（2017）川16民终170号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-05-10
案件名称
江中立与岳池瑶池物业管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省广安市中级人民法院
所属地区
四川省广安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江中立,岳池瑶池物业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川16民终170号上诉人（原审被告）：江中立，1966年2月16日出生，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：张茂琴，四川信和信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岳池瑶池物业管理有限公司，住所地四川省岳池县。法定代表人：吴海燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：周保前，四川天吉律师事务所律师。上诉人江中立因与被上诉人岳池瑶池物业管理有限公司（以下简称“瑶池物业”）租赁合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院(2016)川1621民初1737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人江中立及其委托代理人张茂琴、被上诉人瑶池物业的委托诉讼代理人周保前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人江中立上诉请求：1、撤销岳池县人民法院（2016）川1621民初1737号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、岳池亿联建材家居五金城正式开业日有2014年11月28日和2015年4月25日，还有一个正式开业日是消防验收合格后的正式开业日。一审认定2014年11月28日为开业日是不符合客观事实的，应当以消防验收合格或者装修验收合格后的开业日为合同起始日。2、一审法院认定上诉人2014年9月22日接收商铺违背客观事实和法律规定。该楼2014年11月7日才竣工验收，怎么可能提前交付上诉人使用。3、本案涉及的商铺租赁合同是无效的。其一、被上诉人不是商铺的财产所有人；其二、该楼未竣工验收和消防验收，违反了《建筑法》《消防法》的强制性、禁止性规定，合同应当无效。4、一审法院判决上诉人支付违约金错误。合同没有约定违约金，且与滞纳金是两个不同的法律概念，不能混淆。被上诉人瑶池物业辩称，1、合同约定的租赁起始日为2014年10月22日，但如果正式开业日晚于起始日的，以正式开业日为准。岳池亿联建材家居五金城的正式开业日是2014年11月28日，并非上诉人所说的多个开业日。2、被上诉人正式开业日房屋已经验收合格，在向一审法院起诉时已经消防验收合格。且被上诉人基于所有权人授权出租房屋，没有导致合同无效的因素。3、合同约定的滞纳金即是违约金，一审法院认定正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。瑶池物业向一审法院起诉请求：1、江中立立即向瑶池物业支付租金23,000元；2、江中立从2015年11月29日起按日按未付租金的1%向瑶池物业支付逾期付款违约金，至付清为止。3、本案诉讼费由江中立承担。一审法院认定事实：瑶池物业与江中立分别于2014年2月20日、2014年8月23日签订了两份《岳池亿联建材家居五金城商铺租赁合同》，江中立向瑶池物业租赁“亿联五金城”17号楼的101号、102号、103号、104号、105号、106号共六间商铺，总面积为245.22㎡，租期36个月，从2014年10月22日起至2017年10月21日至，租赁起始日与正式开业日不一致的，以正式开业日为租赁起始日。江中立于2014年9月22日接收该商铺。江中立租期内应付租金总额为78,470元，于合同签订之日支付租金一半即39,235元，余款39,235元应在正式开业后12个月内付清，如果江中立未按时支付租金，则每迟延一日按应交款的1%支付滞纳金。2014年11月28日“亿联五金城”正式开业，开业后瑶池物业按照合同的约定要求江中立支付剩余的租金，江中立于2016年3月4日支付了租金16,235元（瑶池物业起诉认为：该笔款中的12,261元系支付105号、106号商铺的租金，那么该两商铺租金即已付清。其中3,974元系支付101-104号4间商铺的租金，那么该四间商铺的租金还下欠23,000元），下欠23,000元，经多次催收无果后，瑶池物业向一审法院起诉，要求江中立支付余款23,000元及逾期付款的违约金。一审法院另查明，“岳池亿联建材家居五金城”的消防验收合格时间为2015年12月11日。一审法院认为，瑶池物业、江中立之间的商铺租赁合同系当事人双方的真实意思表示，且瑶池物业、江中立双方已经按照合同的约定履行了一定的合同义务。本案涉案商铺的消防验收时间是2015年12月11日，而合同签订是2014年8月23日，虽然签订合同时所租商铺未经消防验收，具有一定的违法情节，但在本案一审法庭辩论终结前（本案一审法庭辩论时间为2016年6月28日）已经消防验收合格，违法情节已消失，根据合同自由、当事人意思自治等合同效力制度的价值考量，应充分尊重和保护当事人的意思自由，保护交易安全，坚持公私利益兼顾、私权优先和维护诚信交易秩序的原则，不应认定合同无效。故江中立以“亿联五金城”没有经过消防验收，违反法律的强制性规定为由，要求认定双方租赁合同无效的主张一审法院不予支持。按照《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持。所以就算合同无效，本案江中立也应当支付房屋使用期间的未付租金。故江中立认为不应支付租金的辩解不予支持。江中立辩称商铺租赁起始日应当是以消防验收合格后的开业日为准，而不是以瑶池物业所确定的正式开业日，但江中立在法定的举证期间内未向法庭提供相应的证据和依据。瑶池物业在法定的举证期限内向一审法院提供证据，证实其于2014年11月27日在广安日报上大面积的刊登了“亿联五金城”定于2014年11月28日盛大开业的开业广告。并于2014年11月28日在“亿联五金城”内举行了大型的开业仪式，以及当天的商品交易凭证。一审法院认为瑶池物业的做法符合商场开业的市场规则和商业习惯。而瑶池物业、江中立签订的《商铺租赁合同》第二条第2项约定“正式开业日与租赁起始日不一致的，以正式开业日为租赁起始日”。所以瑶池物业主张合同起始日应是2014年11月28日应予支持。瑶池物业所主张的滞纳金问题。滞纳金的性质，按照目前我国法律的规定和司法实践，其性质上具有一定的法定性，不应由当事人来约定。我国关于滞纳金的规定只见于我国的《税法》，《计划生育法》等一些法律条文中，只有当义务人逾期不交税款或者不交纳社会抚养费的情况下，才由行政机关加收滞纳金。而在我国的《合同法》中则无滞纳金的表述（《合同法》中只有违约金的规定）。根据瑶池物业、江中立双方签订的合同中可以看出，该条约定在第十条的违约责任中，即“因江中立不按时支付租金或物业费用的，每延迟一日按应缴款额的1%支付滞纳金……，直至乙方付清拖欠的款项、逾期违约金”，这里的内容中最终表述为“违约金”。且在瑶池物业诉状中的诉讼请求第二项也明确要求江中立支付逾期付款的违约金，这里又表述为“违约金”。故对滞纳金应理解为瑶池物业、江中立约定的是违约责任，当瑶池物业、江中立一方违约时，应支付逾期的违约金。而瑶池物业请求江中立按照每天1%支付违约金的标准远高于民间借贷法定的最高标准，有违市场交易中公平合理的原则，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，判决：一、由江中立在本判决生效后十日内向岳池瑶池物业管理有限公司支付租金23,000元。二、由江中立从2015年11月29日起每年按未付租金23,000的6%向岳池瑶池物业管理有限公司支付逾期付款的违约金，至付清为止。本案案件受理费减半收取250元，由江中立负担。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证：1、上诉人举示了岳池亿联建材家居五金城的共28栋房屋的竣工验收报告复印件，证明还有17栋房屋没有验收，商场不具备开业条件。被上诉人质证认为，对于上诉人提供的第17号楼的验收报告予以认可，对其他复印件不予认可。本院认为，上诉人提供的诉争房屋第17号楼的竣工验收报告，证明该房屋的竣工验收时间是2014年11月7日，验收结论为合格,被上诉人认可，本院予以采信。其余27份证据系复印件，被上诉人不予认可，且与本案没有关联性，本院不予采信。2、被上诉人举示了17号楼101-106号商铺业主左元贵、周定翠、徐度华、邹华、屈建安、唐素华的购房合同、商品房买卖合同备案表，以及上述业主与瑶池物业签订的委托租赁合同，证明瑶池物业具有出租上述商铺的主体资格。上诉人质证认为，对于商品房买卖合同和备案表的真实性没有异议，只是没有付款依据和产权证书，不能证实系上述六人的合法财产。对于委托租赁合同的真实性不予认可，且被上诉人在出租房屋时没有向上诉人批露此信息。本院认为，上诉人没有举出相反的证据推翻上述证据，对被上诉人举示的证据的真实性、合法性以及关联性均予以确认。本院经二审审理，对一审法院查明的其他案件事实均予以确认。本院认为，一审法院认定上诉人江中立于2014年9月22日接收商铺、岳池亿联建材家居五金城于2014年11月28日正式开业，均有事实依据，本院予以确认。本案上诉人、被上诉人订立合同时未违反法律、行政法规的禁止性效力性的规定，且诉争商铺2014年11月7日竣工验收合格、2015年12月11日消防验收合格，均在一审法院受案前，上诉人主张合同无效没有法律依据，其上诉请求本院不予支持。关于合同中滞纳金的约定，双方当事人的本意是对违约行为的一种惩罚，符合违约金的法律特征，一审法院认定正确，其对过高的违约金进行调整亦符合法律规定，本院予以支持。综上所述，上诉人江中立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人江中立负担。本判决为终审判决。审 判 长 成代军审 判 员 成 琪代理审判员 杨红梅二〇一七年四月十八日书 记 员 王 茜 来自：