（2017）粤07民终252号

裁判日期: 2017-04-18

公开日期: 2017-07-05

案件名称

叶国良、陈万均土地承包经营权出租合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省江门市中级人民法院

所属地区

广东省江门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

叶国良,陈万均,江门市江海区礼乐街道办事处新兴股份合作经济联合社

案由

土地承包经营权出租合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省江门市中级人民法院民事判决书（2017）粤07民终252号上诉人（原审被告）：叶国良，男，1950年8月2日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：林智勇，广东法大春秋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈万均，男，1958年5月6日出生，汉族，住广东省江门市新会区，委托诉讼代理人：郑莉，广东天高律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯维中，广东天高律师事务所实习律师。原审第三人：江门市江海区礼乐街道办事处新兴股份合作经济联合社，住所地：广东省江门市江海区礼乐街道办事处新兴村西兴里**号。负责人：陈焯贤，该合作经济联合社主任。委托诉讼代理人：陈镇成，广东华南律师事务所律师。上诉人叶国良因与被上诉人陈万均、原审第三人江门市江海区礼乐街道办事处新兴股份合作经济联合社（以下简称新兴合作社）土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2016）粤0704民初731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人叶国良及其委托诉讼代理人林智勇，被上诉人陈万均及其委托诉讼代理人郑莉、冯维中，原审第三人新兴合作社委托诉讼代理人陈镇成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人叶国良上诉请求1、撤销一审判决，改判因合同无效陈万均承担过错责任赔偿叶国良部分经济损失8万元。2、改判叶国良将土地房屋交还给新兴合作社。3、本案一、二审诉讼费用由陈万均承担。事实和理由：一审判决认定事实清楚，将涉案土地租赁合同认定为无效合同，但是原审判决适用法律错误，��陈万均应承担的导致本案合同无效的主要责任，未作出适当正确的认定处理，请二审法院予以改判。一、陈万均既隐瞒土地出租方新兴合作社，又隐瞒土地使用方叶国良，导致叶国良对该土地投入大量资金修建房屋设备，经营高价值园体盆景，一旦强行搬迁，具体经济损失超过500万元，而陈万均又与该土地拆迁方联系，以土地承租方名义领取拆迁补偿款，但是未对叶国良作出任何补偿，因此，陈万均起码应赔偿叶国良部分经济损失拆迁补偿款8万元。二、陈万均应承担合同无效主要过错责任。二审法院应改判叶国良将土地房屋设备交还给新兴合作社，同时，土地占用费57812元也支付给新兴合作社。补充意见：一审判决以后，叶国良委托代理人向第三人发出了律师函，要求第三人和陈万均共同承担无效租赁合同造成的叶国良经济损失，第三人口头表示在2017年4月以后会重新考虑与陈万均或者叶国良重新签订租赁合同或者解除合同等事宜，因此，一审判决的事项要等合同签订明确以后才有执行的必要。被上诉人陈万均辩称：叶国良的上诉请求没有事实与相关法律依据予以证明叶国良的相关损失，应不予采纳叶国良的上诉请求。根据合同的相对性，叶国良的上诉请求不符合相关的法律依据，应驳回叶国良的上诉请求。原审第三人新兴合作社述称：由法院依法判决。陈万均向一审法院起诉请求：1、解除陈万均、叶国良之间于2010年1月1日签订的《土地转租合同》，叶国良将其租赁的江门市江海区礼睦路流沙围博艺园地块归还给陈万均；2、叶国良向陈万均支付2015年至2016年租金133900元；3、叶国良向陈万均支付违约金30000元；4、本案诉讼费由叶国良承担。一审法院认定事实：本案争议土地位于江门市××海区礼乐街道办事处新兴村大浪围,属于第三人所有。2008年6月24日，陈万均向第三人租赁位于江门市××海区礼乐街道办事处新兴村大浪围土地30.8亩，租期为2010年1月1日至2014年12月31日，并约定“陈万均租赁的土地不得私自转让给他人，如需转包，必须经甲方同意并签订转包合同”；2010年5月18日，陈万均向第三人另行租赁位于江门市××海区礼乐街道办事处新兴村大浪围土地18亩，租期为2010年4月1日至2014年12月31日，并约定“不得中途放弃或擅自转租该土地”，上述两块土地的总面积为48.8亩。上述土地租期届满前，陈万均与第三人于2014年7月14日签订《租赁合同文本》，约定：“耕地面积48.8亩……租赁5年自2015年1月1日至2019年12月31日止……3、不得擅自转让该合同，如确需转让的必须经甲方（第三人）书面同意”等内容。2010年1月1日，陈万均、叶国良签订《土地转租合同》，约定：将上述土地中的4.8亩土地转租给叶国良使用，转租期限从2010年1月1日起至2015年12月31日止；租金为每年每亩3000元，以后每年在当年地租的基础上递增6%，每年在12月31日交清下一年地租；押金作最后一年租金，不足部分由叶国良补足；双方如有违约，付对方违约金每亩3000元等内容。合同签订后，叶国良支付陈万均押金（合同中为“按金”）25000元,陈万均将4.8亩土地转租给叶国良使用。后陈万均转租给叶国良的土地增加至10亩。2015年1月1日起，叶国良没有向陈万均支付任何费用，也没有与陈万均再签订任何文件。目前，本案争议土地仍由叶国良占有使用。另查明，陈万均将土地转租给叶国良未经第三人同意，第三人在庭审过程中也明确表示不同意陈万均将土地转租给叶国良。以上事实有陈万均提交的陈万均身份证、叶国良身份信息查询、《土地转租合同》、《催款函》、《律师函》复印件，第三人提交2008年6月24日及2010年5月18日《租赁合同》复印件以及陈万均、叶国良和第三人的当庭陈述予以证实。一审法院认为，本案属于土地租赁合同纠纷。根据各方当事人的诉辨意见以及本案庭审的情况，本案的争议焦点是：一、陈万均、叶国良之间的转租合同是否有效？是否需要解除？二、叶国良是否需要支付租金或者占用费给陈万均？租金或者占用费的数额如何计算？三、叶国良是否需要承担违约责任？关于陈万均、叶国良之间的转租合同是否有效及是否需要解除的问题。陈万均与第三人签订三份土地租赁合同，取得本案争议土地的使用权，且上述合同中，均约定了陈万均不得擅自转租土地，如转租须经第三人同意的内容。陈万均在未征得第三人同意的情况下将本��争议土地转租给叶国良使用，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”及第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”的规定，陈万均与叶国良签订的《土地转租合同》是无效的，该合同自始不发生法律效力，陈万均提出解除陈万均、叶国良之间于2010年1月1日签订的《土地转租合同》的诉讼请求，无事实和法律依据，故一审法院不予支持。由于陈万均、叶国良之间的《土地转租合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”，故叶国良应返还本案争议土地给陈万均使用。陈万均要求叶国良将本案争议土地交回的诉讼请求，一审法院予以支持。关于叶国良是否需要支付租金或者占用费给陈万均的问题。由于陈万均、叶国良签订的《土地转租合同》无效，且本案争议土地一直由叶国良占有使用，故陈万均要求叶国良支付的租金实际为占用费。叶国良一直不将其无权占有的本案争议土地交回给陈万均，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，陈万均提出叶国良应支付占用费的诉讼请求，有事实和法律依据，故一审法院予以支持。关于占用费的数额如何计算的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”的规定，在本案庭审过程中，陈万均、叶国良均主张2015年占用费按之前约定的计算方式计算，即“2010年租金为每年每亩3000元，以后每年在当年地租的基础上递增6%”，该约定不违反法律规定，故一审法院予以支持，2015年占用费应为3000元/亩/年×10亩×1.34=40200元，扣减叶国良已支付给陈万均的押金25000元，叶国良还应支付陈万均15200元；由于陈万均、叶国良之间并未对2016年占用费达成新的约定，故一审法院认为2016年占用费应按照陈万均、叶国良之前约定的计算方式计算为宜，即40200元×1.06=42612元，上述两项费用合计57812元（15200元+42612元）。叶国良提出应扣减被政府征收土地面积的费用的答辩意见，因无向法院提供依据，故一审法院不予采纳。关于叶国良是需要承担违约的责任的问题。在本案中，由于陈万均、叶国良双方签订《土地转租合同》无效，双方都有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，……双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”的规定，陈万均提出叶国良应根据违约条款支付30000元违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决：一、叶国良在一审判决生效之日起三十日内将位于江门市××海区礼乐街道办事处新兴村大浪围的土地（面积10亩）交回给陈万均，并将土地上自建的附属物（包括房屋家具、生产设备等）搬离。二、叶国良在一审判决生效之日起七日内支付陈万均土地占用费57812元。三、驳回陈万均的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3578元，诉讼保全费1339.5元，合计4917.5元，由陈万均负担3183元，叶国良负担1734.5元。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理，依法确认原审判决查明的事实。本院另查明，陈万均二审陈述2008年土地租赁合同中的土地与2010年土地租赁合同中的土地相加在一起就是2014年土地租赁合同的土地面积。另查明，二审期间陈万均提交申请书，表示放弃要求叶国良支付3万元违约金。本院认为，本案是土地承包经营权出租合同纠纷，一审认定案由错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中针对叶国良的上诉请求以及法律适用进行审查。关于叶国良与陈万均签订的《土地转租合同》效力的认定问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百二十五条：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产”的规定，本案中，陈万均与新兴合作社签订土地承包合同，取得了合同约定的48.8亩土地的土地承包经营权，在承包期内，陈万均有权依法自主决定土地承包经营权是否流转。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案”以及《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠��案件适用法律问题的解释》第十四条：“承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定，陈万均与叶国良于2010年1月1日签订了《土地转租合同》，约定承包期限5年，从2010年1月1日至2015年12月31日止，面积4.7亩左右，后双方协商一致将土地面积变更为10亩，根据《土地转租合同》约定内容可知陈万均与叶国良签订的《土地转租合同》是采取出租方式的土地承包经营权流转合同。《土地转租合同》是陈万均与叶国良协商一致自愿签订，是双方的真实意思表示，租赁的期限未超出叶国良的土地承包经营权的剩余期限，并不违反法律、行政法规的强制性规定，叶国良租赁涉案10亩土地用于花卉种植，并未改变土地用途，未损害第三人的利益，《土地转租合同》应为合法有效。虽然新兴合作社与陈万均于2010年5月18日签订的《土地租赁合同》约定了陈万均不得擅自将土地转租，但仅属于陈万均与新兴合作社之间的土地承包合同的约定，现有证据并未显示存在影响陈万均土地承包经营权的情形。况且，新兴合作社与陈万均先后签订的三份土地承包合同中，仅2010年5月18日签订的《土地租赁合同》约定了陈万均不得擅自转租土地，2008年6月24日以及2014年7月14日签订的土地承包合同均未约定陈万均不得转租土地，陈万均无充足证据证明2010年5月18日签订的《土地租赁合同》的土地全部或者部分包含了《土地转租合同》的土地。综上，原审认定陈万均与叶国良签订的《土地转租合同》无效，理据不足，本院予以纠正。关于《土地转租合同》是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，《土地转租合同》约定承包期限5年，从2010年1月1日至2015年12月31日止。《土地转租合同》期限届满后，陈万均曾就续租问题多次向叶国良提出异议，双方并未就土地续租问题达成一致意见，未签订续租合同。本案起诉时合同履行期限已经届满，《土地转租合同》已无解除的必要，故陈万均要求解除《土地转租合同》，本院不予支持。关于叶国良是否应支付陈万均2015年租金的问题。根据《土地转租合同》的约定，2015年的租金应为40200元[（10亩×3000元/亩）×（1+6%）5]，扣减叶国良已经交付的25000元按金，则叶国良还应支付陈万均2015年租金15200元。叶国良称陈万均租用其房屋，双方口头协商免交租金，但叶国良并未提交证据予以证明，陈万��亦予以否认，叶国良该项抗辩无事实依据，本院不予采信。叶国良称其租赁的土地被征收了几百平方米，但并未提交证据予以证明，陈万均亦予以否认，叶国良该项抗辩无事实依据，本院不予采信。陈万均主张的2015年租金的数额超出15200元的部分，本院不予支持。关于叶国良是否应支付陈万均2016年土地占用费以及返还涉案土地的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”以及第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，《土地转租合同》于2015年12月31日履行期限届满，该合同到期后，陈万均与叶国良并未就土地续租问题达成一致意见，双方未签订续租合同，故2016年之后叶国良继续占用陈万均享有土地承包经营权的土��，无合法依据。叶国良应当及时将土地返还给土地承包经营权人陈万均，并支付相应的占用费。一审法院参照《土地转租合同》约定的计算方式计算2016年的土地占用费，并无不妥，本院予以维持。叶国良上诉称应将土地房屋返还给新兴合作社的问题。本院认为，所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能，当所有权被设定他项权利时，所有权人的返还原物请求权将受到限制。本案中，新兴合作社已经与陈万均签订了土地承包合同，涉案土地上设立了土地承包经营权，陈万均作为土地承包经营权人有权请求叶国良返还土地，故叶国良该项上诉，理据不足，本院不予支持。至于房屋的归属问题，陈万均在一审当中并未提出该项诉讼请求，该问题不属于本案诉讼请求范围，本院不予审查。关于叶国良是否应支付陈万均违约金3万元的问题。陈万均二审提交的��面说明，已经明确表示放弃该项诉讼请求，故该项请求本院不予处理。关于叶国良上诉认为陈万均应承担因合同无效而导致的其经济损失8万元的问题。本院认为，如前述分析，《土地转租合同》应为有效，故叶国良要求陈万均承担因合同无效而导致的损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人叶国良的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，但对叶国良与陈万均签订的《土地转租合同》效力认定错误，本院予以纠正。鉴于二审当中陈万均放弃要求叶国良支付3万元违约金，一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3578元，由叶国良负担。本判决为终审判决。审判长　　梁宇俊审判员　　徐　闯审判员　　肖文文二〇一七年四月十八日书记员　　陈咏珏搜索“”