（2017）粤12民终432号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-12-28
案件名称
高新区尚品精酿啤酒坊、广东肇庆市万致明居房地产有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省肇庆市中级人民法院
所属地区
广东省肇庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高新区尚品精酿啤酒坊,广东肇庆市万致明居房地产有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十七条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤12民终432号上诉人（原审原告）：高新区尚品精酿啤酒坊，住所地：肇庆市高新区工业大街**号尚城国际花园**栋商铺5-E、5-F户。经营人：胡明军，男，1974年8月5日出生，汉族，住四川省广汉市连山镇陕西街**号。委托诉讼代理人：刘清岩，北京市铭泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东肇庆市万致明居房地产有限公司，住所地：肇庆市高新区临江工业园建设路福田化学工业有限公司办公室四楼。法定代表人：谭七妹。委托诉讼代理人：梁柱坚，杨汉彬，均为广东赛力律师事务所律师。上诉人高新区尚品精酿啤酒坊因与被上诉人广东肇庆市万致明居房地产有限公司（以下简称肇庆万致明居公司）租赁合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2016）粤1284民初1950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。高新区尚品精酿啤酒坊上诉请求：1.撤销四会市人民法院（2016）粤1284民初1950号判决；2.改判确认上诉人与被上诉人之间的租赁民事法律关系已解除；3.改判被上诉人赔偿上诉人经济损失190879.30元；4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实不清。首先，如果双方未签订书面合同，那么该合同自然对双方不具约束力，一审在未认定双方之间已成立租赁关系的同时又适用合同第五条，属于前后不一、自相矛盾，不能作为裁判依据。其次，根据查明的事实，双方事实上已建立租赁合同关系，肇庆万致明居公司已将商铺要是交与高新区尚品精酿啤酒坊，履行了合同主要义务，双方租赁关系成立。退一步讲，即便合同未成立，肇庆万致明居公司在缔约过程中违反了诚实信用原则，侵害了高新区尚品精酿啤酒坊的信赖利益，根据合同法第四十二条第三项规定，应承担地约过失责任，赔偿高新区尚品精酿啤酒坊因此造成的经济损失。截至目前，高新区尚品精酿啤酒坊因前期装修已发生装修费用46879.3元，因无法继续租赁商铺将失去未来五年经营的可得利益损失，经测算，今后第一年的可得利益损失为144000元。2.一审适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》适用的前提条件是当事人双方存在合法有效的租赁合同关系，但一审既然认定双方未成立租赁关系，又如何能使用该法律处理案件？3.一审在审理时未履行释明义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条的规定，当人民法院认定双方不存在租赁合同关系时应当主动行使释明权，以便当事人充分寻求法律救济，避免因疏忽与误解而充分陈述和声明导致败诉。肇庆万致明居公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。根据一审认定的内容和双方提交的证据显示，高新区尚品精酿啤酒坊与肇庆万致明居公司之间并未形成租赁关系，肇庆万致明居公司不存在缔约过失，高新区尚品精酿啤酒坊提出的装修费证据均是自己单方制作，其要求肇庆万致明居公司承担装修费缺乏依据。一审参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定而不是直接适用，无需向高新区尚品精酿啤酒坊释明。高新区尚品精酿啤酒坊向一审法院起诉请求：1.确认高新区尚品精酿啤酒坊与肇庆万致明居公司之间的租赁民事法律关系已解除；2.判令肇庆万致明居公司赔偿高新区尚品精酿啤酒坊经济损失190879.30元。一审法院认定事实：肇庆国家高新区领域88是肇庆万致明居公司于肇庆高新技术产业开发区城区开发建造的一处房产。2016年初，高新区尚品精酿啤酒坊向肇庆万致明居公司提出承租上述房屋的二栋2号商铺，用以建造一间酒吧。双方就租赁期限、免租金装修期、租金等进行了多次协商，但均未达成一致协议。高新区尚品精酿啤酒坊多次向肇庆万致明居公司递交已盖章签字的合同，但肇庆万致明居公司方均以主要负责人不同意为由，未在合同上盖章并交还高新区尚品精酿啤酒坊。期间，高新区尚品精酿啤酒坊从肇庆万致明居公司经办人处取得房屋锁匙，自2016年5月开始对房屋进行拆顶、打钢梁等装修工作，约半个月后肇庆万致明居公司有关人员以主要负责人不同意出租为由要求肇庆万致明居公司停止装修并撤场。双方为此发生争议。一审法院认为，本案主要争议焦点是高新区尚品精酿啤酒坊、肇庆万致明居公司双方是否已成立租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第二十条：“有下列情形之一的，要约失效：（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺。”第二十五条：“承诺生效时合同成立。”第二十六条：“承诺通知到达要约人时生效。”本案高新区尚品精酿啤酒坊要求租赁肇庆万致明居公司领域88二栋2号商铺，将租赁意见以书面合同形式交付肇庆万致明居公司，但肇庆万致明居公司并未接受高新区尚品精酿啤酒坊的租赁意见，一直未在高新区尚品精酿啤酒坊提交的合同上盖章签字，并亦明确表示不同意合同有关租金、装修期等条款内容。由此可见，高新区尚品精酿啤酒坊、肇庆万致明居公司并未对租赁领域88物业二栋2号商铺达成一致意见，并因此未签订租赁合同。高新区尚品精酿啤酒坊称肇庆万致明居公司管理人员将铺位锁匙交给高新区尚品精酿啤酒坊，并接通水电，同意高新区尚品精酿啤酒坊进行装修，高新区尚品精酿啤酒坊进场装修后，双方已构成事实合同关系，但根据高新区尚品精酿啤酒坊提供的通话录音，肇庆万致明居公司管理人员也称公司负责人对合同条款有异议，不同意盖章。即使系肇庆万致明居公司管理人员同意高新区尚品精酿啤酒坊进行装修，也是未经肇庆万致明居公司授权的行为，也未得到肇庆万致明居公司追认，不能代表肇庆万致明居公司同意租赁。根据上述法律规定，对高新区尚品精酿啤酒坊发出的租赁要约，肇庆万致明居公司并未作出承诺，双方之间的租赁合同关系依法未成立。高新区尚品精酿啤酒坊主张双方已设立合法有效的租赁民事法律关系的证据不充分，依法无据，理由不成立，该院不予支持。肇庆万致明居公司的抗辩理由成立，该院予以采纳。高新区尚品精酿啤酒坊、肇庆万致明居公司之间未成立租赁合同关系，高新区尚品精酿啤酒坊请求确认高新区尚品精酿啤酒坊、肇庆万致明居公司之间的租赁民事法律关系已解除无事实及法律依据，该院不予支持。对高新区尚品精酿啤酒坊请求肇庆万致明居公司赔偿经济损失190879.30元。首先，高新区尚品精酿啤酒坊、肇庆万致明居公司之间并未对租赁房屋达成一致意见并签订合法有效的合同，高新区尚品精酿啤酒坊并未取得领域88物业二栋2号商铺的租赁使用权。另根据盖有高新区尚品精酿啤酒坊印章的《物业租赁合同》第五条第（二）款第6点的约定，乙方（指高新区尚品精酿啤酒坊）进行铺内装修时，需提前向甲方提交装修方案和装修效果图，征得答辩人书面同意才能动工。高新区尚品精酿啤酒坊虽取得领域88物业的锁匙，但没有肇庆万致明居公司同意其装修的书面材料。高新区尚品精酿啤酒坊不能提供充分证据证明肇庆万致明居公司同意高新区尚品精酿啤酒坊对房屋进行装修。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经过出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”的规定，高新区尚品精酿啤酒坊未经肇庆万致明居公司同意进行装修发生的费用，由高新区尚品精酿啤酒坊自行承担。据此，高新区尚品精酿啤酒坊请求肇庆万致明居公司赔偿装修费用46879.30元没有充分理由及法律依据，该院不予支持。合同需由双方协商一致后自愿签订。高新区尚品精酿啤酒坊、肇庆万致明居公司未对租赁事项达成一致意见并签订合法有效的合同，肇庆万致明居公司对未签订合同不存在过错，故此，高新区尚品精酿啤酒坊请求肇庆万致明居公司赔偿未来第一年的经营收益损失144000元没有充分的理由及依据，该院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回高新区尚品精酿啤酒坊的全部诉讼请求。本案受理费2059元，由高新区尚品精酿啤酒坊负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认，补充查明：高新区尚品精酿啤酒坊主张装修商铺花费46879.3元，有其提供的肇庆市高新区中天装修经营部出具的施工结算表、收据、送货单等依据为证，予以认定。高新区尚品精酿啤酒坊在二审中明确其诉请的合同解除时间为2016年6月6日。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.双方之间的租赁合同关系是否成立；2.高新区尚品精酿啤酒坊要求肇庆万致明居公司赔偿损失应如何处理。关于第一个争议焦点，高新区尚品精酿啤酒坊与肇庆万致明居公司就商铺租赁事宜进行协商，并将已加盖公章的合同递交给肇庆万致明居公司，虽然该公司没有在合同上签字或盖章，但该合同由肇庆万致明居公司提供，其将商铺钥匙交与高新区尚品精酿啤酒坊的行为可视为将租赁物交付承租人，履行了主要义务，高新区尚品精酿啤酒坊在领取钥匙后对商铺进行了装修，根据合同法第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，双方之间的租赁合同关系自涉案商铺钥匙交付之日成立。因肇庆万致明居公司在高新区尚品精酿啤酒坊装修约半个月后要求后者停止装修并撤场，不愿意继续履行合同，致使高新区尚品精酿啤酒坊的合同目的不能实现，因此，该啤酒坊请求确认其与肇庆万致明居公司之间的租赁合同关系解除，理由成立，应予支持。至于合同解除的时间，因高新区尚品精酿啤酒坊从2016年5月初开始装修，约半个月后被叫停，虽然不能确定具体是哪一天，但高新区尚品精酿啤酒坊主张合同于2016年6月6日解除，在时间上相吻合，本院予以认可。肇庆万致明居公司认为其将商铺钥匙交给高新区尚品精酿啤酒坊是为了给后者查看租赁物，但当时双方已进入准备合同阶段，而且之后肇庆万致明居公司也未向高新区尚品精酿啤酒坊要回钥匙，其主张于常理不合，不予支持。一审认定以双方未签订书面的租赁合同为由认定租赁合同关系不成立，属于适用法律错误，二审予以纠正。关于第二个争议焦点，合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，高新区尚品精酿啤酒坊装修商铺花费46879.3元，因合同不能继续履行造成其该部分费用损失，其要求肇庆万致明居公司承担。对于该主张，虽然租赁合同解除的责任在肇庆万致明居公司，但高新区尚品精酿啤酒坊在装修前未经过肇庆万致明居公司同意也存在过错，应当承担一定的责任，本案认定双方对上述装修费用各负担一半，肇庆万致明居公司应向高新区尚品精酿啤酒坊赔偿装修费用23439.65元。至于高新区尚品精酿啤酒坊提出的可得利益损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，高新区尚品精酿啤酒坊提出的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四会市人民法院（2016）粤1284民初1950号民事判决；二、确认高新区尚品精酿啤酒坊与广东肇庆市万致明居房地产有限公司之间的租赁合同关系于2016年6月6日解除；三、限广东肇庆市万致明居房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起赔偿高新区尚品精酿啤酒坊装修费用23439.65元；四、驳回高新区尚品精酿啤酒坊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2059元及二审案件受理费4118元共6177元，由高新区尚品精酿啤酒坊负担4000元，广东肇庆市万致明居房地产有限公司负担2177元。本判决为终审判决。审 判 长 谢肇雄审 判 员 张秀丽代理审判员 黄国涛二〇一七年四月十八日书 记 员 赵崇轩 搜索“”