（2017）豫0191民初2301号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-05-22
案件名称
陈栋、朱宁等与戴隽丽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈栋,朱宁,戴隽丽,郑州金诺房地产咨询有限公司永平路分公司,陈栋,朱宁,戴隽丽,郑州金诺房地产咨询有限公司永平路分公司,陈栋,朱宁,戴隽丽,郑州金诺房地产咨询有限公司永平路分公司,陈栋,朱宁,戴隽丽,郑州金诺房地产咨询有限公司永平路分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十四条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初2301号原告（反诉被告）陈栋，男，1975年2月15日出生，汉族，住上海市闵行区。原告（反诉被告）朱宁，女，1981年9月29日出生，汉族，住山东省安丘市。二原告委托代理人高国辉，河南焕廷律师事务所律师。二原告委托代理人王静琦，河南焕廷律师事务所实习律师。被告（反诉原告）戴隽丽，女，1971年11月18日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人赵宇、郭建设，河南路德律师事务所律师。第三人郑州金诺房地产咨询有限公司永平路分公司，住所地郑州市郑东新区永平路19号15号楼1层附2号。代表人王锦旗。委托代理人代振阳、赵玉宝，系公司员工。原告陈栋、朱宁与被告戴隽丽、第三人郑州金诺房地产咨询有限公司永平路分公司房屋买卖合同纠纷一案，及反诉原告戴隽丽与反诉被告陈栋、朱宁，第三人郑州金诺房地产咨询有限公司永平路分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告委托代理人高国辉，被告戴隽丽及其委托代理人郭建设，第三人委托代理人代振阳、赵玉宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求确认双方签订的房屋买卖合同有效；判令被告继续履行双方签订的房屋买卖合同；判令被告协助原告办理位于河南省××郑东新区××楼××单元××号（郑房权证第××号）房屋的过户登记手续；判令被告向原告支付迟延履行合同违约金至被告履行完过户手续止，截止起诉日暂计64000元（从2016年9月5日开始起算）；诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月27日，原、被告通过第三人居间签订房屋买卖合同，二原告系夫妻关系，原告于合同签订当日支付60000元定金，原告银行贷款审批通过后原、被告双方于2016年8月30日在房管局签订了《郑州市存量房买卖合同》和《郑州市存量房交易结算资金监管协议》，并于当日原告将首付款300000元打入资金监管专用账户内，同日原告又支付给被告30000元购房款，之后被告单方违约不想再继续履行合同。被告辩称，原告陈栋不是郑州户籍，属于限购范围，合同应该解除；原、被告双方签订的《郑州市存量房买卖合同》是原告朱宁伪造离婚证骗取被告后所签，原告朱宁已经涉嫌刑事犯罪，郑州市公安局郑东分局已立案侦查，被告已反诉要求撤销该合同；被告没有违约，是原告拒不支付已经谈好的差价款，所以被告才行使了抗辩权。第三人辩称，2016年7月27日原、被告签订的房屋买卖合同系三方真实意思所签，原告共向我方支付代为保管定金60000元，其中50000元已于2016年8月1日支付给被告，合同约定的佣金12800元至今尚未支付，请求维护我方合法权益。反诉原告向本院提出诉讼请求，请求撤销反诉原告与反诉被告朱宁于2016年8月30日签订的《郑州市存量房买卖合同》；判令解除反诉原告与反诉被告陈栋于2016年7月27日签订的房屋买卖合同；判令二被告向原告支付违约金，暂计64000元（自2016年8月30日起开始计算至合同解除之日）；诉讼费由二反诉被告承担。事实和理由：2016年7月27日，原、被告通过第三人居间签订房屋买卖合同，8月初，在邮政储蓄银行紫荆山支行办理贷款时，因反诉被告陈栋之前存在逾期还款，信用不够贷款条件，8月中旬，第三人通知反诉原告，贷款银行更换到建设银行经三路支行，并以反诉被告朱宁的名义贷款，反诉原告一直以为二反诉被告系夫妻关系，直至2016年8月30日，郑州市房管局工作人员要求反诉被告朱宁提供离婚证时，反诉原告才知二反诉被告已于2015年离婚。反诉原告向郑州市中原区民政局了解情况，发现中原区民政局没有二反诉被告的离婚材料和手续，反诉原告已于2017年1月9日向公安机关报案，2017年1月13日郑州市公安局郑东分局对“2016.12.21郑州郑东新区郑东分局朱宁等人伪造国家机关证件案”立案侦查。且合同中的购房款由原来约定的1280000元改为1190000元，第三人和二反诉被告向反诉原告解释说是为了少缴税，实际购房款还是1280000元，但反诉被告向反诉原告支付差额款90000元时，少支付10000元并拒绝支付该10000元。二反诉被告辩称，反诉原告与反诉被告朱宁于2016年8月30日签订的房屋买卖合同不属于可撤销情形，反诉被告陈栋与反诉原告签订的房屋买卖合同双方已达成一致的意思表示，变更买方主体为反诉被告朱宁，故反诉被告陈栋不存在违约情况。反诉被告朱宁已经按照合同约定，将购房款项存入资金监管账户，故反诉被告朱宁不存在违约，不需向反诉原告支付任何违约金。第三人辩称，同本诉答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年7月27日，原告陈栋与被告经第三人居间签订《房屋买卖合同》，约定：被告将位于郑州市郑东新区永平路19号3号楼1单元1层4号的房屋及配套设施出售给原告陈栋，建筑面积为89.98平方米，总房款为1280000元；原告陈栋以按揭贷款方式支付房款，双方于本合同签订后共同到贷款银行办理相关按揭手续，并于银行贷款审批通过后5个工作日内准备齐全相关材料，在该银行规定的时间内，共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续；原告陈栋违约致使房屋买卖合同不能履行的，无权要求返还定金，并承担其他经济损失；合同签订后双方任何一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向合同守约方支付合同约定总房价款1‰的违约金。当日，第三人代收原告陈栋支付定金60000元，原告陈栋向第三人出具金额为13800元的佣金欠条一份。2016年8月1日，第三人将代为收取的50000元定金支付给被告。2016年8月30日，原告朱宁与被告签订《郑州市存量房买卖合同》和《郑州市存量房交易结算资金监管协议》。《郑州市存量房买卖合同》中载明本案房屋成交价为1190000元。当日，原告朱宁将首付款300000元打入资金监管专用账户内，并支付给被告30000元购房款。二原告提交二人于2008年12月19日办理婚姻登记的结婚证一份。后被告在配合原告朱宁办理按揭贷款时，原告朱宁提交其与原告陈栋于2015年11月9日在郑州市中原区民政局办理离婚登记的离婚证一份。被告发现二原告涉嫌伪造离婚证，拒绝继续履行合同。2016年10月6日，二原告委托河南焕廷律师事务所向被告发出催告函，要求被告履行合同。被告于2016年12月21日向公安机关报案，郑州市公安局郑东分局于2107年1月9日受理。经公安机关调查，二原告的离婚证没有真实的离婚信息。本院认为，原告陈栋与被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方应当遵守诚实信用原则，按约履行合同。被告与原告陈栋在履行房屋买卖合同的过程中，原告陈栋将买受人变更为原告朱宁，被告也配合原告朱宁签订了存量房买卖合同，被告与原告朱宁建立了房屋买卖合同关系。被告配合原告陈栋、朱宁办理按揭贷款，与原告朱宁签订了存量房买卖合同，都是积极履约的行为。但是原告陈栋在履行房屋买卖合同时，将买受人变更为原告朱宁，原告朱宁在办理按揭贷款时提供了虚假的离婚证，引起被告的合理怀疑，被告向公安机关报案，公安机关决定立案侦查。原告朱宁使用虚假的离婚证贷款，贷款无法最终发放，房屋买卖合同、存量房买卖合同均无法履行。被告拒绝履行合同是二原告的违法行为所致，二原告请求被告继续履行房屋买卖合同、被告协助原告办理房屋过户登记、支付违约金，本院不予支持。反诉被告陈栋、朱宁违反诚实信用原则，一方面以夫妻关系为由变更买受人，一方面使用虚假的离婚证以反诉被告朱宁个人名义进行按揭贷款，其行为违反了法律规定，构成欺诈。反诉原告请求撤销其与反诉被告朱宁签订的郑州市存量房买卖合同，证据充分，本院予以支持。反诉被告陈栋没有办理按揭贷款，反诉被告朱宁使用虚假的离婚证贷款，贷款无法最终发放，反诉原告与反诉被告陈栋签订的房屋买卖合同无法履行。反诉原告请求解除与反诉被告陈栋签订的房屋买卖合同，本院予以支持。房屋买卖合同解除后，反诉原告应当向反诉被告返还已支付的除定金之外的房款。根据反诉原告与反诉被告陈栋签订的房屋买卖合同的约定，反诉被告陈栋无权要求返还定金。反诉原告请求反诉被告支付违约金64000元，本院不予支持。反诉原告申请对反诉被告朱宁的笔迹进行鉴定，因民事行为即使不是本人签名，当事人可以进行追认，鉴定对证明待证事实无意义，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条第二款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈栋与被告（反诉原告）戴隽丽于2016年7月27日签订的《房屋买卖合同》有效。二、驳回原告陈栋、朱宁的其他诉讼请求。三、撤销反诉原告（被告）戴隽丽与反诉被告（原告）朱宁于2016年8月30日签订的《郑州市存量房买卖合同》（合同编号：2016151058）。四、解除反诉原告（被告）戴隽丽与反诉被告（原告）陈栋于2016年7月27日签订的《房屋买卖合同》。五、驳回反诉原告戴隽丽的其他诉讼请求。案件受理费16896元，减半收取8448元，由原告陈栋、朱宁负担。反诉受理费8448元，由反诉被告陈栋、朱宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 高晓明二〇一七年四月十八日书记员 葛伟群 微信公众号“”