租抵房款69589元；第2项、2013年7月20日至2015年12月15日按月息1.5分计算的利息共计10万元。对于第1项请求，据《商铺委托经营合同》约定，荣亿公司应向陈莹支付2013年12月1日-2015年12月15日的租金共计69586元（8499元/季度×8季度＋9562元/季度÷90天×15天），但荣亿公司未向陈莹实际该部分租金，而是在合同中约定租金用于冲抵房款，本案讼争房产因荣亿公司未办理相关证件导致合同无效，因此陈莹要求荣亿公司赔偿租金损失69586元的诉求，有事实及法律依据，予以支持。对第2项请求，因签订《商品房认购协议》时，陈莹已知荣亿公司尚在办理相关证件，存在一定过错，故陈莹的此项诉请，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认陈莹与荣亿公司签订的《商品房认购协议》无效；二、荣亿公司于本判决生效之日起十日内返还陈莹首付款共计186976元；三、荣亿公司于本判决生效之日起十日内向陈莹支付租金69586元；四、陈莹于本判决生效之日起十日内向荣亿公司交付位于郑州××区保税北路琴台街交汇处的鑫荣·中央金地项目A3楼3层33087号商铺；五、驳回陈莹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9065元，由陈莹负担2542元，由荣亿公司负担6523元。陈莹上诉称：1、一审判决少判合同约定的租金，严重损害了陈莹的合法权益。根据《商铺委托经营合同》约定以及陈莹向一审法院出具的2015年12月l日至2017年11月30日的现金抵房款76495元（有收据、承诺书为证），荣亿公司应向陈莹支付从2013年12月1日至实际支付之日的租金（暂计算至2016年12月31日共计109430元），但一审法院却只计算至2015年12月15日，即69586元。没有将租金截止日定为荣亿公司实际给付之日，系事实认定不清，法律适用严重错误。2、一审判决驳回陈莹要求荣亿公司支付的利息，造成陈莹严重损失。因荣亿公司在没有办齐《商品房预售许可证》、《建设工程施工许可证》等，2015年8月荣亿公司通知陈莹续签两年包租协议，签订后荣亿公司却告知陈莹只能开具收据抵后期总房款，荣亿公司言而无信，与事先承诺相违背，事实呈现陈莹收不到租金收益并且连当初承诺的房屋合法手续都得不到，后期升值回报更是天方夜谭，致使合同无效，且造成陈莹的投资失利重大损失，利息十万元。综上所述，一审判决认定事实不清，法律适用错误。请求：1、变更原审判决第三项为荣亿公司向陈莹支付租金109430元（即在一审判决的基础上要求荣亿公司增加支付租金39844元），暂计算至2016年12月31日，请判决并执行至实际给付之日。2、判决支持陈莹在一审中提出的第三项诉讼请求，即判决荣亿公司向陈莹支付因房屋严重不符合约定而应承担重大利息损失10万元，暂计算至2016年12月31日，请判决并执行至实际给付之日。3、维持原审判决第一、二、四项。4、一、二审诉讼费由荣亿公司承担。荣亿公司上诉称：1、一审认定赔偿陈莹69586元租金损失，事实及法律依据不当。《商铺委托经营合同》是陈莹与河南鑫欣时代商业物业服务有限公司之间的协议，与荣亿公司无关。荣亿公司将案涉A3楼3层33087号商铺交付陈莹后，陈莹依据《商铺委托经营合同》应收取河南鑫欣时代商业物业服务有限公司的款项。2、荣亿公司不应赔偿陈莹租金损失。一审认定案涉《商品房认购协议》为无效合同，按照《合同法》第五十八条之规定，一审判决认定在签订合同时荣亿公司已经告知陈莹项目证照正在办理过程中，陈莹存在一定过错，对此造成的损失应由陈莹自行承担。请求撤销原审判决第三项或将本案发回重审。荣亿公司针对陈莹的上诉答辩称：1、陈莹要求变更一审判决第三项为“荣亿公司向陈莹支付租金109430元（即在一审判决基础上要求荣亿公司增加支付租金39844元），暂计算至2016年12月31日的租金，请判决并执行至实际给付之日”的上诉请求无法律根据。按照《合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。因此，荣亿公司与陈莹约定将陈莹应收河南鑫欣时代商业物业服务有限公司（下称鑫欣公司）69589元租金抵房款也是无效的。2、陈莹上诉要求增加赔偿租金39844元，已经超过了一审诉讼请求，在其一审起诉状中其第三项诉讼请求已经明确为赔偿逾期不能交房的损失69589元及利息10万元。所以其上诉请求超越一审诉讼请求，不能得到支持。3、陈莹与鑫欣公司签订的《委托经营合同》，根据该合同中约定的租金支付义务人是鑫欣公司。鑫欣公司的合同义务不能转嫁给荣亿公司。所以，陈莹要求荣亿公司支付租金无合同依据，一审判决荣亿公司赔偿陈莹租金损失69586元也没有事实根据。荣亿公司同意陈莹以应收鑫欣公司的租金抵房款的前提就是陈莹继续认购案涉的商铺，并在后续证补办齐备后继续签约购买该商铺。4、一审判决认定在签订合同时荣亿公司已经告知陈莹项目证照正在办理过程中，因案涉房屋已经建成且价格优惠，陈莹在此情况下决定购买，对项目证照补办工作荣亿公司至今仍在按要求流程办理，并未停止办证程序，陈莹对认购房屋存在一定过错，对此若造成损失，也应由陈莹自行承担，荣亿公司不应赔偿其利息损失，一审法院对此不予支持是正确的。综上，陈莹的上诉请求不能成立。陈莹针对荣亿公司的上诉答辩称：荣亿公司的上诉不成立，请求依法驳回。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为：荣亿公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与陈莹订立房屋买卖合同，导致合同无效，荣亿公司应承担主要过错责任;陈莹在明知荣亿公司未取得商品房预售许可证明的情况下仍与荣亿公司订立房屋买卖合同，其亦应承担相应的过错责任。在本案所涉合同被确认无效后，荣亿公司收取陈莹的购房款应予返还并应支付占用资金期间的利息。陈莹请求荣亿公司支付利息理由成立，本院予以支持。因陈莹对导致合同无效亦负有责任，本院酌定荣亿公司按银行同期贷款利率向陈莹支付利息。陈莹请求过高部分，本院不予支持。因荣亿公司对导致本案合同无效负有主要责任，故其对陈莹因合同无效而产生的房屋租金损失应当承担一定的赔偿责任。荣亿公司以返租的形式将房租租金充抵购房款，原审判决荣亿公司支付陈莹租金69586元并无不当，荣亿公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。陈莹在一审中关于赔偿租金的诉讼请求明确为69589元，其上诉要求改判荣亿公司支付至实际给付之日的租金，超出一审诉请，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持原审判决第一、三、四项及诉讼费负担部分。二、变更原审判决第二项为：河南荣亿置业有限公司于本判决生效后十日内返还陈莹购房首付款186976元，并自2013年7月20日起至实际付款之日止按中国人民银行同期规定的贷款利率向陈莹支付利息。三、驳回河南荣亿置业有限公司的上诉请求。四、驳回陈莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。陈莹交纳上诉费3096元，河南荣亿置业有限公司交纳上诉费1540元，各自负担。本判决为终审判决。审判长　宁　宇审判员　张永军审判员　杨成国二〇一七年四月十八日书记员　翟贝贝 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