（2016）渝0151民初1959号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-08-10
案件名称
苟荣会与罗江重庆泽京房地产开发有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
重庆市铜梁区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苟荣会,罗江,重庆泽京房地产开发有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国侵权责任法》：第六条第一款，第十五条第一款，第十九条
全文
重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0151民初1959号原告：苟荣会，女，1978年2月8日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被告：罗江，男，1989年2月14日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：金跃东，重庆衡天律师事务所律师。被告：重庆泽京房地产开发有限公司，住所重庆市南川区南城街道办事处金佛居委，组织机构代码9150011975308873XL。法定代表人：马丽华,总经理。委托诉讼代理人：易婷婷，女，1989年12月21日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原告苟荣会与被告罗江、重庆泽京房地产开发有限公司（以下简称：泽京公司）排除妨害纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法由审判员张显霖适用简易程序于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告苟荣会，被告罗江的诉讼代理人金跃东到庭参加了诉讼。2016年7月4日，被告罗江申请追加泽京公司为本案被告参加诉讼。2016年7月28日，被告罗江申请对漏水原因进行鉴定，于2016年11月28日撤回申请。尔后，依法由审判员张显霖适用简易程序于2017年4月14日再次公开开庭进行了审理。原告苟荣会，被告罗江的诉讼代理人金跃东，被告泽京公司的诉讼代理人易婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苟荣会向本院提出诉讼请求：1、被告罗江、泽京公司立即修复房屋漏水处，排除原告对房屋使用的妨碍；2、被告罗江、泽京公司赔偿原告的损失费9725元；3、被告罗江、泽京公司赔偿原告自2016年1月1日起至房屋漏水妨碍完全排除之日止的每月租金损失1250元；4、案件受理费，由被告罗江泽京公司负担。事实和理由：原告于2015年3月22日与杨光菊签订房屋租赁合同，将自己所有的位于重庆市铜梁区X号门面房屋出租给杨光菊使用。租赁期间，被告罗江的房屋漏水，杨光菊起诉要求解除与原告的租赁合同，并要求原告赔偿损失费10750元。重庆市铜梁区人民法院（2015）铜法民初字第04888号民事判决书判决解除了原告与杨光菊的租赁合同，并赔偿杨光菊损失费9550元。依据该判决，原告于2015年12月31日解除了与杨光菊的租赁合同，赔偿了杨光菊损失费9550元，支付诉讼费175元。被告罗江所有的重庆市铜梁区X的房屋渗水造成原告的门面房屋无法正常使用，给承租户杨光菊造成损失，原告多次催促被告罗江修复漏水处，被告罗江至今未完全修复，致使原告的门面房屋不能出租，造成原告租金损失。被告泽京公司应与被告罗江共同承担责任。被告罗江辩称，原告与被告罗江系楼上楼下的邻居，如果漏水的原因是被告罗江造成的，被告罗江应当承担责任。原告房屋漏水的地方是整幢房屋共用的落水管，不是被告罗江专用的部分。被告罗江根本没有使用该落水管，落水管只不过是经过被告罗江的阳台，被告罗江的房屋不是导致漏水的原因，被告罗江没有过错，不应承担责任。同时，房屋漏水在保修期内，发生漏水后，被告罗江积极维修，也通知了物业，保修期内的维修应当由开发公司即被告泽京公司负责。房屋漏水不应当排除其使用价值，对原告主张的租金损失不予认可。2017年1月，被告罗江已经进行了防水处理，由被告罗江垫付了相关费用，当时也通知了原告。房屋漏水后，原告未采取措施防止其损失的扩大，扩大损失部分应由原告自行承担。被告泽京公司辩称，涉案房屋经建设部门依法验收合格，并在房屋交付时经原告及被告罗江验收合格，不存在质量问题。涉案房屋已过质量保修期，被告泽京公司无维修义务及责任。漏水原因的举证责任在于原告，且漏水原因是确定本案承担责任主体的关键，而原告并未举示任何证据予以证明，原告应当承担举证不能的法律后果。本案漏水点的确认须专业机构予以认定。被告罗江所称的漏水点无具有证明力的证据予以支撑，且漏水点与本案认定承担责任主体之间无关联性，也不能证明应由被告泽京公司承担责任。本案的责任人应为被告罗江。原告所主张赔偿2016年1月1日起至房屋漏水妨害排除之日止每月租金损失的诉讼请求，无事实及法律依据，请求予以驳回。请求驳回原告对被告泽京公司的全部诉讼请求。经审理查明，位于重庆市铜梁区X号商业用房一套属原告所有，其楼上为被告罗江所有的位于重庆市铜梁区X的房屋，以上房屋均系向被告泽京公司购买。被告罗江购买的房屋靠重庆市铜梁区东城街道办事处龙城大道侧有一露台，紧靠露台墙壁有一至上而下的落水管穿过露台至原告的房屋。2010年4月20日，被告罗江作为乙方，与被告泽京公司作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，其附件五《重庆市商品房买卖合同》补充协议第七条第8项约定：规划上专属特定房屋露台/室外平台/下沉庭院/地下室，其专用权归属于购买房屋的乙方。关于该部分的具体位置，甲方已在销售时作出了提示，乙方知悉且无异议。该部分的保修、维修责任，视同专有部分。……被告罗江所有的房屋于2011年12月6日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，于2011年12月31日交付被告罗江使用。被告泽京公司将被告罗江购买的房屋交付给被告罗江后，被告罗江对房屋包括露台进行了装饰、装修。2015年3月22日，杨光菊作为乙方，原告作为甲方签订《合同》，原告将其房屋租赁给杨光菊经营化妆服务、化妆品零售。双方约定租赁期从2015年3月22日至2020年3月21日止，第一年度租金为15000元，在2015年3月22日前一次性付清。合同履行至2015年8月，杨光菊发现原告房屋连接楼上落水管处漏水与原告发生争议。2015年8月18日，原告向重庆泽京物业管理集团有限公司普罗旺斯管理处报告，称其租户门市渗水，联系其楼上业主上门查看。从2015年8月18日至10月12日止，普罗旺斯管理处对渗水问题进行了查找、整改。10月12日，普罗旺斯作出处理意见：问题已全部处理完，观察中，准备回填泥土，做收尾工作。至2015年12月15日，原告称漏水处仍在滴水。2015年9月25日，杨光菊向本院提起诉讼，要求解除与原告的租赁合同，由原告退还其房屋租金2750元、水电押金1000元，赔偿杨光菊装修费8000元。2015年12月22日，本院作出（2015）铜法民初字第04888号民事判决书：一、解除杨光菊于2015年3月22日与苟荣会签订的房屋租赁合同；二、苟荣会于本判决书生效之日起五日内返还杨光菊租金2750元、水电押金1000元，合计3750元；三、苟荣会于本判决书生效之日起五日内赔偿杨光菊装饰、装修损失费6800元。案件受理费175元，由苟荣会负担。2015年12月31日，杨光菊将租赁房屋交与苟荣会。杨光菊出具收条收到判决书确定的所有费用。2017年1月，被告罗江对其房屋露台进行了重新整修。整修时，被告罗江通知了原告及本院。但原告的房屋至今未予出租或者由原告自行使用。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的照片4张、本院（2015）铜法民初字第04888号民事判决书、2015年12月31日杨光菊出具的收条，被告罗江提供的照片，被告泽京公司提供的照片、重庆市商品房买卖合同、重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、建设工程竣工验收意见书，本院拍摄的照片等证据材料佐证，上列证据材料的真实性、合法性、关联性经庭审质证和本院审查，可以作为定案的根据，本院确认其证明力并予以采纳。本院认为，根据法律规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案原告房屋连接被告罗江房屋露台的落水管处滴水造成原告的房屋损失，被告罗江应当对漏水原因承担举证责任，而其申请撤回对漏水原因的鉴定，应当认定漏水的原因系被告罗江因对其房屋装饰、装修不当所造成。被告罗江应当对原告的损失承担民事责任。故对原告要求被告罗江立即修复房屋漏水处，排除对原告房屋使用的妨碍的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告罗江赔偿因解除与杨光菊租赁合同造成的损失费9725元的请求，本院认为该损失已经生效民事判决书所确认，并且原告已经支付，被告罗江应予赔偿。关于原告要求被告罗江赔偿原告自2016年1月1日起至房屋漏水妨碍完全排除之日止每月租金损失1250元的请求，本院认为原告的房屋系商业用房，对房屋有可得收益的权利，由于原告与杨光菊解除房屋租赁关系系被告罗江的原因所造成，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”之规定，原告请求按其与杨光菊所签租赁合同的价格计算租金损失符合法律规定，本院予以主张。因被告罗江于2017年1月已经对其露台进行了重新整修，其租金损失的截止时间为2017年1月31日止。至于继续漏水造成新的损失，原告可以另行主张。被告罗江的辩称意见与本院查明的事实不符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条（一）（二）（六）项、第十九条之规定，判决如下：一、被告罗江于本判决书生效之日起五日内立即修复房屋漏水处，排除对原告苟荣会房屋使用的妨碍。二、被告罗江于本判决书生效之日起五日内赔偿原告苟荣会损失费9550元。三、被告罗江于本判决书生效之日起五日内赔偿原告苟荣会自2016年1月1日起至2017年1月31日止按每月租金1250元计算的租金损失。四、驳回原告苟荣会对被告重庆泽京房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，减半交纳35元，由被告罗江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 张显霖二〇一七年四月十八日书记员 徐 倩 来源：