（2017）京02民终4058号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-05-12
案件名称
王遂义与北京华腾世纪物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
当事人
王遂义,北京华腾世纪物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终4058号上诉人（原审被告）：王遂义，女，1960年11月15日出生，汉族，北京市一建修配厂退休职工，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）:北京华腾世纪物业管理有限公司，住所地北京市顺义区北石槽镇政府西侧。法定代表人：罗希，总经理。委托诉讼代理人：唐军，男，1983年8月28日出生，北京华腾世纪物业管理有限公司项目经理，住该单位宿舍。委托诉讼代理人：张生，北京市中实律师事务所律师。上诉人王遂义与被上诉人北京华腾世纪物业管理有限公司（以下简称华腾世纪公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初1716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王遂义上诉请求：撤销原判，改判驳回华腾世纪公司的诉讼请求或发回重审，本案诉讼费由华腾世纪公司承担。事实和理由：一、华腾世纪公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，其向法院提交的嘉园三里社区出具的证明超出了社区居民委员会为辖区居民出具证��用章的范围，且据我前往嘉园三里社区求证，相关工作人员答复不知情，故该证明应属无效；二、华腾世纪公司不经业主同意私自处置小区四至范围内全体业主的物业权利且收益去向不明；三、小区的居住安全存在很大问题；四、原审法院判决我支付华腾世纪公司18266元，平均到每年是1660.55元，低于2002年和2003年的缴费金额（分别是1673.33元和1668.30元），说明华腾世纪公司存在乱收费行为；五、我向原审法院提交的照片足以证明华腾世纪公司在物业服务上存在瑕疵。华腾世纪公司辩称：一审法院认定事实清楚，同意原判。华腾世纪公司向一审法院起诉请求：1、判令王遂义支付所欠物业服务费18266.6元；2、判令王遂义支付逾期付款违约金10000元；3、诉讼费由王遂义支付。一审法院认定事实：王遂义就其购买的北京市丰台区×××310号房屋（该房屋建筑面积103.24平方米，以下简称涉案房屋）与华腾世纪公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由华腾世纪公司向王遂义提供物业管理服务。北京裕昌置业股份有限公司与北京华腾世纪物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》及《补充协议》，约定物业服务费用价格为按建筑面积每月每平方米1.8元。庭审中华腾世纪公司主张物业费依据京价（房）字[1997]第196号文，实际按照每月每平方米1.1204元收取，按户计收项为186元/年/户，全年物业费为：[不委托自用部位收费标准*12个月*房屋面积+按户计收项]*1.055税金，王遂义未交纳2004年11月15日至2015年11月14日的物业服务费。经双方当庭计算，2004年11月15日至2015年11月14日的物业服务费共计18266元。王遂义提交照片一组、小区业主联名签字、媒体报道以证明华腾世纪公司的服务存在瑕疵，并称未交物业费主要有以下原因：第一，2013年华腾世纪公司在我居住的楼道里打眼安装小灵通，华腾世纪公司说因为我们楼信号不好，然后华腾世纪公司公司打眼把我们楼打眼弄坏了，我去找华腾世纪公司公司经理，华腾世纪公司公司不给我们解决。第二，停车位问题，我家没有停车位。第三，华腾世纪公司在我们小区的围墙拉上铁丝了，我认为影响美观了。第四，华腾世纪公司不制止十号楼业主出租房屋，别的楼也有出租情况。业主把房屋出租，承租人用来开公司，承租人还打隔断。第五，华腾世纪公司把小区地下室群租了。租户把电梯弄坏了，华腾世纪公司动用了我们的维修基金。第六、我父母开车要进小区，华腾世纪公司不允许，我只能带我父母走进来，但是别人华腾世纪公司就让进。第七，华腾世纪公司安装电梯监控，但无法回放，2008年我女儿被人尾随进��梯，我找华腾世纪公司看监控，但是监控无法回放。第八，华腾世纪公司没有安装电梯制动装置。第九，地下停车位及广告费华腾世纪公司没有公示过账目。第九，绿化问题没有达标，并且喷水的地方华腾世纪公司改造为花坛。第十，我住3楼，用不到高压水泵，不应该交纳高压水泵费。华腾世纪公司对王遂义提交的证据不予认可，称王遂义照片拍摄时间是2016年，与华腾世纪公司主张的欠交物业费的时间段不符。小区业主联名，无法证明签字真实性，且证人应出庭作证。媒体报道与本案无关联性。王遂义所列事实都不成立，地下室不是群租房，并且喷水池是属于全体业主的东西，喷水池如进行更换维修的话，应由业主委员会商议后决定。晾晒衣服这张照片无法反映是物业人员晾晒的。广告收费属于全体业主，广告费由物业公司代管，因为需组织营业机构开票才可以���并且我公司每年都在公告栏公示广告费用明细。小区照明照片是灯没开还是坏了看不出来。天线不是我公司安装的。栏杆拦死这张照片看不出是什么部位。对外经营场所的照片不认可。出租地下室不认可，无法证明我公司将地下室出租给其他公司。不认可我公司打眼安装小灵通。电梯制动装备是由专业公司维修和保养，是委托给外部公司的。高压水泵费用，应由全楼业主共同交纳。我公司并未降低服务水平和服务质量。华腾世纪公司提交由马家堡街道城管科出具的证明一份，其上载明华腾世纪公司在马家堡嘉园三里（明日嘉园、明月嘉园、旭日嘉园）2005年至2014年开展垃圾分类工作，其中2006年和2012年被评为优秀。王遂义对此不予认可。华腾世纪公司提交一组荣誉证书及奖状，证明华腾世纪公司多次获得北京优秀物业的称号及嘉奖，绿化、保安服务也多次获奖。王遂义对此不予认可。另查，北京市丰台区马家堡街道嘉园三里社区居民委员会出具证明，华腾世纪公司系旭日嘉园物业管理服务企业，自小区入住以来一直服务至今。华腾世纪物业公司每年都在小区楼内及公告栏张贴收取物业管理费的催缴通知单，通知业主交费。一审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，华腾世纪公司提交的北京市丰台区马家堡街道嘉园三里社区居民委员会的证明足以证明华腾世纪公司对王遂义拖欠的物业费进行了持续的催缴，自催缴之日诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，故华腾世纪公司的诉讼请求并未超过二年的诉讼时效，王遂义提出的诉讼时效的抗辩理由不能成立。华腾世纪公司与王遂义签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规之强制性规定，应为有效协议，双方均应按照协议履行各自的义务。华腾世纪公司提供物业管理服务，王遂义在接受物业服务的同时，应当向华腾世纪公司交纳物业管理费用，现华腾世纪公司要求王遂义支付物业管理费，符合法律规定及双方约定，法院予以支持。华腾世纪公司主张违约金，根据本案实际审理情况，王遂义并非恶意拖欠费用，且为督促华腾世纪公司加强物业服务管理，提高物业服务质量，对其主张违约金的诉讼请求，法院不予支持。王遂义以华腾世纪公司提供的物业服务存在瑕疵为由不交物业费，但通过审查其提出的问题及双方提供的证据材料，法院认为王遂义提出的问题尚未达到其可以免交物业费的程度，故对王遂义的抗辩意见，���院不予采信。综上所述，原审法院于2017年2月判决：一、王遂义于判决生效后十日内给付北京华腾世纪物业管理有限公司2004年11月15日至2015年11月14日的物业服务费18266元；二、驳回北京华腾世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审一致，二审中，王遂义向本院提交（2008）丰民初字第16965号民事判决书、（2009）二中民终字第04980号民事判决书，该两份判决系北京市丰台区嘉园三里乙1号楼住户时振芬与华腾世纪公司物业服务合同纠纷一、二审判决，该案中，因华腾世纪公司未提供证据证明曾向时振芬连续主张权利，故法院对华腾世纪公司超过二年诉讼时效范围的物业服务费未予支持，王遂义主张其情况与时振芬类似，故亦不应该交纳超过二年诉讼时效范围的物业服务费，华腾世纪公司主张时振芬的案件情况与本案无关；王遂义向本院提交京民基发[2003]429号《北京市民政局、北京市公安局关于规范社区居委会、村民委员会印章管理工作的意见》，主张依据该意见第二条的规定华腾世纪公司向法院提交的时效证明无效，华腾世纪公司对此不予认可，主张其提交的证明是经过嘉园三里社区居民委员会主任同意开具的，真实有效；王遂义向本院提交《旭日嘉园44#、45#、46#、46#E楼商品房房屋使用、管理、维修公约》主张华腾世纪公司未依据该公约第10页所载北京市普通居住小区物业管理服务收费标准进行收费，部分项目收费高于该标准，华腾世纪公司不认可该份证据的真实性、关联性和证明目的。华腾世纪公司向本院提交由北京市丰台区马家堡加到嘉园三里社区居民委员会盖章的《证明》一份，落款日期是2016年10月10日，其上载明：“华腾世纪公司系我社区旭日嘉园小区的物业管理服务企业，自小区入住以来一直服务至今。现证明华腾世纪公司每年都在小区楼内及公告栏张贴收取物业管理费的催缴通知单，通知业主交费。”，据此主张其公司向王遂义连续主张权利，王遂义主张嘉园三里居民委员会出具的证明不符合用章规定，无效。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，华腾世纪公司与王遂义签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有���律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。华腾世纪公司与北京裕昌置业股份有限公司签订的《物业管理委托合同》，对王遂义具有约束力。华腾世纪公司向王遂义提供物业管理服务，王遂义在接受物业服务的同时，应向华腾世纪公司支付物业管理费。关于诉讼时效问题，王遂义上诉主张时振芬一案与其情况类似，因华腾世纪公司未提供证据证明曾向时振芬连续主张权利，故法院对华腾世纪公司超过二年诉讼时效范围的物业服务费未予支持。但本案中华腾世纪公司就时效问题向本院提交了相关证据，故王遂义该项上诉主张，本院不予支持。本案中，华腾世纪公司向法院提交了嘉园三里社区出具的加盖红章的《证明》两份，据以证明其每年都向小区业主催缴物业费，王遂义上诉主张该两份《证明》无效，但嘉园三里社区作为知道情况的基层组织，就其了解的情况出具证人证言并加盖红章，符合相关法律规定，本院予以认定，故就王遂义该项主张，本院亦不予支持。关于物业服务费标准问题，根据北京裕昌置业股份有限公司与北京华腾世纪物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》及《补充协议》，约定物业服务费用价格为按建筑面积每月每平方米1.8元，因华腾世纪公司实际收取的物业服务费标准不高于上述标准，故王遂义上诉主张物业服务费标准过高，缺乏事实依据，本院不予支持。王遂义主张其所在楼层为三层，不应交纳高压水泵费，但其未向本院提供相应证据予以证明，故其该项主张，缺乏依据，本院不予支持。关于物业服务质量问题，王遂义主张华腾世纪公司存在私自处置小区四至内全体业主的物业权利和收益、安全、绿化卫生、群租、物业家属占用地下室居住、损坏消防设施等问题，原审法院根据王遂义提出的问题及双方提交的证据材料，认为王遂义提出的问题尚未达到其可以免交物业费的程度，本院认为一审判决对此认定并无不当，王遂义应当依约履行交纳物业服务费的义务。综上，一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费507元，由北京华腾世纪物业管理有限公司负担179元（已交纳），由王遂义负担328元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费257元，由王遂义负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 曹 雪代理审判员 郭 融二〇一七年四月十八日书 记 员 张晓鸥 来自