（2016）苏0324民初6753号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-06-20
案件名称
侯敏与宋军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
睢宁县人民法院
所属地区
睢宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
侯敏,宋军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0324民初6753号原告：侯敏，女，1990年10月18日出生，汉族，个体户，住睢宁县。委托诉讼代理人：夏冬华，江苏圣典律师事务所律师。被告：宋军，男，1971年1月24日出生，汉族，个体户，住睢宁县。原告侯敏与被告宋军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法先适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告侯敏的委托诉讼代理人夏冬华、被告宋军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯敏向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的房屋租赁合同无效;2.判令被告返还租金42000元及利息1000元，合计43000元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月28日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告租赁被告位于睢宁县睢城镇元府路与红叶路交叉路口西南拐角南洋商贸城北头一套楼房的第二层约200㎡，用于经营使用，每年租金42000元。合同签订当日，原告交付被告租金42000元。次日原告去睢宁县行政审批中心办理工商营业执照时，被告知被告既非涉案房屋的所有权人也非承租人，双方签订的房屋租赁合同无效，无法办理工商营业执照。另外，被告也未将该房屋实际交付给原告使用（未交钥匙）。后原告多次与被告协商要求退还租金未果，故诉至人民法院，请求依法判如前请。被告宋军辩称:1.涉案房屋是由我和刘滋民共同承租的，经房主蔡万金同意，我将二楼转租给侯敏使用；2.涉案房屋已经实际交付原告使用，且原告已经找人进行装修，因当时门锁坏了，我告诉原告让她直接更换门锁就可以了；3.当时有多人要租涉案房子，其中一人出价5万元，原告得知此事后，立即请托刘滋民的本家亲戚说情，被告才以42000元的价格转租给原告使用的。因此，被告有权转租，租赁合同有效，原告要求返还租金没有依据。经本院审理查明：经双方协商一致，被告宋军将其承租的睢宁县元府路与红叶路交叉路口西南拐角南洋商贸城北头一套楼房的第二层约200㎡，转租给原告侯敏使用。双方约定租期为五年，每年租金42000元，上房之前必须将当年房租一次付清，被告方可将房屋及钥匙交给原告使用。因考虑原告装潢需要时间，被告同意给原告1个月的装潢时间。原告于2016年7月18日，支付被告当年租金42000元，双方于2016年7月28日，签订了书面房屋租赁合同。原告主张被告没有处分房屋的权利，租赁合同无效，导致原告无法办理营业执照，且未实际交付房屋，并向本院提供了房屋租赁合同复印件、谈话录音（2016年12月15日，原告委托诉讼代理人夏冬华向睢宁县市场监督管理局工作人员咨询办理工商营业执照所需材料）予以证明。被告对证据的真实性予以认可，但辩称与本案无关联性，自己和刘滋民是共同承租人，有权转租，原告并未要求刘滋民在租赁合同上签字用于办理营业执照。原告承租房屋后，是因自身原因不愿意继续租用房屋，是原告自己违约。经被告申请，刘滋民到庭作证，其陈述知道并且同意被告将涉案房屋转租给原告侯敏。2016年10月份左右，原告说营业执照办理不下来，并且合伙人不愿意继续合伙，要求退还一半房租，我们没有同意。为查明案件事实，本院于2017年1月12日，通知涉案房屋所有权人蔡万金到庭了解情况，并制作了谈话笔录。其陈述：2016年7月1日，本人将涉案房屋1-2层整体出租给刘滋民和宋军二人使用，租期自2016年8月1日至2021年8月1日。允许刘滋民和宋军对外转租，并向刘滋民、宋军出具书面说明一份。原告对蔡万金陈述的真实性持有异议，认为租赁协议及说明都是补签的，但未提供相关证据证明。上述事实，有当事人的陈述、房屋租赁合同、收条、房产证复印件、房屋租赁合同复印件、录音资料、说明、证人证言、谈话笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为：1.涉案房屋租赁合同是否有效；2.被告是否将涉案房屋交付原告使用。关于涉案房屋租赁合同是否有效的问题。原告主张被告没有处分房屋的权利，租赁合同无效，并导致原告无法办理营业执照。根据法庭查明的事实，涉案房屋所有权人是蔡万金，其把房屋租赁给被告宋军及案外人刘滋民，并且同意二人对外转租。刘滋民也明确表示知道并认可宋军将涉案房屋转租给原告。因此，被告宋军有权出租涉案房屋。原告的主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。原、被告经协商一致，签订涉案房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，涉案房屋租赁合同依法成立并生效。关于被告是否交付房屋的问题。原告主张被告未将涉案房屋实际交付给原告使用，被告不予认可。本院认为，根据双方签订的租赁合同，因为原告需要对租赁房屋进行装潢，被告给予原告1个月的装潢时间，原告在签订涉案合同的10日前，已经付清当年租金，签订合同后即申请办理营业执照，因为没能办理又和被告联系，被告补充提供了房产证复印件和房屋租赁合同，但营业执照仍未办理下来。从其交付租金到提起诉讼的三个半月期间，原告仅要求被告协助办理营业执照，而不要求被告交付房屋，不符合常理，且原告亦未提供其申领营业执照及相关部门不予办理的相关证据证明，故原告该项主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，原、被告签订的房屋租赁合同合法、有效，双方均应按照合同约定，全面履行各自义务。原告主张确认合同无效并返还租金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告侯敏的诉讼请求。案件受理费1076元，由原告侯敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 刘宝玉代理审判员 丁梦晗人民陪审员 许春林二〇一七年四月十八日书 记 员 沙梦雅附：相关法律条文《中华人民共和国合法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来自：