（2016）京0115民初14255号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-06-01
案件名称
商照阁与北京恒信捷通商贸有限公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
商照阁,北京恒信捷通商贸有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初14255号原告：商照阁，男，1981年9月6日出生，农民，住山东省沾化县。委托诉讼代理人：贾振江，北京市旭伟律师事务所律师。被告：北京恒信捷通商贸有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇十二村甲17号。法定代表人杜建军，经理。委托诉讼代理人：郭洪江，男，1964年7月9日出生，汉族，该公司员工，住单位宿舍。原告商照阁与被告北京恒信捷通商贸有限公司（以下简称：恒信公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商照阁及其委托诉讼代理人贾振江、被告恒信公司委托代理人郭洪江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商照阁向本院提出诉讼请求：1、判决解除房屋租赁合同；2、判决被告赔偿我转让费60万元、违约金5万元、经济损失140万元；3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，商照阁变更诉讼请求为：1、判决恒信公司赔偿我转让费75万元并退还租金30万元、人员工资25.2万元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月15日，我与郑忠波签订转让协议，并经恒信公司认可，将坐落于北京市大兴区西红门村福兴路2号院房屋（以下简称：租赁房屋）的《房屋租赁合同》（以下简称：租赁合同）的承租权整体转让给了我，我支付装修投入等转让费75万元。租赁合同约定租期为10年，自2012年4月24日至2022年4月24日止，年租金10万元。自后，我按照租赁合同的约定按时向恒信公司支付了租金。我接手后将承租的78间房屋用于对外住宿出租经营，每间房每月收租550元至600元，因距离市区较近，满租没有空房。自2015年初，恒信公司以拆迁腾退为由影响我出租经营，并以张贴、发放通知的方式提出与我解除合同并腾退房屋，造成租户退租，我无法经营。为维护我的合法权益，故提出上述诉讼请求。被告恒信公司辩称：我公司与商照阁并无合同关系，商照阁提交的租赁合同承租方为郑忠波、出租方为空白，且内容与我公司存档的租赁合同不一致。商照阁与郑忠波签订的转让协议没有我公司的签名盖章，也没有交由我公司存档，与我公司无关。故我公司不同意商照阁的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：商照阁提交如下证据：1、租赁合同一份，证明商照阁与恒信公司的租赁关系。该租赁合同系恒信公司（合同甲方）与案外人郑忠波（合同乙方）于2012年3月4日签订，约定“1-1、甲方将坐落在北京市大兴区西红门村福兴路2号院内的房屋出租给乙方使用；1-2、出租房屋为4号楼一层共24间，建筑面积约600平方米；3-1、该房屋租赁期限为10年，自2012年4月24日起至2022年4月24日止；4-1、该房屋的租金为每年10万元；4-2、租金按半年为壹期支付，第一期租金共计5万元，租金每6年递增12%；5-1、乙方在租赁期内，应交纳甲方的电费每度1.5元。6-3、未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构装修，禁止私自搭盖棚房等，违者予以拆除，经甲方同意改建的，费用乙方自付，合同到期后不得拆除，完整交给甲方；8-3、因国家需要，乙方租赁的房屋需要拆除的，合同自行解除，甲方按合同规定退还乙方多余的租赁费……”。该租赁合同第8-3项后被划去，其位置下方有一处手写字迹：“拆迁都给赔偿”；第8-4项下方空白处又有一处手写字迹：“拆迁按合同法赔偿”，此两处手写字迹均有恒信公司合同专用章签章。该租赁合同出租方处为恒信公司，无签章；承租方处为郑忠波，但有恒信公司合同专用章签章。此合同最后一页页脚处又有一处手写字迹：“同意转给商照阁”，并有恒信公司公章签章。2、收据九张，证明商照阁按照约定按期向恒信公司支付租金。收据内容为商照阁自2013年4月20日至2015年9月19日向恒信公司共支付租金25万元。收据中收款人处落款为“张”。3、转让协议及收据各一份。证明商照阁因承租房屋支付75万元。转让协议系郑忠波（甲方）与商照阁（乙方）于2012年12月15日签订，约定：双方以75万成交转让甲方剩余合同期并含房费（交给恒信公司房租）到2013年4月23日，乙方先付甲方65万元，剩余10万元到2012年12月20日付清，否则按违约处理，租户房费、水电费、取暖费、网费等实行一刀切，15号之前归甲方收取，15号以后归乙方收取，现债权债务已交接清楚。收据为郑忠波出具，内容为：北京大兴区西红门福兴路临38号院4号楼一层80间房转让费75万元已付清。4、2015年10月6日恒信公司公布的通知，证明恒信公司存在违约行为。该通知写明：现我公司接北京市大兴区西红门城乡结合部改造试点领导小组办公室通知，我公司出租给各租户的西红门村福兴路2号院在拆除腾退范围内，要求我公司尽快完成腾退工作；现通知各位租户，我公司与各租户的租赁合同自本通知发出之日起满30日后自动解除，请各租户于本通知发出之日起30日内到我公司办公室办理解除合同、腾退房屋、领取剩余租金事宜，逾期我公司将除不退剩余租金、收取额外房屋占用费，并将采取断水、断电等进一步措施。5、2016年3月3日恒信公司公布的停电通知，证明恒信公司的违约行为。该通知写明：我公司决定3月18日停电。希望您积极配合，积极完成搬家事宜。6、房屋平面图及物品清单，证明承租房屋现状。经质证，恒信公司对证据1的真实性不认可，合同中出租房没有其公司签章及签名，且该合同内容与其存档的合同在内容上有多处出入，如房租增长周期较长、未对水费等项目进行约定。且该合同中手写部分删除、增加的内容与常理不符。对证据2证明目的不认可，收据中仅有一张付款人为商照阁，且此收据应是商照阁代郑忠波支付了租金，而非在履行商照阁与其之间的合同。对证据3的关联性不认可，该转让协议没有其公司签字盖章，而郑忠波也未将转让费交予其公司，此组证据与其无关。对证据4、5，系其按照行政机关的要求及合同约定履行提交告知义务。对证据6不认可，无法证明房屋情况。恒信公司提交如下证据：1、房屋租赁合同一份，证明商照阁提交的租赁合同与恒信公司存档的合同内容不一致。该合同系恒信公司（合同甲方）与郑忠波（合同乙方）于2010年3月4日签订，约定“3-1、该房屋租赁期限为10年，自2010年4月24日起至2020年4月24日止；4-1、该房屋的租金为每年10万元；4-2、租金按半年为壹期支付，第一期租金共计5万元，应于2010年3月4日前付清，租金每3年递增12%；5-1、乙方在租赁期内，应交纳甲方的电费每度暂定1.3元。5-2、水费按水表计价，每吨暂定3元，卫生费每月100元；6-3、未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的机构装修，禁止私自搭盖棚房等，违者予以拆除，经甲方同意改建的，费用乙方自付，合同到期后不得拆除，完整交给甲方；8-3、因国家需要，乙方租赁的房屋需要拆除的，合同自行解除，甲方按合同规定退还乙方多余的租赁费……”。该租赁合同无商照阁提交的租赁合同中手写改动部分，除前述引用部分外，其余内容大体一致。该租赁合同出租方处为恒信公司，并有该公司合同专用章签章；承租方处为郑忠波，由其签名。2、（2015）大民初字第14061号民事判决书，证明租赁合同无效。经质证，商照阁对证据1的真实性不认可，对证据2的证明目的不认可，该判决书正在二审审理当中，尚未生效。案件审理过程中，恒信公司曾向本院申请对商照阁提交的租赁合同中公章、合同章的真实性以及笔迹是否系其公司员工张永生书写进行鉴定，后又撤回鉴定申请。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，恒信公司在法庭辩论终结前未能提交政府相关部门的准建审批手续，且恒信公司自述租赁房屋系自建而来，未办理规划手续，故依据相关法律规定，恒信公司与商照阁于2012年3月4日、恒信公司与郑忠波于2010年3月4日签订的两份租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于商照阁主张的转让费75万元，该费用系商照阁交付原承租人郑忠波并由郑忠波出具收条，恒信公司并未实际取得该费用，故对商照阁要求恒信公司返还转让费75万元的诉讼请求本院不予支持。租赁房屋现面临拆迁，但就拆迁可获得的装修利益尚未确定，商照阁可待租赁房屋拆迁装修利益及受益人确定之后另行主张。商照阁与恒信公司之间的租赁合同虽属无效，但商照阁仍应参照合同约定的租金标准向恒信公司支付房屋占用期间的使用费，而2012年12月5日至2015年12月5日期间，商照阁实际占用租赁房屋并进行经营管理，故对商照阁要求恒信公司退还此期间租金30万元的诉讼请求，本院不予支持。关于商照阁主张的雇佣人员工资损失，依商照阁现有证据无法证明其员工工资损失，故对商照阁该诉讼请求本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：驳回原告商照阁的全部诉讼请求。案件受理费用八千二百五十九元，由原告商照阁负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘 璨二〇一七年四月十八日书 记 员 陈鹏廷 关注公众号“”