（2017）苏05民终901号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-06-29
案件名称
花芳英与苏州威联酒店管理有限公司、苏州晟高酒店管理有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
花芳英,苏州威联酒店管理有限公司,苏州晟高酒店管理有限公司,苏州晟高酒店管理有限公司威联酒店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终901号上诉人（原审原告）：花芳英。委托诉讼代理人：徐坚，浙江稠州律师事务所律师。委托诉讼代理人：楼瑛，浙江稠州律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：苏州威联酒店管理有限公司，住所地江苏省苏州吴中经济开发区越溪街东侧。法定代表人：徐国威,董事长。被上诉人（原审被告）：苏州晟高酒店管理有限公司，住所地江苏省苏州吴中经济开发区越溪街道吴中大道1109号2幢416室。法定代表人：徐国威，董事长。被上诉人（原审被告）：苏州晟高酒店管理有限公司威联酒店，住所地江苏省苏州市吴中区吴中大道1109号。负责人：徐国威,总经理。三被上诉人委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏吴中益律师事务所律师。上诉人花芳英因与被上诉人苏州威联酒店管理有限公司（以下简称威联酒店）、苏州晟高酒店管理有限公司（以下简称晟高酒店）、苏州晟高酒店管理有限公司威联酒店（以下简称晟高威联酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2015）吴开民初字第615号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。花芳英上诉请求：撤销一审判决并依法改判或将案件发回重审，上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与威联酒店签订的《委托租赁经营合同》合法有效，现威联酒店未经上诉人同意即单方降低租金支付标准，已经构成违约。二、上诉人虽然与被上诉人签订了委托租赁经营合同，但涉案房屋的产权仍属于上诉人。一审法院混淆了建筑物的专有部分和共有部分，将涉案房屋租金支付比例认定为建筑区划内有关业主共同利益及共同管理权利的重大事项，变相损害了上诉人对涉案房屋的处分权和收益权。三、晟高酒店、晟高威联酒店应对威联酒店的违约行为承担连带责任。威联酒店系酒店经营的受托人，晟高酒店系威联酒店为经营而设的全资子公司，而晟高威联酒店为晟高酒店的分公司。三被上诉人为一致行动人，徐国威系三者的法定代表人，徐国威也向上诉人支付过租金且威联酒店并无独自财产及其他经营事项，故三者存在财务及人员混同，应承担连带责任。四、一审法院不同意将徐国威追加为本案原审被告,程序错误。威联酒店、晟高酒店、晟高威联酒店书面辩称，同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。主要理由如下：一、因酒店经营长期亏损，威联酒店已经与多数业主达成协议。二、三被上诉人均是相互独立的，并不存在人格混同。上诉人要求三被上诉人承担连带责任并追加徐国威为本案原审被告，并无依据。三、目前涉案酒店的全部客房均是统一委托经营的，并无单独出租。如按照原合同租金支付比例履行合同，则酒店将面临破产，并不符合大多数业主的利益。花芳英向一审法院起诉请求判令：原审被告威联酒店继续履行与其签订的《委托租赁经营合同》，支付其自2014年1月1日起按每月1398.81元计算至实际付清日的房屋租金，退还未代缴的税款（自2014年1月1日起至2015年4月30日止按每月244.79元计算；自2015年5月1日起至2015年7月31日止按每月128.22元计算），支付其违约金、赔偿金计59719.53元。原审被告晟高酒店、晟高威联酒店承担连带清偿责任。一审法院经审理查明，2009年10月14日，原审原告向苏州越兴置业有限公司（以下简称越兴置业）购买了位于苏州吴中经济开发区越溪街道××大道××室建筑面积为50.48平方米的房屋一套，总价款计422013元，该房屋的规划用途为非居住用房。原审原告花芳英（甲方）与原审被告威联酒店（乙方）签订《委托租赁经营合同》，约定甲方委托乙方出租经营涉案房屋可作商业经营用房使用，范围包括了屋顶、外墙面等公共部位的使用权并不再另行计价。甲方同意承租人可以对房屋进行重新分割、布局、装饰，可为该房屋添加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工，并可进行室内改造及与其他房屋合并使用的改造。乙方有权以甲方名义进行出租事项的谈判确定租赁合同条款并代表甲方与承租人签署房屋租赁合同；乙方有权以甲方名义办理租赁合同的备案登记，向承租人代收租金、保证金以及水电煤电话等其他费用；乙方有权从本合同约定的基准租金中代甲方支付因房屋出租而发生的税费；乙方有权以甲方名义办理该房屋的出租或经营所需的各项手续；甲方在本合同委托期限内给予乙方的委托为独家的（即在委托期限内甲方不得自行出租或委托第三方出租）不可撤销之委托。甲乙双方同意，在本合同约定的各委托期限内，乙方保证甲方取得本合同约定的基准租金，若有不足由乙方赔偿补足。乙方同意在代表甲方履行与承租人所签的《房屋租赁合同》中，承担除本合同约定的由甲方承担的费用之外的全部费用，甲方不承担本合同未作约定的任何费用（包括但不限于物业管理费）。乙方应按照合同约定按时支付租金。该房屋委托期为十个年度，自甲方取得该房屋《商品房交付使用备案证书》且将该房屋交付乙方次日起算（第一年度指自甲方取得该房屋《商品房交付使用备案证书》且将该房屋交付乙方次日起至次年12月31日为止；第二至九年度是指上一年度届满日次日起至当年12月31日为止。第十年度是指第九年度届满次日起至当年的与第一年度起算日的前一日为同一日止）。甲方充分认识到，该房屋需通过整体统一经营才能长久提升该房屋商业价值。甲方同意在前三个年度内乙方无需承担支付年租金的义务。甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务。在第四年度至第六年度，年租金的计算公式为房屋总价款除以0.79乘以8%，第七至第十年度，年租金的计算公式为房屋总价款除以0.79乘以9%。杭州威联VIP客户的租金在《商品房买卖合同》总价基础上，增加人民币20000元除以0.79再乘以当年回报比例。租金按季支付，支付时间为每季度首月前十天。若逾期支付年租金，乙方应按照应付未付租金日万分之五承担违约金。第四年度的年租金逾期支付超过1个月，甲方有权单方面终止合同。第三年度起，因该房屋设施及设备质量问题造成乙方或承租人不能正常使用房屋的，甲方应当减免年租金。合同生效之日起，任何一方怠于履行合同项下义务，必须按照房屋总价款除以0.79乘以10%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同。后，原审被告自2014年1月1日至2015年7月31日期间陆续以房屋总价款除以0.79乘以5%（即月租金2225.81元）支付租金，其中2014年1月至2015年4月期间的租金按10.5%扣除了所得税款，实际付款1992.10元；2015年5月至7月期间的租金按5.5%扣除了所得税款，实际付款为2103.39元。原审被告确认实际未缴纳税款。审理中，原审被告威联酒店表示已向原审原告邮寄了1%比例的消费券，原审原告表示已收到消费券，但不清楚实际金额。以上事实，由原审原告提供的《商品房买卖合同》、《委托租赁经营合同》、房屋所有权证、土地使用权证、银行明细，原审被告提供的凭证及庭审笔录附卷佐证。原审被告威联酒店认为因酒店经营长期亏损，其与多数业主达成协议，以房屋总价款除以0.79按5%现金+1%的消费券的比例支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的租金、以房屋总价款除以0.79按5.2%现金+0.8%消费券的比例支付2016年1月1日至2020年12月31日期间的租金。为证明其主张成立，原审被告威联酒店提供了：1、晟高酒店的鉴证报告。显示该酒店2012年度利润总额为-13854387.62元。2、2015年9月21日的会议纪要。载明，2015年9月19日因威联酒店对后续几年租金支付比例与广大业主未能达成共识，约有100余位业主要求威联酒店给予答复，当地政府联系各方召开协调会，经多方协商讨论，因酒店在当前大环境下遇到经营困难，威联公司，越兴置业和业主代表最终达成8点共识：（1）2015年9月份租金在业主形成共识以后1周内支付；（2）业主消费卡在酒店消费等同现金使用；（3）明年及原租赁合同规定的余下5年，租金按照（5.2+0.8模式）即该房屋《商品房买卖合同》约定的总房价款除以0.79乘以5.2%的年租金+《商品房买卖合同》约定的总房价款除以0.79乘以0.8%的酒店消费卡支付租金（业主承担租赁税），在每月初10号之前支付完毕；（4）2015年12月之前的租金按照（5+1）模式支付；（5）越兴置业承诺在没有业主干扰维也纳国际酒店正常经营及没有业主新增诉讼的情况下担保执行以上1-4项，政府领导表明会监督酒店和开发商对上述会议共识的执行情况，维护酒店的正常经营秩序并帮助业主筹备业委会。（6）原租赁协议的权利义务关系在本会议中未涉部分仍旧有效。如酒店未能做到以上几点，业主有恢复执行原租赁协议的权利；（7）前2年有多扣税金部分，在业主达成共识后1个月内支付；（8）作为条件，业主同意在2015年11月10日之前，按照有关部门规定的流程，合法成立业主委员会，由业主委员会同酒店进行日常沟通，确保、监督本次会议共识的执行，在酒店正常执行会议共识的前提下，业主不得到酒店妨碍酒店正常经营。威联公司、越兴置业的法定代表人在该协议上签字确认，顾杏明等4人作为业主代表在该协议上签字，苏州市吴中区人民政府越溪街道办事处签章见证。3、备忘录、函及统计表。显示该建筑区划内计281户业主（计354套房屋），2014年2月11日原审被告向业主发出备忘录，称按照第四、五年度约定的“5%+1%”方案支付2014年1-2月租金。业主提出第六至十年度租金不低于“5%+1%”模式标准支付业主并要求越兴置业提供担保，酒店开发商董事会需要商议是否同意。205户业主（247套房屋）回复同意；会议纪要形成前后，除14户业主（14套房屋）外，其他业主已确认变更房租支付比例。经质证，原审原告对上述证据的真实性有异议，但表示确有部分业主与威联酒店签约变更了租金支付比例，户数不清。又，原审被告晟高酒店系原审被告威联酒店投资设立的公司；原审被告晟高威联酒店原名称为苏州晟高酒店管理有限公司威联豪生酒店，于2015年9月2日变更为现名称，系晟高酒店的分公司。原审原告之房屋由原审被告晟高威联酒店实际经营，后又以维也纳酒店的名称从事经营。原审原告认为其委托原审被告威联酒店，实际由原审被告晟高酒店经营。基于公司法一人公司之规定，原审原告要求原审被告晟高酒店、晟高威联酒店对上述债务承担连带责任。另，原审原告要求追加徐国威为本案原审被告参加诉讼，一审法院未予准许。一审法院认为，原审原告与原审被告威联酒店之间就位于苏州吴中经济开发区越溪街道吴中大道1109号的非居住用房的委托租赁经营合同并不违反法律的效力性规定，应认定为合法有效。原审原告要求原审被告威联酒店继续履行与其签订的《委托租赁经营合同》，现原审原被告双方均确认《委托租赁经营合同》处于履行状态，双方的争议在于《委托租赁经营合同》中关于租金支付比例的约定是否已经变更。原审被告威联酒店认为多数业主已同意变更租金支付比例，故应按照变更后的比例支付租金，原审原告认为仍应按照《委托租赁经营合同》约定的比例支付。根据《中华人民共和国物权法》关于建筑物区分所有权的规定，建筑区划内有关业主共同利益及共同管理权利的重大事项，应由业主按产权人及专有产权面积多数表决原则共同决定。首先，原审被告威联酒店与购买该建筑区划内包含原审原告在内的所有业主签订《委托租赁经营合同》以此建筑物用于酒店经营，本案所涉房屋为商业性质的非居住用房，原审原告及其他业主购买房屋不是用于自住或自用，而系交由原审被告威联公司统一招租经营获得长期投资性收益；其次，根据原审原被告双方的陈述、《委托租赁经营合同》及原审被告所提供的会议纪要，可以推断原审原告与其他业主与原审被告威联酒店约定的租金支付比例具有同一性；再次，根据《委托租赁经营合同》约定，涉案房屋可基于酒店经营所需重新分割、布局、装饰，添加附属设备、设施，进行室内改造或进行与其他房屋合并使用的改造等，不具备绝对构造上的独立性；最后，原审原告知晓且同意该房屋系用于统一经营使用，房屋利用上具有高度整体性。故双方签订合同的目的即在于威联酒店对建筑物进行统一经营管理，原审原告按购房价款的一定比例获取投资性收益。在此种情况下，原审原告与其他业主的房屋管理和利用高度融合，是否持续按同一比例向包括原审原告在内的业主支付租金关乎威联公司能否完成《委托租赁经营合同》以维持酒店的持续经营，涉及原审被告威联酒店及包括原审原告在内的所有签约业主的合同目的能否实现的问题。根据公平原则及建筑物区分所有权涉及业主共同利益及共同管理权事项由业主民主表决原则，租金支付比例系该建筑区划内业主共同管理权利的重大事项，应由业主共同决定。根据原审被告威联公司所提供的鉴证报告、函及相应的统计情况，原审被告威联酒店因经营困难，与绝大多数业主（且其享有的专有产权面积占绝对多数）达成协议变更了租金支付比例，原审原告也表示确有部分业主协议变更，结合原审被告所提供的会议纪要的内容，在无相反证据的情况下，一审法院对原审被告所述的事实予以确认。原审被告威联酒店据此认为《委托租赁经营合同》约定的租金支付比例已经变更，在2014年1月1日至2015年12月31日期间应按照“5%（现金）+1%（消费卡）”的比例支付租金，2016年1月1日起应按照“5.2%（现金）+0.8%（消费卡）”的比例支付租金，理由成立。同理，租金计算基数也应一并调整为房屋总价款。一审法院对原审原告要求继续履行《委托租赁经营合同》按照原比例支付租金的诉讼请求不予支持。同理，租金计算基数也应一并调整为房屋总价款。原审原告要求原审被告威联公司支付自2014年1月1日起至实际付清日止按每月1398.81元计算的租金，意为要求原审被告威联公司执行原租金支付比例及计算基数，补足与变更后租金之间的差额。根据原审被告威联酒店的付款情况，原审被告按变更后的租金支付比例及计算基数支付了原审原告起诉前租金的现金部分，故对原审原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。原审原告还据此要求原审被告威联酒店支付违约金、赔偿金，一审法院亦不予支持。至于原审被告威联酒店有否按照1%的比例给付消费卡，原审被告威联酒店称已交付原审原告，原审原告未予明确收到的金额，且根据原审原告的诉讼请求，原审原告未要求给付消费券，故一审法院就此不予理涉。另，经结算原审被告威联酒店代扣税款计4106.62元，因未实际代缴，理应退还原审原告。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。原审原告以原审被告晟高酒店为威联酒店设立的“一人公司”为由，主张晟高酒店及其分公司晟高威联酒店对原审被告威联酒店的债务承担连带清偿责任，系反向适用该规则，于法无据。晟高酒店并非《委托租赁经营合同》的一方当事人，其是否对房产进行经营与其及晟高威联酒店是否对原审被告威联酒店返还未代缴税款的债务承担连带清偿责任无涉。故一审法院对原审原告要求原审被告晟高酒店及晟高威联酒店对原审被告威联酒店的债务承担连带清偿责任的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，一审法院判决如下：一、原审被告苏州威联酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原审原告花芳英未缴税款人民币4106.62元。二、驳回原审原告花芳英的其他诉讼请求。案件受理费人民币6336元，财产保全费人民币890元，合计人民币7226元，由原审原告花芳英负担人民币7126元，由原审被告苏州威联酒店管理有限公司负担人民币100元。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，上诉人与威联酒店之间签订的涉案委托租赁经营合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人主张，威联酒店未经上诉人同意擅自降低租金支付标准构成违约，对此本院认为，双方关于涉案酒店的租金支付标准已经发生了变更，理由如下：其一，涉案委托租赁经营合同明确约定，上诉人已充分认识涉案房屋需通过整体统一经营才能长久提升该房屋商业价值，在本合同委托期限内上诉人给予威联酒店的委托经营系为独家的不可撤销之委托。上诉人在涉案委托租赁经营合同中亦明确同意威联酒店对房屋进行重新分割、布局、装饰，并可进行室内改造及与其他房屋合并使用的改造。因此，上诉人与威联酒店签订委托租赁经营合同的目的在于，上诉人及涉案建筑规划区内其他业主共同将购买的房产交由威联酒店统一经营管理以获取投资性收益。从包含上诉人在内的所有房屋产权人的利益出发，由威联酒店对同一建筑区划内的涉案房产进行统一经营管理和对外运营，既符合上诉人签订委托经营合同的目的，也符合整体业主的共同利益。其二，根据物权法第七十六条的规定，业主的建筑物区分所有权有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定。涉案建筑区划内房屋租金标准的统一确定，直接关系酒店能否持续经营，牵涉整体业主的共同利益，也影响到了包含上诉人在内的所有业主签订统一委托经营合同的目的能否实现。因此，涉案房屋租金标准的协商变更属于业主共同管理的事项，应当按照前述法律规定由业主共同决定。其三，现威联酒店存在经营困难，而根据威联酒店向一审法院提交的会议纪要、备忘录、函及统计表，可以认定建筑区划内的绝大多数业主已经同威联酒店就2004年1月1日起的租金支付标准变更达成了协议。如上诉人仍坚持按照原委托租赁经营合同的比例要求威联酒店支付租金，既与统一委托经营合同的签订目的相悖，也不符合整体业主的共同利益。据此，大多数业主就租金支付标准的变更决定对上诉人具有约束力，上诉人应当遵守变更后的租金支付标准。针对上诉人认为威联酒店擅自变更租金支付标准已经构成违约的上诉主张，本院不予采纳。上诉人另主张威联酒店、晟高酒店及晟高威联酒店应对涉案债务承担连带责任且应追加徐国威为本案原审被告，本院认为，涉案债权债务的合同相对方系威联酒店，因委托租赁经营过程中发生的债权债务也仅对威联酒店产生拘束力。现仅凭威联酒店的法定代表人曾支付过涉案房屋的租金，并不足以证明三被上诉人之间存在财务混同关系，上诉人亦无证据证明威联酒店存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务的情形，故对上诉人该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，花芳英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6336元，由花芳英负担。本判决为终审判决。审判长 黄学辉审判员 曾雪蓉审判员 沈维佳二〇一七年四月十八日书记员 毛莉莉 关注公众号“”