（2017）渝0112民初5592号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-08-30
案件名称
王宇驰与唐学义房屋租赁合同纠纷一审民事裁定书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王宇驰,唐学义,梁焰超
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第六十四条，第一百五十四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百三十六条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 裁 定 书（2017）渝0112民初5592号原告：王宇驰，男，汉族，1982年8月2日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：周晓玲，重庆山语律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁彬，重庆丰毅律师事务所律师。被告：唐学义，男，汉族，1970年9月22日出生，住重庆市渝北区。第三人：梁焰超，男，汉族，1988年12月19日出生，住重庆市荣昌县。原告王宇驰与被告唐学义、第三人梁焰超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理后，依法由审判员潘寒冰适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员罗难担任法庭记录。原告王宇驰的委托诉讼代理人周晓玲、袁彬，被告唐学义到庭参加了诉讼，第三人梁焰超经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告王宇驰向本院提出诉讼请求：被告支付原告2015年11月19日至2016年3月18日期间的租金16万元（2015年11月19日至2016年2月18日期间的租金16.5万元-已支付的6万元+2016年2月19日至2016年3月18日期间的租金5.5万元）及违约金（以16万元为基数，从2017年2月19日起按月利率2%计算至本金付清时止）；诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告、第三人于2016年2月3日签订了《房屋租赁合同》，约定被告与第三人承租原告位于重庆市北部新区XX路XX号X栋X层的房屋用于经营。租赁期限5年，从2015年5月19日起至2020年5月18日止，租金按季交纳，标准为55元/㎡/月，逾期支付的还应按欠交租金每日1‰支付违约金。自2015年5月19日起，被告实际使用该涉案房屋但尚欠租金16万元未支付。为维护自己的合法权益，特起诉至法院。被告唐学义辩称，2006年被告与重庆中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）先后签订了两份租赁合同，被告承租了涉案房屋，原告作为中海公司的办事人员与被告签订的租赁合同，2015年5月18日第二份租赁合同到期，中海公司要求增加租金，与被告协商未果，2015年7月6日原告让被告先使用，按37元/㎡/月的标准预付租金，被告即支付了20万元租金，2015年7月16日被告支付了2万元租金，2015年10月12日被告支付了10万元租金。2016年2月3日原告与第三人签订了租赁合同，被告不是该合同相对人，因原告与被告协商在2016年3月18日前撤场完毕，故被告在该租赁合同上签署2016年3月18日前的租金由被告负责完善，被告写这句话的意思是指按与中海公司签订的租赁合同中约定的37元/㎡/月标准履行。2016年2月5日原告称按37元/㎡/月的标准支付租金被告还欠5万元，被告于当日支付了该5万元租金，故2015年5月19日至2016年3月18日期间的租金按37元/㎡/月的标准计算，被告已全部支付完毕。况且即使被告拖欠租金，也应是中海公司来要求其支付。第三人梁焰超未到庭，也未提交书面答辩状。经审理查明：2011年，中海公司与唐学义签订《房屋租赁合同》，约定中海公司将位于重庆市北部新区XX路XX号X栋X层、面积为1017.58平方米的房屋出租给唐学义经营使用，租赁期限从2011年5月19日至2015年5月18日止，租金按照以下标准执行递增，第一年租金为31.8元/㎡/月……第四年租金为37元/㎡/月、即37650元/月、112950元/季；租金按季交纳，首期租金在签约时交纳，以后交纳时间为每季到期前15天，逾期交纳的，还应按欠交租金每日0.1%交纳违约滞纳金；租赁期满后，若唐学义需续租，续租按当时市场价格重新议价，在同等条件下，唐学义有优先承租权；合同还就其他事项进行了约定。2015年5月18日该合同到期后，双方未再签订新的租赁合同，但被告仍然继续使用该房屋并支付租金。2016年2月3日，中海公司向王宇驰出具委托书，该委托书载明：位于重庆市北部新区XX路XX号X栋X层、面积为1000平方米的房屋为中海公司出资开发，现委托王宇驰就该房屋出租事宜与梁焰超商议并签署《房屋租赁合同》。同日，王宇驰为甲方、梁焰超为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将位于重庆市北部新区XX路XX号X栋X层的房屋出租给乙方，租期为2015年5月19日起至2020年5月18日止，第一年租金为55元/㎡/月，即55000元/月、165000元/季，第二年租金为59元/㎡/月……按季交纳，乙方在签约时交纳首次租金，以后交纳时间为每季到期前10天，逾期交纳的，还应按欠交租金每日0.1%支付违约滞纳金；2.乙方在签约时交纳2万元租赁保证金，承租期满后，不得将室内装修人为破坏，不得将附属设施拆除（除能够移动的物品之外），否则租赁保证金将不予退还；合同还就其他事项进行了约定。在该合同末尾，唐学义添加上“备注：2016年3月18日前房租由唐学义负责完善”。2016年3月19日，王宇驰将涉案房屋交付给梁焰超使用。2016年11月17日，王宇驰为原告，以梁焰超为被告就房屋租赁合同纠纷一案起诉至本院，唐学义作为第三人参与了该案，王宇驰请求判令被告支付原告2015年11月19日至2016年3月18日期间的租金及违约金等。2017年12月27日，本院作出（2016）渝0112民初18955号判决书，驳回了原告的诉讼请求。该判决现已生效。2017年3月2日，王宇驰向唐学义邮寄送达催收租金的《律师函》，主要内容为，2015年2月3日，梁焰超与王宇驰签订了《房屋租赁合同》，约定将位于重庆市北部新区XX路XX号X栋X层的房屋出租给你们作为经营用房。你在该《房屋租赁合同》中备注，2016年3月18日前的租金由你负责完善。经重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初18955号《民事判决书》确认，在2015年5月19日至2016年3月1日期间，你实际使用该房屋，但你尚欠16万元租金未支付，故特致函如下：请于2017年3月5日前向王宇驰协商支付所欠租金16万元，若未在上述时间内支付，将通过诉讼的方式催收租金及违约金。另查明：2015年5月19日至2016年3月18日期间，唐学义在实际使用涉案房屋。对于该期间的租金，唐学义于2015年7月6日支付了20万元、2015年7月16日支付了2万元、2015年10月12日支付了10万元、2016年2月5日支付了5万元，共计支付了37万元。其中2015年7月6日王宇驰出具的《收条》上载明，今收到瓦店子酒楼暂交房租20万元，以最后新签订房屋租赁合同为准，中海公司在收款人处加盖印章；2015年10月12日王宇驰作为经手人以中海公司名义出具的《收条》上载明，今收到瓦店子酒楼预付房租10万元。上述事实，有《房屋租赁合同》、《律师函》、（2016）渝0112民初18955号判决书、原被告陈述等，经庭审质证，足以认定。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，便租赁期限为不定期。2015年5月18日，唐学义与中海公司签订的《房屋租赁合同》到期后，唐学义继续使用租赁物并支付租金，中海公司接受租金不表示反对，故2015年5月19日起，中海公司与唐学义之间建立了不定期租赁合同关系，且结合中海公司出具的收条及唐学义的陈述可知，不定期租赁期间的租金标准以新的合同为准。其次，2016年2月3日，王宇驰受中海公司委托与梁焰超签订的《房屋租赁合同》中明确了2015年5月19日起的租金标准，唐学义在该合同上备注2016年3月18日前的房租由其负责完善，可知中海公司与唐学义就不定期租赁期间的租金标准达到了一致，即以该《房屋租赁合同》中约定的租金标准为准，但是王宇驰并非不定期租赁合同的相对方，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）……，王宇驰与本案无直接利害关系。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项之的规定，裁定如下：驳回原告王宇驰的起诉。案件受理费2130元，本院不予收取。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 潘寒冰二〇一七年四月十八日书记员 罗 难 微信公众号“”