（2017）沪01民终2195号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-06-05
案件名称
董渊诉商惠明房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董渊,董佳翔,喻雪芳,周婷婷,商惠明,上海宝原物业顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2195号上诉人（原审原告）：董渊，男，1973年8月5日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市闵行区。上诉人（原审原告）：董佳翔，男，1998年1月17日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市闵行区。上诉人（原审原告）：喻雪芳，女，1949年8月3日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市闵行区。上诉人（原审原告）：周婷婷，女，1974年3月15日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市闵行区。上列三上诉人之共同委托诉讼代理人：董渊，即本案上诉人。被上诉人（原审被告）：商惠明，女，1995年4月23日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吉建明，上海鼎善律师事务所律师。原审第三人：上海宝原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区康桥镇沪南路2575号1221室。法定代表人：黎明楷，董事长。委托诉讼代理人：蒋伦禄，男，上海宝原物业顾问有限公司工作。上诉人董渊、董佳翔、喻雪芳、周婷婷因与被上诉人商惠明、原审第三人上海宝原物业顾问有限公司（以下简称宝原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初68360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人董佳翔、喻雪芳、周婷婷共同的委托诉讼代理人董渊，被上诉人商惠明的委托诉讼代理人吉建明，原审第三人宝原公司的委托诉讼代理人蒋伦禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董渊、董佳翔、喻雪芳、周婷婷上诉请求：撤销原判第二项，依法改判为被上诉人商惠明支付违约金人民币（币种下同）20万元。事实和理由：《房地产买卖合同》约定2015年5月1日之前被上诉人需支付首付款，但在约定付款期限时间，被上诉人并未支付首付款也未向上诉人说明情况，被上诉人存在恶意，导致上诉人无法实现置换房屋的目的，且当时房价不断变化，导致上诉人低于市场价格出售房屋，上诉人遭受了很大损失，原审判决无法弥补上诉人损失。被上诉人商惠明辩称，其不同意上诉人董渊、董佳翔、喻雪芳、周婷婷的上诉请求。双方发生纠纷时已经达成合意，即被上诉人不要求返还定金，双方纠纷已经解决。之后，上诉人出售了系争房屋，出售价格高于出售给被上诉人的价格，上诉人没有损失而有收益，故请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人宝原公司述称，其尊重法院判决。2016年9月，董渊、董佳翔、喻雪芳、周婷婷（以下简称董渊等四人）向一审法院起诉请求：解除董渊等四人与商惠明之间签订的《房地产买卖合同》，商惠明支付违约金80万元。一审法院认定事实：2015年3月22日，董渊等四人（甲方）、商惠明（乙方）、宝原公司（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，由乙方购买甲方所有的上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，建筑面积107.04平方米，总房价425万元。乙方交付的意向金经甲方签收后转为定金。待甲方签订本协议后当日，乙方将定金补足至5万元。《房地产买卖合同》成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功。同日，董渊等四人（甲方）、商惠明（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定总房价425万元，为办理交易过户之需，双方同意于签订本合同后日内前往宝原公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。乙方于2015年5月1日前支付首期房价款300万元。合同第1.6条“交易过户”中，双方对过户时间未作约定。合同第1.7条“第二期房价款”中，双方仅约定为70万元，未在下方“有贷款”或“无贷款”中作出选择。合同第1.8条“交房及尾款”未作约定。合同第1.9条“其它房价款”约定为50万元，于2015年5月20日前支付。合同第3.2条约定，合同生效后，双方应诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行主要义务，且经相对方书面催告后仍不履行的，相对方有权要求继续履行或单方解除合同。若守约方解除本合同的，违约方总房价款的20%向守约方支付违约金。双方还补充约定，双方协商交房时间为款清一个月之内交付乙方。同日，商惠明支付董渊等四人定金5万元。关于付款时间和付款方式，董渊等四人及宝原公司均表示：董渊等四人与商惠明曾口头约定，2015年5月22日之前付第二、三期房款，即120万元。商惠明表示：双方约定2015年5月22日之前付第二期房款50万元，第三期房款70万元以贷款方式支付。董渊等四人称，2015年5月，董渊等四人致电商惠明父亲催款，商惠明父亲称股票套牢无法买房，董渊等四人询问是否抛售股票买房，但商惠明父亲未作明确答复；宝原公司也告知董渊等四人，商惠明没有能力付款，无法继续履行合同；2015年7月，董渊等四人再次询问宝原公司，宝原公司答复商惠明已经毁约，同意董渊等四人另行出售房屋；此后，董渊等四人以430万元价格另行出售房屋。另查，2016年3月11日，系争房屋核准登记至案外人名下。一审法院认为，董渊等四人与商惠明就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》，对房屋坐落、房屋总价、付款时间、交房时间等主要条款做出了约定，虽然双方对第二期房款70万元支付方式等存在争议，但不影响房屋买卖合同的成立。双方买卖合同成立并生效，商惠明负有按时、足额支付房价款之义务，商惠明在合同履行期间明确表示无力继续履行合同，董渊等四人依法享有解除权。董渊等四人此后已将房屋另售他人，表明其以实际行动解除了董渊等四人与商惠明的房屋买卖合同。因商惠明违约导致合同解除，商惠明应按合同约定承担违约责任。商惠明主张双方已经对违约责任达成一致意见，无证据证明，法院难以采纳。商惠明辩称，违约金标准过高，请求调整。法院认为，是否调整违约金应结合合同履行情况、守约方的实际损失等综合因素予以判定，现董渊等四人在2015年5月就已经明知商惠明已无力履行合同，且董渊等四人也已经另行出售房屋，出售价格高于董渊等四人、商惠明约定的合同价，故商惠明要求调整违约金的意见，法院予以采纳，酌定违约金为6万元。判决：一、原告董渊、董佳翔、喻雪芳、周婷婷与被告商惠明就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋买卖合同关系解除；二、被告商惠明应于判决生效之日起十日内支付原告董渊、董佳翔、喻雪芳、周婷婷违约金60,000元（扣除已付定金的50,000元，被告商惠明还需支付10,000元）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,900元，由被告商惠明负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，上诉人董渊等四人与被上诉人商惠明签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。虽然各方当事人对被上诉人应于2015年5月22日之前支付的第二、三期房款的金额有异议，但对支付时间并无异议，事实上，在上诉人向被上诉人催款后，被上诉人父亲称股票套牢无法买房，2015年7月，经上诉人询问，原审第三人宝原公司再次告知被上诉人已经毁约的事实，因此，本案双方之间房屋买卖合同关系解除的责任在于被上诉人。被上诉人主张双方已对违约责任达成合意，缺乏依据，本院不予采信。至于被上诉人应支付上诉人的违约金数额，上诉人在履约的过程中并无过错，并且虽然其在知晓被上诉人无力履行合同之后另行出售房屋，但系争房屋的出售价格并未明显高于上诉人、被上诉人约定的合同价，而被上诉人作为房屋购买方在签订《房地产买卖合同》之后未积极备款买房，而是主张股票套牢无法买房，其违约行为明显，存在过错，因此根据被上诉人违约造成上诉人的实际损失，结合合同的履行情况及当事人的过错等因素，从公平原则和诚实信用原则的角度出发，本院酌定被上诉人支付上诉人违约金12万元。原审酌定的违约金6万元，数额畸低，既未能充分保护合同守约方的利益，又未能体现对合同违约方的惩罚，故本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初68360号民事判决第一项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初68360号民事判决第二项；三、商惠明应于本判决生效之日起十日内支付董渊、董佳翔、喻雪芳、周婷婷违约金120,000元（扣除已付定金的50,000元，商惠明还需支付70,000元）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币5,900元，由董渊、董佳翔、喻雪芳、周婷婷负担2,360元，由商惠明负担3,540元；二审案件受理费人民币9,800元，由董渊、董佳翔、喻雪芳、周婷婷负担3,920元，由商惠明负担5,880元。本判决为终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀审 判 员 翟从海二〇一七年四月十八日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 微信公众号“”