（2017）桂71民终39号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-10-17
案件名称
南宁市青秀区南湖街道办事处埌东村民委员会第四村民小组、南宁市泳臣商贸有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
南宁铁路运输中级法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南宁市青秀区南湖街道办事处埌东村民委员会第四村民小组,南宁市泳臣商贸有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终39号上诉人（一审被告）：南宁市青秀区南湖街道办事处埌东村民委员会第四村民小组，住所地南宁市青秀区祥宾路埌东四组。主要负责人：宁志，该村民小组组长。委托诉讼代理人：ＸＸ，广西祥泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周明磊，广西祥泰律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：南宁市泳臣商贸有限公司，住所地南宁市滨湖北路埌东村四组埌东滨湖综合市场。法定代表人：韦子平，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘俊华，广西欣和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐曼，广西欣和律师事务所实习律师。上诉人南宁市青秀区南湖街道办事处埌东村民委员会第四村民小组（以下简称村民四组）因与被上诉人南宁市泳臣商贸有限公司（以下简称泳臣公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案受理后，依法组成合议庭于2017年4月6日公开开庭审理了本案，村民四组的负责人宁志及其委托诉讼代理周明磊，泳臣公司的委托诉讼代理人刘俊华、徐曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。村民四组的上诉请求:1、村民四组无需向泳臣公司支付商铺补偿金；2、村民四组向泳臣公司支付停车补偿费31200元；3、村民四组无需支付利息；4、本案全部诉讼费用由泳臣公司承担。事实和理由：第一、关于泳臣公司不应获得临时铺面的补偿事实和理由。1、4亩土地上的临时铺面系违章建筑，并没有取得任何规划、建设手续，因此在征收过程中不应当得到补偿。村民四组获得的补偿费系征收土地的补偿而非征收地上建筑物的补偿，地上建筑物的面积仅是作为补偿的计算依据。2、村民四组与泳臣公司的土地承包协议书第二款第2点明确约定，租期15年，租期届满后村民四组收回综合市场第经营权和使用权。因此，说明泳臣公司仅对4亩土地及土地上对建筑物拥有15年对使用权，2016年10月政府对征收征用行为并未对泳臣公司造成完全损失。3、因此被上诉人建设的违章建筑获得政府赔偿没有任何法律依据。第二，关于泳臣公司不应当获得9个月车位的补偿款的事实和理由。1、征收征用土地系不可抗力，双方不应互负赔偿责任。2、经泳臣公司申请，村民四组同意就4亩土地的租赁期限变更截止日期为2016年12月31日，2017年1月1日至2017年7月31日期间的租金泳臣公司无需缴纳。3、该4亩土地上的车位占用费，系征用土地所支付的占用补偿，其原则是谁损失谁获得，泳臣公司未支付2016年1月31日至2017年7月31日期间的租金，并未对泳臣公司造成损失，因此该期间泳臣公司对土地征收补偿没有取得的理由。第三，双方对《协议书》未约定逾期违约金，补偿款并非是由村民四组负支付责任，而是村民四组在获得补偿款支付后再转付给泳臣公司，但前提是村民四组与泳臣公司之间商定转付金额，因此在未确定应转付给泳臣公司的金额之前，村民四组不应承担逾期付款利息。庭审中村民四组补充诉称：双方当事人根据违章建筑所签订的协议书涉及的条款应无效，因此泳臣公司不应当取得拆迁补偿款。泳臣公司书面答辩称：1、泳臣公司取得商铺拆迁补偿是合同明确约定的。2、536803.8元补偿款系根据拆除的688.21平方米铺面进行补偿计算的，村民四组与南宁轨道交通公司签订的也是《地上附着物补偿协议书》，明确注明补偿的是地上附着物，根本不是村民四组所辩称是土地补偿款。3、停车位补偿费是一种对泳臣公司建设停车位的经营损失补偿，泳臣公司作为投资人和经营者有权取得使用期被的经营损失补偿。4、村民四组应当向泳臣公司支付资金占用的利息。村民四组的诉讼请求缺乏事实及法律依据，恳请二审法院驳回其诉求，维持一审判决。泳臣公司庭审中补充辩称：1、补偿是对地上附着物进行补偿，而不是对房屋产权进行补偿；2、地面附着物是否具有合法手续，不是进行补偿的必要条件；3、合同对于补偿款归属的约定没有违反国家强制性规定。泳臣公司在一审提出的诉讼请求：1.村民四组向泳臣公司支付临时铺面拆迁补偿费1087371.8元（688.21㎡×1580元/㎡）；2.村民四组向泳臣公司支付停车位补偿费140400元（39个×400元/个/月，从2015年10月29日至2016年7月30日）；3.村民四组向泳臣公司支付逾期给付补偿费的利息（以1227771.8元为基数，按年利率24%从起诉之日计算至被告付清补偿费为止）；4.本案全部诉讼费用由村民四组承担。一审判决认定的事实：2002年3月15日，泳臣公司（乙方）与村民四组（甲方）签订《协议书》，约定：乙方承包经营位于南宁市滨湖路现属甲方经批准建造的滨湖路农贸综合楼（现名称为埌东滨湖综合市场，大楼含地下室共五层，建筑面积10460平方米，总用地面积4696.7平方米）及面对综合市场左邻的占地约4亩的小型农贸市场（以下简称综合市场）；由乙方将甲方综合市场按规划设计尚未建造部分进行建设完工；甲方从2001年7月31日起至2016年7月30日止共15年，将上述综合市场的经营权和使用权交给乙方，由乙方全权负责建设、经营和使用，期满后甲方即收回上述综合市场的经营使用权；本协议书正式签订生效后，甲方将上述综合市场，包括甲方原已在综合市场投入建造的各种设施等全部交给乙方使用；乙方须每年一次性向甲方上缴年承包经营费100万元（即每月为8.33万元），其中60万为综合楼租金，场地租金40万，每年先付款，后使用（到期前10天内），如乙方不按时交租金，则甲方可给予2个月宽限期；承包期内，如国家征用承包范围内的店铺房屋、场地时，甲乙双方应共同配合力争政府补偿双方的损失，属甲方的补偿归甲方（如市场内甲方所建的建筑物、土地补偿费用等），属乙方增建的房屋、设施补偿归乙方（围墙属甲方）。同时还对其他的权利义务作了约定。《协议书》签订后，泳臣公司在其承租范围内修建了铺面、设置停车位进行经营。2015年8月7日，南宁市国土资源局作出《关于南宁市轨道交通3号线（科园大道－平乐大道）工程滨湖路站项目征收土地预公告》，预征收土地，其中包括原告修建的铺面688.21平方米、停车位39个。2015年10月29日，村民四组与南宁轨道交通集团有限责任公司签订了《地上附着物补偿协议书》、《南宁市轨道交通3号线（科园大道－平乐大道）工程滨湖站项目停车位补偿协议书》，约定房屋按780元/㎡计算补偿，车位39个按每个每月400元计算，占用时间为被告签字之日起30个月。从2015年10月29日起，泳臣公司即没有再使用车位。村民四组已取得补偿款1269473.9元，其中包括泳臣公司修建的688.21平方米铺面的补偿和39个车位的补贴，铺面补偿仅是针对建筑物的补偿，不包含土地补偿款。2016年1月13日，泳臣公司向村民四组发出《关于支付埌东滨湖综合市场综合楼租金的函》，表示南宁轨道交通集团有限责任公司于2015年10月31日开始占用4亩空地进场施工，村民四组无法继续提供4亩空地给泳臣公司使用，泳臣公司将不再支付空地部分租金，泳臣公司应付2016年1月1日至2016年7月30日（7个月）的综合楼租金为35万元，如村民四组无异议，泳臣公司将于收到被告复函后3日内支付租金。村民四组收到函件后，签字“拟同意按《协议书》中的相关条款履行今年场地租金变化决定，望贵公司尽快支付其余租金”。村民四组在领取补偿款后，未支付给泳臣公司。庭审中，泳臣公司同意铺面拆迁补偿费按780元/㎡计算。一审判决认为：双方于2002年3月15日签订的《协议书》成立并依法有效。合同签订后，泳臣公司按合同约定，在其承租的范围内修建了铺面、停车场进行经营。2015年8月，因南宁市修建轨道交通3号线，泳臣公司修建的688.21平方米铺面及经营使用的39个车位被征收，村民四组已领取了补偿款。根据《协议书》约定，在承包期内，如国家征用承包范围内的店铺房屋、场地时，属乙方增建的房屋、设施补偿乙方。因此，泳臣公司要求村民四组将其修建的688.21平方米铺面的补偿款536803.8元支付给泳臣公司，符合双方签订的《协议书》的约定，本院予以支持。至于39个车位补偿费的问题，泳臣公司在2015年10月29日已不能再经营使用停车位，距《协议书》的合同期限2016年7月30日尚有9个月，村民四组亦领取了从2015年10月29日起共30个月的停车位补偿，因此，泳臣公司主张9个月的停车位补偿款140400元有事实依据和法律依据，本院予以支持。村民四组提出的《协议书》约定承包期届满，由其收回所有场地及建筑物，因此泳臣公司只应获得未能使用的剩余2个月租期补偿款的抗辩理由，既无合同约定亦无法律规定，本院不予采信。关于泳臣公司诉请的逾期支付补偿费的利息问题，因双方并未对此有约定，也没有约定补偿款的给付时间，因此，村民四组应从泳臣公司向本院起诉之日起至村民四组付清补偿款之日止向泳臣公司支付利息，利息应按中国人民银行公布的同期贷款利率计算。泳臣公司要求村民四组按年利率24%支付其利息没有事实依据和法律依据。一审判决：一、村民四组向泳臣公司支付铺面拆迁补偿费536803.8元；二、村民四组向泳臣公司支付停车位补偿费140400元；三、村民四组向泳臣公司支付逾期付款利息（利息计算方法：以677203.8元为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款利率计算，自2016年9月21日计算至实际清偿补偿金之日止）；四、驳回泳臣公司的其他诉讼请求。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审判决查明的事实，双方也无异议。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：泳臣公司未办理涉案商铺建造的规划、建设等相关行政审批手续。综合双方诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、泳臣公司是否应该获得涉案商铺的补偿款；二、泳臣公司应当获得几个月停车位的补偿款；三、村民四组是否应该支付逾期支付补偿费的利息。关于泳臣公司是否应该获得涉案商铺补偿款的问题。本院认为：第一、双方合同第五条第一款“承包期内，如国家征用承包范围内的店铺房屋、场地时，甲乙双方应共同配合力争政府补偿双方的损失，属甲方的补偿归甲方（如市场内甲方所建的建筑物、土地补偿费用等），属乙方增建的房屋、设施补偿归乙方”的约定，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。泳臣公司建造商铺时未办理规划、建设等相关行政审批手续的行为与双方的该约定无直接关系，不影响约定的效力。第二、虽然泳臣公司建造商铺时未办理规划、建设等相关行政审批手续，《南宁市集体土地征收与补偿安置办法》南府发（2013）10号文第24条也有对违法建设的建筑物或构筑物不予补偿的规定，但是南宁轨道交通集团有限责任公司（以下简称轨道公司）对商铺已经进行了补偿，并支付了补偿款。该补偿款不包含土地补偿款,轨道公司予以补偿所基于的《地上附着物补偿协议书》及《附着物登记作价表》也不是计算土地补偿的依据。根据双方合同第五条第一款的约定及“谁投资谁享有”的原则，商铺补偿款归属于泳臣公司，村民四组应当向泳臣公司支付补偿款536803.8元。第三、由于双方在合同中未约定国家征地时对泳臣公司商铺的补偿按照合同履行期限计付，因此，对泳臣公司商铺的补偿与合同履行期限无关。同理，双方合同中“租期届满后其收回综合市场第经营权和使用权”的约定也与对泳臣公司商铺的补偿无关。故村民四组的无需向泳臣公司支付商铺补偿款的上诉请求不成立。关于泳臣公司应当获得几个月停车位补偿款的问题。本院认为：泳臣公司自2015年10月29日起已不能再经营使用停车位，距《协议书》的合同期限2016年7月30日尚有9个月，因此，泳臣公司向村民四组主张9个月的停车位补偿款140400元有事实依据和法律依据。双方合同第五条第一款的约定，表明双方对政府部门征收征用土地的可能性已有预见，不能视为不可抗力的情形；用地部门对停车位的补偿不只是对停车位投资损失的补偿，也包括对经营预期利益损失的补偿。停车位由泳臣公司投资，2015年10月29日至2016年7月30日，仍为泳臣公司依合同约定的经营期间，根据“谁投资谁享有”和“谁经营谁享有”的原则，泳臣公司享有经营期间的停车位补偿款。故村民四组只应向泳臣公司支付两个月停车位补偿款31200元的上诉请求不成立。关于村民四组是否应该支付逾期支付补偿费的利息问题。本院认为：村民四组根据其与轨道公司的约定，领取了商铺和停车位的补偿款，其有义务依据与泳臣公司的约定，向泳臣公司支付上述款项。既然村民四组没有向泳臣公司支付上述款项，就应当按照一审判决确定的原则和标准向泳臣公司支付逾期支付补偿款的利息。故村民四组无需支付利息的上诉请求不成立。综上所述，村民四组的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10572元，由上诉人南宁市青秀区南湖街道办事处埌东村民委员会第四村民小组负担。本判决为终审判决。审判长 胡青兮审判员 韦圆圆审判员 张红娟二〇一七年四月十八日书记员 谢 瑜 更多数据：搜索“”来源：