（2017）闽02民终995号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-06-20
案件名称
周斌友、厦门市万田房地产营销策划有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周斌友,厦门市万田房地产营销策划有限公司,陈海涛
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终995号上诉人（原审被告）：周斌友，男，1971年10月2日出生，汉族，住福建省浦城县。上诉人（原审被告）：厦门市万田房地产营销策划有限公司，住所地厦门市思明区菡青里路3号之七。法定代表人：周斌友，执行董事兼总经理。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：王明花，福建倍铭律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：吴晓茵，福建倍铭律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈海涛，男，1944年12月14日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：邱益源，福建汇丰联盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳晓婷，福建汇丰联盟律师事务所律师。上诉人周斌友、厦门市万田房地产营销策划有限公司（以下简称万田公司）因与被上诉人陈海涛房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初14933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理本案现已审理终结。周斌友、厦门市万田房地产营销策划有限公司共同上诉请求：1、撤销厦门市思明区人民法院作出的（2016）闽0203民初14933号民事判决书，改判驳回陈海涛的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费由陈海涛承担。事实和理由：一、关于周斌友、万田公司支付的2万元租金问题。事实上陈海涛已口头答应周斌友、万田公司先行支付2万元作为房屋租赁合同到期后三个月的租金，原审判决仅凭陈海涛一面之词，未查明案情迳行认定该2万元与合同约定租金数额不一致属事实认定错误。在房屋租赁合同到期前，周斌友、万田公司与陈海涛就店面租金问题多次协商，周斌友、万田公司提出先行支付合同到期后店面的三个月租金，后续租金再行协商，陈海涛也口头答应且实际收取了周斌友、万田公司支付的租金2万元，因此讼争合同依然有效，陈海涛起诉要求周斌友、万田公司腾退房屋已构成违约。倘若陈海涛不同意续签合同，在合同期限届满前就应当提出异议，而不是合同到期后的8月10日才发函要求腾退房屋，并应当将周斌友、万田公司支付的租金予以返还。综上所述，原判决认定周斌友、万田公司支付的2万元与合同约定的三个月租金数额不一致，双方就续租事宜未协商一致，租赁关系终止系事实认定错误。二、周斌友与陈海涛签订讼争合同时另支付了5000元作为押金，原判决未在应支付的房屋占用费中将该笔5000元押金予以扣除属认定事实错误。讼争合同第六条约定：“保证条款：合同签订之日，乙方（周斌友）向甲方（陈海涛）交付人民币伍仟元作为押金，待合同期满后，甲方（陈海涛）应将押金无息退还乙方（周斌友）。”周斌友在签订讼争合同当日便向陈海涛支付了该笔5000元押金，然原判审决对该笔押金未作处理，未将该笔押金在房屋占用费中予以扣除属认定事实错误。三、本案中周斌友的行为属于职务行为，原审法院判决周斌友与万田公司共同承担民事责任属法律适用错误。周斌友与陈海涛签订房屋租赁合同承租讼争店面目的在于经营万田房地产，周斌友基于该目的作出的行为包括签订合同、协商店租等事宜均属于职务行为，因此，原审判决认定周斌友与万田公司共同承担民事责任属法律适用错误。陈海涛辩称，第一，周斌友、万田公司并未举证证明其支付的2万元款项系与陈海涛协商一致的租金，更未能证明双方就续租事宜达成一致，陈海涛不认可该2万元为续租租金，只是对收到的该款项在庭审时表示同意用于抵扣占用费。第二，一审审理过程中，周斌友、万田公司并未举证证明该押金的存在，更未就该押金提出任何权利主张，一审法院未予处理并无不当。而且该押金性质上为履约保证金，系周斌友、万田公司在合同期满后完整、充分的履行交还房屋义务时才予以归还，而周斌友、万田公司违约在先，且至今未归还房屋，无权就押金提出主张，陈海涛更不同意将押金用于抵扣占用费。第三，本案的租赁行为包括租赁合同的签订、租金的支付等均是由周斌友以个人名义实施，一审法院将周斌友作为负有合同义务的当事人，将万田公司作为讼争房屋的实际占用人，判决周斌友、万田公司共同承担民事责任，在适用法律上并无不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。陈海涛向一审法院起诉请求：1.周斌友、万田公司立即向陈海涛腾退所占用的厦门市思明区菡青里3号之七店面；2.周斌友、万田公司共同向陈海涛支付占用讼争店面期间的使用费（自2016年8月5日起计至实际腾退之日止，按每月1万元的标准计算）；3.万田公司将注册地址迁离厦门市思明区菡青里路3号之七。一审法院认定事实：陈海涛系厦门市思明区菡青里3号之七车库（即本案讼争店面）的所有权人。2012年7月15日，陈海涛作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的案外人黄维峰签订一份《店面租赁合同》，约定陈海涛将前述店面出租给黄维峰，租赁期限4年（自2012年8月5日至2016年8月4日止），每月租金5533元；租赁期满，乙方应按时将店面归还甲方；租赁期满，如乙方需续租，应提前一个月与甲方协商，同等条件下，乙方有优先承租权。2014年8月14日，陈海涛、黄维峰与周斌友三方协商，同意自2014年8月14日起，将合同承租方变更为周斌友，合同其他条款不变，由周斌友继续承租讼争店面。周斌友作为承租方在上述《店面租赁合同》上予以签字确认。周斌友在承租讼争店面后，即在该店面注册经营万田公司。2016年8月4日，讼争合同约定的期限届满，双方未再续签租赁合同。2016年8月10日，陈海涛委托律师就双方之间店面租赁合同的终止问题向周斌友、万田公司寄送《律师函》，要求周斌友、万田公司在结清相关费用后按照约定归还讼争店面，并将万田公司的注册地址迁离讼争房屋，同时按每月1万元的标准计算使用费。但周斌友、万田公司至今仍继续占用该讼争店面，陈海涛遂诉至一审法院。一审法院另查明，2016年8月1日，周斌友向陈海涛转账支付2万元。一审法院认为，本案中，讼争《店面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的合同义务，现合同约定的租赁期限已届满，周斌友理应将租赁房屋归还给陈海涛。周斌友辩称陈海涛已同意其续租三个月且收取了其于2016年8月1日支付的2万元租金，故讼争租赁合同继续有效。本院认为，周斌友支付的2万元与合同约定的三个月租金数额并不一致，且陈海涛已于2016年8月10日寄送《律师函》要求归还店面，说明双方就续租讼争房屋事宜并未协商一致，双方租赁关系终止。周斌友至今仍未返还租赁房屋，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。但鉴于双方对违约责任并未明确约定，故仍应按原合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，陈海涛要求按每月1万元的标准计算房屋占有使用费的主张，证据不足，不予支持。万田公司作为讼争房屋的实际使用人，根据相关法律规定，其负有腾房义务，现陈海涛要求周斌友、万田公司共同腾退返还租赁房屋，并支付占用房屋期间的使用费，依法应予以支持。审理中，陈海涛同意周斌友、万田公司支付的2万元在使用费中予以抵扣，予以照准。至于陈海涛要求万田公司将其注册地址迁出讼争房屋的诉讼主张，因不属于法院管辖范围，故对陈海涛的该项诉请，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、周斌友、厦门市万田房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内将位于厦门市思明区菡青里3号之七房屋腾空返还给陈海涛；二、周斌友、厦门市万田房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈海涛房屋占用费（自2016年8月5日起计至实际腾退之日止，按每月5533元的标准计算，应扣除周斌友转账支付的2万元）；三、驳回陈海涛的其他诉讼请求。案件受理费150元，由陈海涛负担50元，周斌友、厦门市万田房地产营销策划有限公司负担100元；款项于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。二审中，双方当事人均未提交新证据。周斌友、万田公司对一审认定“周斌友在承租讼争店面后，即在该店面注册经营万田公司”有异议，认为根据陈海涛提供的企业信息查询单的记载，万田公司于2014年3月7日就在讼争房屋地址上注册成立了。陈海涛对万田公司于2014年3月7日在讼争房屋地址上注册成立的事实无异议，但认为万田公司是周斌友与黄维峰共同开办的，2014年8月份黄维峰退出合作，此后由周斌友以个人名义承租讼争房屋，周斌友一直在讼争房屋内经营万田公司。周斌友、万田公司还认为一审法院漏查了以下事实：1、周斌友向陈海涛转账20000元的性质；2、陈海涛收取5000元押金的事实；3、周斌友与万田公司的关系；4、周斌友承租讼争房屋的目的及讼争房屋的实际使用人。双方当事人对一审查明的其他事实无异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。二审审理中，陈海涛表示确实收取过5000元押金，但因周斌友违约，不同意用于抵扣占用费。本院认为，陈海涛与周斌友签订的《店面租赁合同》约定的租期已于2016年8月4日届满，此后双方并未续签租约，且陈海涛已通过寄送《律师函》的方式明确表达不愿续约的意思表示。故周斌友自行向陈海涛转账20000元，在陈海涛不认可该款为续约租金的情况下，不能视为双方达成续租合意，周斌友理应将讼争房屋返还给陈海涛。关于周斌友提出的5000元押金，因其在一审中既未提出押金的存在及退还问题，又未提出反诉，一审法院未作处理，并无不当。二审审理中，陈海涛承认收到周斌友讼争房屋押金5000元，为避免讼累，在周斌友退还讼争房屋的同时，该押金可予退还周斌友，在房屋占用费中予以扣除。《店面租赁合同》载明的承租方为周斌友，亦由周斌友在合同承租方处签字，并未体现出与万田公司之间存在关联，故理应由周斌友承担该合同项下的相关权利义务。周斌友辩称其为职务行为，不应与万田公司共同承担民事责任的主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。陈海涛与周斌友就讼争房屋的租赁关系因租期届满而终止，周斌友作为承租人、万田公司作为房屋实际使用人，理应共同承担返还房屋及支付占有使用费的义务。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初14933号民事判决的第一项及第三项；二、变更厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初14933号民事判决的第二项为被告周斌友、厦门市万田房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈海涛房屋占用费（自2016年8月5日起计至实际腾退之日止，按每月5533元的标准计算，应扣除被告周斌友转账支付的2万元及押金5000元）。二审案件受理费300元，由周斌友、厦门市万田房地产营销策划有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 颜映红审判员 胡林蓉审判员 章 毅二〇一七年四月十八日书记员 罗仁冰附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”