（2017）内0121民初753号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-09-20
案件名称
呼和浩特市家家和物业服务有限责任公司与张小方物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
土默特左旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
呼和浩特市家家和物业服务有限责任公司,张小方
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
内蒙古自治区土默特左旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内0121民初753号原告：呼和浩特市家家和物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市金川开发区西区御景嘉园住宅小区2号楼。法定代表人：王俊来，总经理。委托诉讼代理人：苏德，内蒙古蒙银律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文生，内蒙古蒙银律师事务所律师。被告：张小方，住呼和浩特市。原告呼和浩特市家家和物业服务有限责任公司（简称家家和物业公司）与被告张小方物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告家家和物业公司的委托诉讼代理人苏德，被告张小方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家家和物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告张小方支付拖欠的物业服务费3146.2元、生活垃圾二次转运费240元、公共区域电费200元、违约金8835.22元，合计12421.72元。事实和理由：2012年12月20日原告家家和物业公司与呼和浩特市磐基房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，接受开发商委托，为御景嘉园小区提供物业服务。合同约定，委托管理时间自2013年1月1日至2018年1月1日，多层物业服务费标准为每平米每月0.65元，交费方式为按年预交，违约金为每天千分之三。原告家家和物业公司自签订合同以来，按照合同约定履行合同义务。被告张小方拖欠2013年8月2日至2017年8月1日物业服务费3146.2元，生活垃圾二次转运费240年，公共区域电费200元。被告张小方辩称，1、根据《呼和浩特市住宅小区物业管理服务标准》，原告家家和物业公司从提供服务至今未进行过调查和沟通，很多问题不予处理，导致业主与物业公司矛盾激化。原告家家和物业公司对于不交纳物业费的问题不调查了解，不解决业主问题，而是用业主的购房发票捆绑收取物业费。2、原告家家和物业公司从未开展任何社区活动。3、原告家家和物业公司未对财务收支在小区进行公布。4、小区进出口门禁道闸常年处于损坏状态，小区车辆随意停放，小区监控处于瘫痪状态无法记录小区内发生情况。5、业主交纳物业费只开收据不开发票，造成小区业主担心受骗。6、小区业主与原告家家和物业公司未签订过任何协议，即使原告家家和物业公司已服务了小区，也只可以收取该公司服务期限内的物业服务费用，无权收取同昌物业公司遗留的费用。7、小区个别单元楼道内施工遗留的窗框、玻璃长时间未清理，楼道门损坏未修理，楼前主道路上的路灯不亮。本院认为，物业服务合同分为前期物业服务合同和普通物业服务合同两类，前期物业服务合同系在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业依法签订，普通物业服务合同系由全体业主出面或者由业主委员会根据业主大会相关决议出面，与物业服务企业依法签订。此两种物业服务合同均对所有业主具有约束力，本案被告张小方虽非合同签订人，但依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故被告张小方提出认为原告家家和物业公司未与其签订物业服务合同的抗辩理由，本院不予支持。原告家家和物业公司在服务中存在以业主领取房本或购房发票时必须先交纳物业费这种捆绑收费方式，该方式虽不当，但并非其拒绝交纳物业费的合理理由。物业服务是一种持续性工作，被告张小方提供的关于楼道内遗留的废旧窗框、垃圾以及路灯损坏、车辆乱停的照片，仅能说明当时的状况，并不能证明该小区一直如此，原告家家和物业公司在为该小区提供物业服务中，存在小区出现问题处理不及时的情况，但原告张小方以此为由拒绝交纳物业费的理由，本院不予支持。被告张小方应当支付相应的物业费。关于被告家家和物业公司为小区提供物业服务的时间问题。根据被告张小方提供的由原告家家和物业公司于2015年11月20日出具的《通知》内容，”我公司按照约定六月初对御景嘉园进行代管理，距现在已有五个多月，在服务中，发现卫生质量差、人员素质低，......”可明确原告家家和物业公司进入御景嘉园小区进行物业服务的实际时间为2015年6月，与原告家家和物业公司提供的其与该小区房地产建设单位呼和浩特市磐基房地产开发有限责任公司签订的《御景嘉园前期物业服务合同》中所载明的物业服务时间即2013年1月1日不符。鉴于原告家家和物业公司坚持认为其在该小区进行物业服务的时间为2013年起，本院在庭审后，要求原告家家和物业公司提供其在2015年6月前在该小区进行物业服务的证据予以佐证其所述事实，原告家家和物业公司在庭后提交了2013年、2014年期间其公司收取物业费的票据存根联，该收据存根联上加盖有”呼和浩特市家家和物业服务有限责任公司御景嘉园项目专用章”。被告张小方在庭后针对上述票据提交了由业主持有的上述票据的部分收据联，在该收据联上所加盖的印章为”呼和浩特市磐基房地产开发有限责任公司御景嘉园项目部物业专用章”，根据同一票据存根联与收据联上加盖公章的不同，可以明确在2013年、2014年期间该小区的物业费收取并非原告家家和物业公司。故原告家家和物业公司主张其自2013年1月1日在御景嘉园进行物业服务的事实，本院不予采信。被告张小方应交纳2015年6月1日至2017年6月1日期间的物业费1572.63元，生活垃圾二次转运费120元。关于公共区域电费的问题。小区公共区域用电的收取应按照小区公共区域实际用电量计算，而原告家家和物业公司在未向小区业主公布公共区域实际用电量的情况下，要求小区业主按照固定价款即每年50元交纳公共区域电费，并无法律依据，故原告家家和物业公司的对该请求，本院不予支持。关于违约金的问题，因原告家家和物业公司在该小区提供物业服务过程中，确实存在物业服务不到位、不及时的情况，而小区部分业主以不交纳物业费来要求物业公司提高服务质量，虽然方式不妥，但其根本原因仍在原告家家和物业公司，且在约定高额违约金的情况下，未及时主张其权利，而放任该损失扩大，也存在过错，故对原告家家和物业公司主张的违约金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告张小方于本判决生效后十日内支付原告呼和浩特市家家和物业服务有限责任公司物业费1572.63元，生活垃圾二次转运费120元。二、驳回原告呼和浩特市家家和物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20元由原告呼和浩特市家家和物业服务有限责任公司负担。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。本判决为终审判决。审判员 孙 钢二〇一七年四月十八日书记员 温佳宝 来自