（2017）桂0221民初650号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-09-15
案件名称
陈衡柳与莫崇成房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
柳江县人民法院
所属地区
柳江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈衡柳,莫崇成
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十二条，第一百零九条
全文
广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0221民初650号原告：陈衡柳，男，1955年7月10日生，汉族，自由职业，住柳州市柳北区，诉讼委托代理人：廖晓军，广西鹏程律师事务所律师，特别授权。诉讼委托代理人：梁洁，广西鹏程律师事务所实习律师，一般代理。被告：莫崇成，男，1965年5月20日生，壮族，���住来宾市忻城县，现住柳州市柳江区，诉讼委托代理人：覃汉尤，广西天际律师事务所律师，一般代理。原告陈衡柳与被告莫崇成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理后，依法适用简易程序，于同年3月27日公开开庭进行了审理。原告陈衡柳及其诉讼委托代理人廖晓军、梁洁,被告莫崇成及其诉讼委托代理人覃汉尤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈衡柳向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付购房余款300000元。2、判令被告给付迟延支付房款的滞纳金105000元（自2016年12月22日至2017年3月2日，按购房余款每日5‰计）并承担全部本案诉讼费。事实和理由：2016年12月6日原被告签订协议,原告将座落在柳江区基隆开发区祥和路138号、140号201室，土地使用���面积为10.71平方米，建筑面积为95.41平方米，《房屋所有权证》号为桂（2016）柳江县不动产权第0001625房屋出售给被告，约定总价450000元。协议签订后七日内被告向原告预付房款的30%作为定金，原告收到定金后七日内与被告到不动产登记中心办理房产过户手续，之后十日内被告必须付清剩余房款，原告也在十日内将住房交付给被告。然而，在原、被告双方于2016年12月12日办完不动产过户手续，即被告取得不动产所有权证后，其至今拒不向原告支付余款，也不支付由于延迟付款产生的滞纳金。原告在举证期限内向法庭提供如下证据：1、房屋买卖合同（2016年12月6日），证明双方买卖关系成立，双方按约定在不动产登记部门办理了过户交接手续。2、不动产权证2份，证明双方买卖关系成立，房屋所有权已过户至被告名下，原告已经履行完义务，被告没有履行完。3、转款凭据，证明被告按合同约定已经支付总价款的30%给原告，剩余70%未支付。被告辩称，本案纠纷的原因是原告违反了合同第12条约定：乙方购买的套房为住宅使用，不能变更用途……耗损材料和电费本栋楼全体住户分摊，双方于2015年3月6日签订合同并生效，被告交付了部分房款后入住，但原告在一楼扩建，开挖墙基造成我住房客厅、天面开裂变成危房，我向城东派出所报警及向区信访局反映，均未能解决问题，因此我也不交剩余房款。在此期间，原告先后3次剪断我家电线并威胁我家人以此来催款。根据本案事实及《合同法》、《侵权责任法》的相关规定，请法院判决原告对损坏房屋予以折价赔偿或维修到原状后余款照付。被告在举证期限内向法庭提供如下证据：1、原告陈衡柳房产证，证明柳江县基隆开发区祥和路138、140号房屋为其所有。2、莫崇成房产证，证明柳江县基隆开发区祥和路138、140号201室房屋所有权人为莫崇成，该房地产由原告转让而来。3、被告莫崇成居民户口，证明其身份信息。4、房屋买卖合同，证明双方签订了房屋合同。5、收据两份，证明被告已经向原告支付定金、部分房款。6、契约，证明双方于2016年12月6日签订契约。7、照片3份，证明原告在一楼扩建，导致被告房屋墙壁和客厅天面有裂痕而变危房。8、向派出所报案申请；9、到县信访局信访告知书；10、事项不予受理告知书；8-10共同证明原告就房屋问题向有关部门反映情况。经法庭质证，被告对原告所有证据的真实性、合法性没有异议；原告对被告证据1、2、3、4、5的真实性合法性没有异议；对证据6、7、8、9、10有异议，认为证据6照片没有标注拍照人、拍照时间，不具备合法、关联性，不能证明被告的主张；认为证据7、8、9、10与本案没有关联性和证明力。本院对对方没有异议的证据均予以认定，对原告有异议的被告证据6、7、8、9、10均是证明房屋损坏情况，因是证明侵权责任问题，属另一个法律关系，本院在此案不作认定。综合当事人的陈述与举证，本院确认以下法律事实：原告在其位于柳州市柳江区拉堡镇基隆开发区祥和��138号、140号宅基地上建七层楼房，将各层分隔成套房，以二手房方式出售。2016年3月16日原、被告协商一致，签订一份《私房买卖合同》，合同约定原告将二楼南面201房以总价450000元出售给被告，被告先付80000元，原告办理套房分户产权证时，通知被告去相关部门办理过户前，三天内付清全部房款，否则视为违约，违约的适用定金原则；过户费用由被告承担。当天被告付原告80500元购房定金，同年6月19日又付原告订金70000元。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告装修后于2016年5月入住该房。2016年12月6日双方为办理产权登记，按不动产登记部门提供的格式化合同，又签订一份契约交柳州市柳江区不动产登记局备案，该契约规定总房价450000元，签约7天内预付30%购房款，原告收到被告定金后7天内到不动产登记中心办理房产过户手续，10天将住房交给被告并保证住��原有设施完好，过户费用由被告承担；被告在办完过户手续后规定的期限内不能付清房款的按逾期付款的每日5%0计付滞纳金给原告；原告不能按时交付房产的，每逾期一日，被告有权从剩余房款中，按每日5%0计扣罚金。2016年12月12日该房产取得不动产权证书，产权证书戴明建筑面积为95.41平方米，土地使用权面积为10.71平方米。庭审时原告主张双方执行2016年12月6日签订的契约；被告则主张双方执行2016年3月16日签订的《私房买卖合同》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行义务，违约须承担相应的责任。双方先后签订二份协议，原告主张只履行已备案的第二份协议;被告主张只履行第一份协议,因双方均不认可对方的主张，而双方对各自主张均无证据证明，故本院对此均不予以采信；因双方先后签订的二份协议都是当事人的意思表示，内容没有矛盾且有互补性，均为有效协议。房屋已交付又办理了不动产权证，付款及违约责任为本案需解决的问题。第一份协议只约定违约的定金法则，未约定违约金计算方式；第二份协议约定违约金计算，但没有约定违约金起算日期，本院酌定按一般交易习惯，办不动产权证后第二天为计算违约金起始日，该房是2016年12月12日取得不动产权证书，因此从2016年12月13日计至原告主张的2017年3月2日止，共逾期80天；该协议约定被告逾期付款的按每日5%0计付滞纳金明显过高，参照民间借贷法定利率上限月息2%计为合理，超过部分不予支持。则总房价450000元减已付款150500元，余299500元未付，故原告请求被告支付购房余款300000元属计算有误，本院予以纠正。据此，被告应支付原告的违约金为：房款299500元×80天÷30天／月×2%﹦15973.3元。被告主张其入住该房后，因原告擅自施工，造成其房屋损坏，须赔偿，因原告不认可该主张，且该主张是交房入住后造成房屋损坏，系侵权法律关系，不属房屋买卖关系中的质量问题，不宜同案处理，双方可另行解决。综上所述，原告之诉大部分有理，本院对有理的予以���持，无理的不予支持；被告辩解没有依据本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第一款第五项，第一百零九条之规定，判决如下：一、被告莫崇成支付原告陈衡柳购房款299500元。二、被告莫崇成支付原告陈衡柳逾期付款违约金15973.3元。本案受理费7375元（原告已预交），减半收取3688元，由原告负担818元，被告负担2870元。被告所负担的诉讼费用届时连同本案债务一并支付给原告。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决书确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 谭明光二〇一七年四月十八日书记员 韦文丽 来自