（2017）渝01民终1661号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-06-19
案件名称
重庆市渝北区金港粮油有限责任公司与何太平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何太平,重庆市渝北区金港粮油有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终1661号上诉人（原审被告）：何太平，男，1959年2月11日生，住四川省邻水县，委托诉讼代理人：文坛，重庆博嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市渝北区金港粮油有限责任公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道五星路94号，注册号500112000015241。法定代表人：梅晓良，经理。委托诉讼代理人：仲宇，重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建秋，重庆万同律师事务所律师。上诉人何太平房与被上诉人重庆市渝北区金港粮油有限责任公司（以下简称金港粮油公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院作出（2016）渝0112民初16903号民事判决，向本院提起上诉，本院依法决定由李盛刚担任审判长并主审，与张欲晓、彭松涛共同组成合议庭审理本案，并于2017年3月29日对本案进行了审理。上诉人何太平及其委托诉讼代理人文坛，被上诉人金港粮油公司委托诉讼代理人仲宇、李建秋参加了诉讼。本案现已审理终结。何太平上诉请求：1、撤销一审判决发回重审或直接改判;2、上诉人不应承担房租及相应的占有使用费;3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审审理程序违法。上诉人在法定举证期限内向一审法院提出向派出所调取证据，一审法院的确前往该派出所调取过，但并没有当庭出示该派出所相应的回复材料。一审法院对这重要案件事实的审查存在重大程序违法，变相剥夺了上诉人的法定诉讼权利。二、一审判决认定事实不清,证据极不充分确实。被上诉人确实在2016年8月3日,8月11日对该涉案房屋强行停水、停电。对此事实,上诉人虽然否认，但根据证据规则第九条(三)项“根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实”的规定,上诉人无须举证，可以根据日常生活经验法则的证据审查标准,推定就是被上诉人大所为。三、一审适用法律错误,上诉人不应承担房租和占有使用费。1、基于该门市存在着被上诉人强行断水、断电行为,上诉人主张不应交纳相应门市房租。2、占有使用费纯属一审法院错误设立的赔偿项目。中国立法制度或法律、法规,均无这项法律制度,也没有这一赔偿项目。一审法院并无立法权限,仅有审判权力认定门市占有使用费。3、本案诉争的门市系限制性使用房屋,一审不应判令上诉人承担此门市占有使用费。既然此门市已被渝北区政府纳入了拆迁范围，被上诉人就不应再向上诉人收取房租及相应的占有使用费。四、上诉人无任何过错责任。上诉人之所以没有及时搬迁此门市,是因为被上诉人并没有就该门市停产停业损失补偿与上诉人协商分配,故上诉人是行使留置权才拒绝搬离此门市。金港粮油公司辩称，一审法院调取程序合法，上诉人申请调取的证据并非客观原因不能收集的证据，不符合证据规定申请法院调查取证的条件。原审法院认定清楚，适用法律正确。金港粮油公司与上诉人之间的租房合同关系因通知解除而终止，上诉人应当归还房屋及支付房屋占有使用费。金港粮油公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告归还重庆市××区××街道××星路××号门市；2.判令被告支付原告租金及占有使用费（从2016年8月1日起按2800元/月的标准计算至被告返还门市之日止）。事实和理由：2015年12月25日，原被告签订《租房协议》，约定被告以房租2800元/月租用原告所有的位于重庆市××区××街道××星路××号门市，租期半年，从2016年1月1日起至2016年6月30日止。合同到期后，因案涉门市被纳入拆迁范围，被告向原告发出了《搬迁通知》要求其按期搬迁并返还门市，被告不从并至今占用该门市经商，故原告诉至法院，请求判如所请。一审法院确认事实：金港粮油公司原系位于重庆市××区××街道××星路××1-1房屋的所有权人。2015年12月25日，金港粮油公司（甲方）与何太平（乙方）签订《租房协议》，约定：一、甲方将公司五星路94号9号门市租给乙方使用；二、租用期为半年，从2016年1月1日起至2016年6月30日止；三、每月租金为2800元，每季度缴纳一次，先缴后用……八、装修门市的一切费用由乙方自行负责，在协议终止时，乙方不得向甲方索取装修补偿……十、甲乙双方如一方提出终止该协议，应提前30日通知对方；十一、如因国家政策性拆迁，乙方应无条件保留该门市原貌，在规定的时间内将门市退还甲方，协议自动终止，其搬迁涉及的费用由乙方自行负责。上述协议签订后，金港粮油公司将案涉房屋交给何太平使用。该协议租期届满后，何太平继续使用了案涉房屋并向金港粮油公司支付了2016年7月的房屋使用费用2800元，2016年8月起的房屋使用费用何太平未予支付。2016年8月12日，金港粮油公司向何太平邮寄了《搬迁通知》，主要内容是告知何太平双方签订的《租房协议》已到期，该房屋被渝北区人民政府纳入征收范围，金港粮油公司不再续签租房协议，要求何太平尽快搬离所租用的9号门市，于2016年8月16日前将房屋钥匙交还至公司办公室等。该邮件因拒收于2016年8月14日被退回，但庭审中何太平对该《搬迁通知》真实性予以认可。另查明，金港粮油公司于2016年7月19日将重庆市渝北区五星路94号1幢1-1房屋的产权证上交给观音岩扩大片区棚户区（危旧房）改造项目国有土地上房屋征收指挥部（工作组）。庭审中，金港粮油公司还举示2016年8月3日《通知》一份，主要内容为因渝北区政府统一规划拆迁及有关政策规定，要求何太平于2016年8月8日前搬出并将钥匙交回公司。金港粮油公司称该《通知》系2016年8月3日当面送达何太平，何太平对其真实性不予认可，并称未收到该通知。庭审中，何太平举示了赵艳祥、王某国（签字字迹不清）、施某某（签字字迹不清）出具的书面证言，其中施某某证言主要内容为：何太平于2016年8月11日被金港粮油公司停电，2016年8月12日搭接我租赁的这个门市（渝北区五星路78号）用电到现在，金港粮油公司还报警说何太平与胡小翻等8家偷电，双龙派出所警官到门市出警处理过，何太平就没有用我家电了，改为与其他七家共用赵艳祥门市的电。何太平陈述：案涉门面是2016年8月3日被停水，8月11日被停电，何太平搭电是为了照明而不是经营使用。金港粮油公司对书面证言真实性不予认可，并称停水停电不是金港粮油公司进行的。何太平还申请了一审法院向重庆市公安局渝北区分局双龙派出所调取双方因停电停水引发的金港粮油公司举报何太平等涉嫌偷电事宜的出警登记情况材料，但因何太平未提供准确的报警时间、报警人等信息，一审法院未能调取到该材料。一审法院认为，金港粮油公司与何太平自愿签订《租房协议》，该协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。租赁期限届满后，何太平继续使用案涉房屋并支付了2016年7月的租金，金港粮油公司也予以接受，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条之规定，双方形成不定期租赁合同关系，金港粮油公司可在合理期限前通知后解除租赁合同关系。金港粮油公司举示的两份通知，其中2016年8月3日的通知缺乏送达的相关证据，何太平亦不认可收到该通知，故一审法院对金港粮油公司所称送达了该通知给何太平的事实不予确认。2016年8月12日搬迁通知中，金港粮油公司所要求的搬离并返还房屋，也即双方租赁关系不再履行，应视为要求解除不定期租赁合同关系的意思表示，庭审中何太平对该通知的真实性予以认可，可见其当时已知晓金港粮油公司要求搬离并返还案涉房屋的意思表示，故金港粮油公司要求解除合同的意思表示已到达何太平，该邮件系因拒收被退回，一审法院认定邮件退回时间即2016年8月14日为意思表示到达时间，故双方的不定期租赁合同关系于该日解除。合同关系解除后，何太平应及时履行搬离并返还案涉房屋的义务，故对金港粮油公司要求何太平返还案涉房屋的诉讼请求一审法院予以支持。不定期租赁合同关系解除前即2016年8月1日至8月14日期间，何太平应参照原租赁合同标准即2800元/月支付租金，租金为1264.52元（2800元/月÷31天×14天），合同关系解除后，因何太平未按时返还房屋，仍应参照该标准支付房屋占有使用费至返还房屋之日止。何太平辩称金港粮油公司对其停水停电导致其无法使用房屋，其申请一审法院调取证据，但未提供准确信息导致未能调取，应由其自行承担不利后果。现何太平的证据不足以证明停水停电的具体时间，也不足以证明停水停电系金港粮油公司所为，其应承担举证不力的不利法律后果，且在双方不定期租赁合同关系解除之后，金港粮油公司不再负有保障何太平正常使用房屋的合同义务，即使发生停水停电，对于腾退房屋亦不构成现实上的障碍，故何太平以此为由不支付占有使用费的理由不能成立，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十三条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告何太平于本判决生效后七日内将位于重庆市××区××街道××星路××号的门市返还原告重庆市渝北区金港粮油有限责任公司；二、被告何太平于本判决生效后七日内支付原告重庆市渝北区金港粮油有限责任公司2016年8月1日至2016年8月14日期间的房屋租金1264.52元；三、被告何太平于本判决生效后七日内支付原告重庆市渝北区金港粮油有限责任公司房屋占有使用费（从2016年8月15日起按2800元/月的标准计算至被告何太平将位于重庆市××区××街道××星路××号的门市返还原告重庆市渝北区金港粮油有限责任公司之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告何太平负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审判决第一项内容均予以认可。金港粮油公司明确放弃一审判决第二项关于2016年8月1日至8月16日期间租金的请求；请求占有使用费的起算时间为2016年8月17日。一审中，金港粮油公司明确诉讼请求为主张涉案房屋占有使用费。一审法院在向派出所调取上诉人庭前申请调取的证据无果后，于2016年11月3日庭审中，明确要求上诉人补充相关信息后再行向派出所调查上诉人申请调取的证据，但上诉人未向一审法院补充相关信息。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人对一审判决第一项没有异议，本院予以维持。金港粮油公司自愿放弃一审判决第二项内容的请求权，本院予以尊重。关于上诉人应否承担合同解除后占有使用费的问题，双方当事人签订的租赁合同履行期满后，上诉人继续使用租赁房屋，金港粮油公司同意并收取了租金。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此双方形成了不定期房屋租赁关系。由于双方当事人对租期约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。金港粮油公司通知上诉人解除租赁合同的意思于2016年8月14日到达上诉人。金港粮油公司请求上诉人在解除合同后，未在合理期间腾退房屋的占有使用费的问题，因金港粮油公司解除不定期房屋租赁合同的通知于2016年8月14日到达上诉人，金港粮油公司要求上诉人于2016年8月16日将房屋钥匙交还金港粮油公司，已给予上诉人两天的合理搬离期限，上诉人继续占有涉案房屋，没有合法依据。根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条规定的精神，金港粮油公司要求上诉人从2016年8月17日起承担房屋占有使用费，并无不当。一审法院参照租赁合同约定的租金标准计算占有使用费，本院予以支持。上诉人关于程序的上诉理由，系因其不未提供更加准确的信息导致一审法院不能搜集该证据，且金港粮油公司也放弃了一审判决第二项的请求内容，所以上诉人该上诉理由不成立。上诉人关于拆迁补偿的问题，其已另案诉讼，本院不予评判。综上所述，上诉人何太平的上诉理由不成立。原判事实清楚，但金港粮油公司在二审中放弃部分请求、放弃部分权利，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初16903号民事判决第一项；二、撤销重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初16903号民事判决第二项、第三项；三、何太平于本判决生效后七日内支付重庆市渝北区金港粮油有限责任公司房屋占有使用费（从2016年8月17日起按2800元/月的标准计算至何太平将位于重庆市渝北区双龙湖街道五星路94号1幢1-1第9号的门市返还重庆市渝北区金港粮油有限责任公司之日止）。四、驳回重庆市渝北区金港粮油有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费25元；二审案件受理费50元，由上诉人何太平负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓代理审判员 彭松涛二〇一七年四月十八日书 记 员 李 莉 百度搜索“”