（2017）沪0115民初5463号

裁判日期: 2017-04-18

公开日期: 2017-06-19

案件名称

付某与李华菊、付俊成等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

付某,李华菊,付俊成,周兵

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初5463号原告付某，男，2002年7月4日生，汉族，住四川省。法定代理人付敬明，住四川省。委托代理人向诗图，上海市国雄律师事务所律师。被告李华菊，女，1980年2月20日生，汉族，住四川省。被告付俊成，男，1974年4月29日生，汉族，住四川省。被告周兵，男，1991年2月14日生，汉族，住湖南省安化县冷市。委托代理人吴寿文，上海市恒泰律师事务所律师。原告付某与被告李华菊、付俊成、周兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员姚彩虹、人民陪审员梅天红、姚静组成合议庭，于2017年2月23日公开开庭进行了审理。原告付某的委托代理人向诗图，被告李华菊、付俊成，被告周兵的委托代理人吴寿文到庭参加诉讼。2017年3月24日，本院再次公开开庭进行了审理，原告付某的委托代理人向诗图，被告周兵的委托代理人吴寿文到庭参加诉讼。被告李华菊、付俊成经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告付某诉称，原告是被告李华菊和付俊成的儿子，尚未成年，上海市浦东新区老港镇建中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)为原告和被告李华菊、付俊成共同共有。然被告李华菊、付俊成私自与被告周兵以75万元的价格(人民币，下同)签订房屋转让协议，低价变卖该处房产，严重损害了原告的合法权益。原告遂诉至法院，请求判令：1、确认被告李华菊、付俊成与被告周兵签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；2、本案诉讼费由三被告承担。被告李华菊辩称，系争房屋由其转让给被告周兵，签订买卖合同是其一人所为，原告与被告付俊成均不知情。《上海市房地产买卖合同》上约定的房价款为75万元，实际成交价为109万元，该成交价为当时的市场价格。周兵已支付购房款33万元，均由其收取。被告付俊成辩称，系争房屋中有原告爷爷的部分出资，其因与被告李华菊夫妻感情不和，且长期在外打工，故不清楚房屋转让一事，出售事宜由被告李华菊一人操办。系争房屋以低于市场价格出售，其亦要求确认转让协议无效。被告周兵辩称，房屋买卖合同真实有效，并不存在法定无效的情形。买卖合同由双方各自签字，是双方真实意思的表示，不存在被告付俊成所述不知情的情形。整个交易行为都通过中介处理，该中介具备房产交易的相应资质，中介出具的情况说明反映了整个交易过程，对真实的交易价格和示范合同约定的交易价格差异问题进行了说明，实际房价款也是以居间协议的约定履行。其根据双方签订的真实意思表示的购房合同履行，不存在侵害原告合法利益的行为。综上，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告李华菊与付俊成系夫妻，原告付某系李华菊与付俊成之子。系争房屋的所有权人为原告和被告李华菊、付俊成。2016年8、9月间，李华菊、付俊成通过电话、微信等方式委托上海赫名商贸有限公司(以下简称“赫名公司”)代为出售系争房屋。2016年9月6日，赫名公司工作人员张小兰以李华菊、付俊成(甲方)代理人的名义，与被告周兵(乙方)的代理人周亮芬签订了《购房定金和居间协议》，约定甲方将系争房屋以109万元的价格出售给乙方；乙方于2016年9月6日前支付定金5万元；乙方于2016年9月30日前支付28万元，同时签订房屋买卖合同；双方于2016年12月30日前办理产权过户手续，乙方公积金贷款50万元，除贷款外剩余房款在过户当天补清；过户时产生的个税、契税和房价2%中介费由乙方支付，过户时产生的营业税由甲方承担并支付2%中介费用。当天，周兵支付了定金5万元。2016年9月26日，李华菊、付俊成、付某(甲方)作为卖售人，周兵(乙方)作为买受人，双方签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价为75万元；于2017年3月1日之前办理转让过户手续。合同附件三“付款协议”约定了房款具体的支付时间、支付期限和支付方式等。同日，李华菊、付俊成与周兵另签署了《情况说明》一份，内容为：“关于浦东新区老港镇建中路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖一事，由于银行评估价和交易中心合同价达不到实际成交价格，故合同价格写为75万元，具体还以居间协议为准。”周兵于该日支付给李华菊28万元。《上海市房地产买卖合同》签订当天，李华菊、付俊成向赫名公司补出具了《委托书(承诺书)》一份，内容为：“今委托赫名房产代理销售老港建中路XXX弄XXX号XXX室房屋，此房本人承诺净到手102万(包括里面家具)。”上述事实，由当事人的陈述、《购房定金和居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《委托书(承诺书)》、《情况说明》、《收款收据》、银行卡交易明细清单、上海市不动产登记簿、户口簿、证人证言等证据证实。本院认为，本案涉及两种代理形式。其一，系争房屋的所有权人为原告和被告李华菊、付俊成，李华菊、付俊成与被告周兵签订了关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，因付某尚未成年，李华菊、付俊成作为其父母，出售系争房屋，属于行使法定代理权。其二，赫名公司接受被告李华菊、付俊成的委托，代为出售系争房屋，与被告周兵签订了《购房定金和居间协议》，属于完成委托代理事项。上述代理行为的法律后果均由被代理人承担。就系争房屋的成交价，《上海市房地产买卖合同》中约定的转让价为75万元，对此买卖双方已在《情况说明》中作了明确约定，真实的交易价格为109万元，故该合同中就房价款的条款本院认定无效。除价格条款外，《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思的表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，对双方具有约束力。被告李华菊明确表示系争房屋109万元的成交价，是当时的市场价格，原告所述系争房屋低于市场价格出售，损害了原告的合法权益之意见，本院不予采信。原告要求确认被告李华菊、付俊成与被告周兵签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。被告李华菊、付俊成经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃行使诉讼权利，由此产生的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告付某的诉讼请求。案件受理费11,300元，由原告付某负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　姚彩虹人民陪审员　　姚　静人民陪审员　　梅天红二〇一七年四月十八日书　记　员　　王佳琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”