（2017）川1011民初201号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-11-27
案件名称
潘琴辉与王群房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
内江市东兴区人民法院
所属地区
内江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘琴辉,王群
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第五十六条，第五十八条，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第三条第一款，第十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第八条第一款
全文
四川省内江市东兴区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1011民初201号原告：潘琴辉，女，1961年7月18日出生，汉族，内江市市中区人，住四川省内江市市中区，被告：王群，女，1966年3月26日出生，汉族，内江市东兴区人，住四川省内江市市中区，委托诉讼代理人：黄先贵（特别授权），内江市市中区玉溪法律服务所法律工作者。原告潘琴辉与被告王群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因当事人申请庭外和解，依法扣除相应审限。原告潘琴辉、被告王群及其委托诉讼代理人黄先贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘琴辉向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间于2016年9月23日签订的《房屋租用协议》无效；2、判令被告王群返还原告潘琴辉房屋转让金11180元；3、判令被告王群赔偿原告潘琴辉损失费2000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年9月经人介绍相识，后原告打算在内江城区附近租用门面做小生意，被告称自己在内江市桐梓坝小学（简称“桐梓坝小学”）租有门面一间可以转让，经协商，双方于同月23日签订《房屋租用协议》一份，约定被告将桐梓坝小学操场外产权属于内江市桐梓小学的门面一间转租给原告，其转租费11180元。在签订合同时，被告故意隐瞒该门面即将到期这一事实，并承诺保证原租期到后能与桐梓坝小学续签租房协议，并能将承租人的名字变更为原告。如不能续签，被告将退还收取的转租费计11180元。2016年10月14日，原告收到桐梓坝小学不再续租门面的通知书，该小学要求承租人必须于2017年1月15日前将门面腾空归还学校。为此，原告找到被告，要求将被告与桐梓坝小学签订的《房屋租用协议书》交一份给原告，原告方知该房租协议期限于2017年1月8日到期，原告要求被告退还收取的转租费11180元无果。为维护其合法权益，原告行诉至法院，提出上述诉讼请求。被告王群辩称，原、被告双方在签订《房屋租用协议》时，原告已将《房屋租用协议书》（系王群与桐梓坝小学于2016年1月9日所签）这份协议就交给了原告，双方签订的协议合法有效；请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供了《房屋租用协议书》（系王群与桐梓坝小学于2016年1月9日所签）一份，欲证明被告王群将铺面转租给了原告。被告称该《房屋租用协议书》真实性无异议，但是这份协议是在签订协议书时就交给了原告，不能达到原告的证明目的；2.原告提供了收据复印件一份，欲证明被告王群收到了原告缴纳的转租门面款项11800元，打收据的日期是2016年9月23日，其中有8000元转让金，另外门面内有小吃、麻将机、旧风扇两台（一个是坏的我扔了）、板凳几根、桌子三四张左右、碗锅一口、一台液化气灶、煤气罐一罐、烂席梦思床一张等财产，以及租金。被告称对收据的真实性没有异议，也恰好证明此门面是被告转让给原告的，达不到原告的证明目的；3.原告提供了于2017年1月3日写给王群的通知（贴在学校的），通知被告于2017年1月5日前来谈妥门面移交事宜，系原告之夫所写。被告称对该通知真实性有异议，达不到原告的证明目的。对于上述证据，结合当事人陈述，对上述《房屋租用协议书》（系王群与桐梓坝小学于2016年1月9日所签）、收据、《房屋租用协议》、桐梓坝小学门面租赁合同期满不再续租通知书、桐梓坝小学关于收回门面的通知、水电费票据予以采信，作为定案的依据。本院认定事实如下：2016年1月9日，被告与桐梓坝小学签订了一份《房屋租用协议书》，该协议书中出租方为桐梓坝小学（协议中简称“甲方”），承租方为被告王群（协议中简称“乙方”），约定：一、桐梓坝小学在其外操场有房屋门面间，双方约定租金一年为4500元，并一次性付款后使用（租用时间：2016年1月9日到2017年1月8日）。租房期间，未经甲方同意，乙方路途不得转租。合同期满后，由甲方决定是否续租，并根据当时市场行情，重新拟定租金。二、租用期间，各种营业税、物业管理费等费用概由乙方负责。六、租用期间，乙方必须按时交纳水电费。否则，甲方有权提前终止协议，并不承担任何损失。双方不得违约。七、如国家征用拆除或学校搬迁，乙方需无条件退租，租金按实际使用月份计算，双方均不承担违约责任。八、甲方门面属于临时用房，无房产证，不承担乙方办理相关手续及证件的责任。并约定了其他相关内容。在本案一审法庭辩论终结前，本案所涉甲方临时用房门面仍未经批准等。2016年9月，原、被告经人介绍相识，后原告打算在内江城区附近租用门面做小生意，被告称自己在桐梓坝小学租有门面一间可以转让，经协商，原、被告于同月23日签订《房屋租用协议》一份，协议中约定：1、出租方（甲方）王群（系本案被告），承租方（乙方）潘琴辉（系本案原告）；2、被告将桐梓坝小学操场外桐梓坝小学的门面一间转租给原告，转租金额为11180元；3、以后房屋水电一切由原告承担；4、被告的所有押金一切由被告收回（可乐、冰柜保证金），保证金在2017年1月被告协助原告把房屋转让协议更名后由原告将保证金付给被告；5、被告在原告经营中，不得有任何的反悔；6、房屋拆迁，收回一切都与被告无关。原、被告双方在该协议上签字。在原、被告签订此协议时，被告已告知了原告关于被告与桐梓坝小学签订的上述协议相关内容。签订协议后，被告收取了原告的转租费11180元，该转租费包括：转让金8000元，门面内的小吃、麻将机、旧风扇两台、板凳几根、桌子三四张左右、碗锅一口、一台液化气灶、煤气罐一罐、席梦思床一张等财产价值1880元，以及2016年9月23日到2017年1月8日的租金（每月375元）共1300元。被告王群转租，并没有征得作为出租人的桐梓坝小学同意或追认。2016年10月14日，原告收到桐梓坝小学不再续租门面的通知书，该小学要求承租人必须于2017年1月15日前将门面腾空归还学校。因《房屋租用协议书》约定的期限已到，桐梓坝小学欲收回该门面。因协商未果，原告特诉至法院，提出上述诉讼请求。另查明，被告在庭审法庭调查阶段承认了转租费11180元包括转让金8000元、财产费用及3个多月的租金，之后又认为仅包括财产费9100元及租金2080元。自2016年9月23日起到2017年1月16日止，原告在该出租房内使用水费24元，电费883元，共计907元，由被告交纳。本院认为：出租人桐梓坝小学与被告王群在自愿、协商一致的情况下签订的《房屋租用协议书》，该协议书中明确约定出租门面属于临时用房，无房产证，且在本案一审法庭辩论终结前，本案所涉甲方临时用房门面仍未经批准等。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的相关规定，被告王群明知转让的临时用房未经审批等，却与原告于2016年9月23日签订《房屋租用协议》，将该房屋转租给原告，因违反法律的强制性规定，原、被告双方签订的《房屋租用协议》无效。被告在转租过程中，共收取了原告转租费11180元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第四款“当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。”之规定，被告承认了该转租费的组成后又反悔，但并没有得到原告的认可，也未存在上述其他行为，视为被告对转租费组成的认可。故本院对转租费11180元包括转让金8000元、财产费用1880元及3个多月的租金1300元，依法予以认可。原、被告双方的协议虽然无效，但原告实际使用了该门面，也应支付租金1300元。对于财产费用1880元，因被告已将其交付了原告，现物品部分灭失、部分陈旧，无法退还，该财产归原告所有，价款1880元，由原告自行承担。对于剩余的8000元转让金，因原、被告双方在2016年9月23日签订的《房屋租用协议》第4点中约定“保证金在2017年1月被告协助原告把房屋转让协议更名后由原告将保证金付给被告；”说明原告已明知原合同的到期日、为临时建筑而无产权证等相关情况，被告未经出租人桐梓坝小学同意而擅自转租等，原、被告双方均存在过错，各自承担该转让费的50%即4000元，即被告应退还原告转让费4000元。对于原告主张的装修损失2000元的诉求，因原告装修并没有经过被告的许可，该损失由原告自行承担。综上所述，原告请求确认原、被告之间于2016年9月23日签订的《房屋租用协议》无效的请求，依法成立，本院予以支持；对于原告要求被告返还转让金4000元的请求，依法予以支持。对于原告的其他诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。本院在查明事实、分清是非责任的基础上，调解无果，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条第一款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十三条、《商品房屋租赁管理办法》第六条第一款第（二）、（四）及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第四款之规定，判决如下：一、原告潘琴辉与被告王群于2016年9月23日签订的《房屋租用协议》无效；二、被告王群于本判决生效后十日内向原告潘琴辉返还4000元（大写：肆仟圆整）；三、驳回原告潘琴辉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费65元（已减半收取），由被告王群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员 李盖二〇一七年四月十八日书记员 刘敏 关注微信公众号“”