（2017）甘0522民再1号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-06-27
案件名称
中国人民银行秦安县支行与邸某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
秦安县人民法院
所属地区
秦安县
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
中国人民银行秦安县支行,邸某,雒某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十六条，第三条，第二百零七条
全文
甘肃省秦安县人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0522民再1号原审原告：中国人民银行秦安县支行。住所地：秦安县兴国镇青年东路*号。机构代码：01399761-2。法定代表人王某1，该支行行长。委托代理人王某2，该支行职员。委托代理人程某，该支行职员。原审被告:邸某。第三人：雒某。原审原告中国人民银行秦安县支行与原审被告邸某房屋租赁合同纠纷一案，本院（2015）秦民初字第815号民事判决书已发生法律效力，经本院审判委员会讨论决定，于2017年1月4日作出（2017）甘0522民监1号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，并依职权追加雒某为本案的第三人，开庭审理了本案。原审原告中国人民银行秦安县支行委托代理人王某2、程某和原审被告邸某到庭参加诉讼，第三人雒某经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审中，原审原告中国人民银行秦安县支行诉称：被告于2014年2月3日承租原告位于青年东路家属楼一楼X号商铺，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年2月3日到期后因被告未按约定缴清下年度房租（只缴3万元），原、被告之间未续签合同形成事实租赁关系。2015年8月初，被告未经原告允许擅自改变了承租商铺结构，对铺面承重墙进行了违规强行拆除装修。被告的行为对原告住宅楼的住户造成了安全隐患。原告分别于今年8月8日、8月11日两次书面通知被告，要求被告对违约拆除的店铺停止操作，立即恢复原貌，但被告拒不停止违约行为后，原告于2015年9月9日将被告诉至法院，请求法院判令：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.由被告支付拖欠原告租金38332元至被告腾房为止的租金；3.被告承担违约金5000元；4.由被告承担本案诉讼费用。秦安县人民法院于2015年10月26日作出（2015）秦民初字第623号判决书。判决解除了原、被告之间的租赁合同关系；由被告支付拖欠原告的租金及违约金。综上所述，上述判决生效后，被告仍拒不腾出租赁原告的商铺，并恢复拆除商铺的墙体及承担占用商铺期间的租金。根据《合同法》、《民事诉讼法》第119条之规定，诉至法院，请求：1.判令被告腾退所承租的商铺并恢复拆除商铺的墙体；2.由被告承担自2015年11月18日起每天315元占用费至腾出房屋为止；3.由被告承担本案的诉讼费用。原审中，原审被告邸某辩称：我用诉争的房屋开了个照相馆。从2014年2月3日起，原告就把房租由原先的3万8千几元涨到现在的11.5万元，在这期间，原告涨了房租,我交不起房租，由于经营不住了，就给隔壁的雒某让给了。按照合同约定房租在每年的3、4月份或5、6月份就交清了，雒某替我交了2014年2月3日至2015年2月3日的房租11.5万元，2015年至2016年的房租只交了3万元（也是雒某替我交的）。2015年8月份，雒某让我把诉争的房子腾了，我就腾了。现在雒某已将诉争的房屋装潢了。诉争房屋的墙体是拆除了，现在用工字钢加固了。从2015年8月份起雒某使用诉争的房屋。诉争的房屋由雒某经营，与我无关。目前我无能力交钱无权利腾房。腾房交钱与我无关，腾房交钱的事由原告与雒某沟通解决。原审庭审中，原审被告称由于其经营不住照相生意，就把诉争的房屋让给了隔壁的雒某。原告则称被告把诉争的房屋转让给雒某的事实不存在。本院原审查明的事实：2014年6月12日，原告中国人民银行秦安县支行与被告邸某签订房屋租赁合同，合同约定原告将自己所有的位于秦安县兴国镇青年东路一楼铺面新家属楼自西向东第X出租给被告，房屋租金11.5万元，租赁期限为一年，自2014年2月3日至2015年2月3日。租金在承租房屋时一次性交清。被告需要装修所租铺面的，需先向原告申请，经原告同意后方可装修，室内外不得搞破坏结构性的装修，租赁房屋到期后装修损失自负。租赁房屋到期后，被告若要续租或不租，应提前三个月以书面形式向原告提出申请，被告在合同到期10天内不交下年房租的，原告可以将铺面出租给其他承租商户。2014年，被告给原告付清了2014年2月3日至2015年2月3日的铺面租金11.5万元。合同到期后，被告未按约定预付下年度房屋租金11.5万元，仅付给原告3万元，原、被告未续签书面租赁合同。被告继续使用原告铺面，原告未提出异议。后被告未征得原告同意拆除了与隔壁雒某承租的原告商铺相隔的墙，打通了诉争商铺与雒某承租的商铺。2015年9月10日，原告诉至法院，请求判令：解除原、被告之间的房屋租赁合同；由被告一次性支付原告拖欠的房屋租金并支付违约金。2015年10月26日，本院作出（2015）秦民初字第623号判决：解除原、被告之间的房屋租赁合同；自判决生效之日起10日内由被告一次性支付原告拖欠的房屋租金并支付违约金。（2015）秦民初字第623号判决已于2015年11月18日发生法律效力，但被告并未履行判决内容。2015年12月3日，原告再次诉至法院，请求判令：1.被告腾退所承租的商铺并恢复拆除商铺的墙体；2.由被告承担自2015年11月18日起每天315元占用费至腾出房屋为止。本院原审认为，原告中国人民银行秦安县支行与被告邸某签订的房屋租赁合同经本院判决解除后，被告未向原告交付房屋。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述规定，在合同解除后，被告有义务将诉争商铺交付给原告，其拒不交付的行为属违约行为，应当承担违约责任。故原告要求被告腾退所承租的商铺并恢复拆除商铺的墙体，由被告承担自2015年11月18日起每天315元占用费至腾出房屋为止的诉讼请求应予支持。被告以诉争的房屋现由他人经营，腾房交钱与自己无关，由原告与他人沟通解决腾房交钱的事宜的抗辩理由，因原、被告为合同相对人，原、被告之间的租赁合同终止后，被告有义务向原告交付商铺；而且被告未举证证明其将诉争商铺经原告同意后交付他人使用。故被告的该项抗辩理由不能成立。本院原审判决：一、由被告邸某在本判决生效之日起十日内腾出位于秦安县兴国镇青年东路家属楼一楼X号商铺，恢复其拆除商铺的墙体后交付给原告中国人民银行秦安县支行；二、由被告邸某在本判决生效之日起十日内一次性给付原告中国人民银行秦安县支行房屋占用费（按315元/天计算，从2015年11月18日起到房屋实际交付之日）。再审中，原审原告诉称：被告于2014年2月3日承租原告位于青年东路家属楼一楼X号商铺，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年2月3日到期后因被告未按约定缴清下年度房租（只缴3万元），原、被告之间未续签合同形成事实租赁关系。2015年8月初，被告未经原告允许擅自改变了承租商铺结构，对铺面承重墙进行了违规强行拆除装修。被告的行为对原告住宅楼的住户造成了安全隐患。原告分别于今年8月8日、8月11日两次书面通知被告，要求被告对违约拆除的店铺停止操作，立即恢复原貌，但被告拒不停止违约行为后，原告于2015年9月9日将被告诉至法院，请求法院判令：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.由被告支付拖欠原告租金38332元至被告腾房为止的租金；3.被告承担违约金5000元；4.由被告承担本案诉讼费用。秦安县人民法院于2015年10月26日作出（2015）秦民初字第623号判决书。判决解除了原、被告之间的租赁合同关系；由被告支付拖欠原告的租金及违约金。综上所述，上述判决生效后，被告仍拒不腾出租赁原告的商铺，并恢复拆除商铺的墙体及承担占用商铺期间的租金，根据《合同法》、《民事诉讼法》第119条之规定，诉至法院请求：1.被告邸某和第三人雒某共同恢复位于青年东路中国人民银行秦安县支行家属楼一楼X号商铺房屋墙面的原状；2.由被告承担自2015年11月18日起每天315元占用费至腾出房屋为止；3.请求被告邸某和第三人雒某共同腾出位于青年东路中国人民银行秦安县支行家属楼一楼X号商铺交付给原告；4.本案的诉讼费由被告承担。再审中，原审被告邸某辩称：我于2004年和秦安县人民银行签订房屋租赁合同到2014年，期间房屋租金一直在涨，由原先的3万8千几元涨到现在的115000元，按照合同约定房租在每年的3、4月份或5、6月份就交清了，原告涨了房租，在房租剧增的情况下，2014年因我经营不善以至于无法缴纳房租，与人民银行没有达成协议，邻居雒某帮我支付之后11.5万元房屋租金，2015年至2016年的房租的租金只交3万元，也是雒某缴纳，2015年8月份我腾出房屋，现在雒某已将诉争的房屋占用并装潢、经营，房屋墙体均为雒某所为，在我占用房屋期间，我未改变房屋任何结构，因此房屋改变与我没有任何关系。我没办法腾房，房屋租金由雒某交，与我无关。第三人雒某未到庭未答辩。本案再审双方当事人争议的焦点为：1.原审被告是否与第三人之间达成房屋转租协议，该转租行为是否有效？2.原审被告与第三人是否应共同腾出位于青年东路中国人民银行秦安县支行家属楼一楼X号商铺交付给原告？围绕争议焦点，原审原告再审中提供证据有：1.《房屋租赁合同》（复印件）一份，证明双方在平等自愿的情况下签订合同。2.2015年8月8日通知一份和2015年8月11日通知一份，证明原告通知被告要求对违约拆除墙体的行为立即停止，恢复原貌。3.打印的照片10张，证明我们将通知张贴于铺面的墙面，和铺面被破坏的事实。4.（2015）秦民初字第623号判决书一份，证明：诉争事实的经过，原告与被告的房屋租赁合同已于2015年11月18日(判决生效的日期)已经解除，房屋的占用费即损失赔偿款是每天315元，从2015年11月18日起计算到房屋实际腾出之日。被告除其本人陈述外，再审中未向法庭提供其他证据。本院依职权调取的秦安县人民法院（2016）甘0522执105号案件的询问笔录一份，证明第三人雒某现实际占有青年东路中国人民银行秦安县支行家属楼一楼X号商铺和第三人雒某与邸某签订房屋转让协议。上述证据经当庭质证原审原告对上述证据均无异议。原审被告再审中的质证意见为：1.对原告所举证据无异议，房屋租赁合同是我所签。2.通知两份，我没有收到，我也没有见过，我只收到过某手机城的通知，没有见过玫瑰之约的通知。3.照片我不太清楚，装修是由雒某决定的。4.对（2015）秦民初字第623号判决书没有异议。5.对法院调取的证据，房屋租金由雒某缴纳，2015年我腾出房屋后，再不清楚其他情况。原审原告再审中的质证意见为：法院调取的证据，对被告承租的铺面由第三人现在占有的事实认可，对被告与第三人之间的转租行为不认可。根据当事人的质证意见综合分析，再审认证如下：对原审原告提供的证据1和证据4，出庭双方当事人无异议，本院予以采信确认；证据2通知虽为原件，但其上无被告签名，无其他证据印证已送达被告，不能单独作为认定案件事实的依据，应当结合其他证据综合认定；证据3照片10张，应当结合当事人陈述和其他证据综合认定其效力。对于本院依职权调取的秦安县人民法院（2016）甘0522执105号案件的询问笔录一份，因第三人未到庭参加质证，故应结合其他证据综合认定。依据以上有效证据再审查明事实为：2014年6月12日，原告中国人民银行秦安县支行与被告邸某签订房屋租赁合同，合同约定原告将自己所有的位于秦安县兴国镇青年东路一楼铺面新家属楼自西向东第X家铺面出租给被告，房屋租金11.5万元，租赁期限为一年，自2014年2月3日至2015年2月3日。租金在承租房屋时一次性交清。出租给被告的房屋，不得转租给他人。如没有经过原告同意转租给第三方者，原告将收回铺面。被告需要装修所租铺面的，需先向原告申请，经原告同意后方可装修，室内外不得搞破坏结构性的装修，租赁房屋到期后装修损失自负。租赁房屋到期后，被告若要续租或不租，应提前三个月以书面形式向原告提出申请，被告在合同到期10天内不交下年房租的，原告可以将铺面出租给其他承租商户。2014年，被告给原告付清了2014年2月3日至2015年2月3日的铺面租金11.5万元。合同到期后，被告未按约定预付下年度房屋租金11.5万元，仅付给原告3万元，原、被告未续签书面租赁合同。另查明，2014年6月18日，原告中国人民银行秦安县支行与第三人雒某签订房屋租赁合同，合同约定原告将自己所有的位于秦安县兴国镇青年东路一楼铺面新家属楼自东向西第一家铺面出租给被告，房屋租金30万元，租赁期限为一年，自2014年10月8日至2015年10月7日。租金在承租房屋时一次性交清。被告需要装修所租铺面的，需先向原告申请，经原告同意后方可装修，室内外不得搞破坏结构性的装修，租赁房屋到期后装修损失自负。再查明，被告邸某承租原告所有的位于秦安县兴国镇青年东路一楼铺面新家属楼自西向东第X家铺面与第三人雒某承租原告所有的位于秦安县兴国镇青年东路一楼铺面新家属楼自东向西第一家铺面为相邻铺面，以上两个铺面中间在向被告和第三人分别出租时有一面墙相隔。2015年4月，被告腾出原告所有秦安县兴国镇青年东路一楼铺面新家属楼自西向东第X家铺面，未经原告同意将该铺面转租给第三人雒某。后被告和第三人在未经原告同意的情况下，擅自致使原告所有的位于秦安县兴国镇青年东路一楼铺面新家属楼自西向东第X家铺面和自东向西第一家铺面中间隔断的一面墙被拆除，以上两个铺面连通后由第三人雒某实际占有。本院再审认为，当事人就房屋租赁达成合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，双方当事人均应当恪守。房屋租赁合同因法定解除后，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”。本案中，被告邸某在租赁合同解除后，应当向原告返还诉争铺面，原告依法有权利要求被告恢复原状，但被告未经原告同意私自转租向第三人交付诉争铺面实际占有，致使诉争铺面与第三人承租原告的铺面隔断的墙体拆除，现原告主张由被告邸某和第三人雒某共同恢复位于青年东路中国人民银行秦安县支行家属楼一楼X号商铺房屋墙面原状的请求，本院应予以支持。另，原告中国人民银行秦安县支行与被告邸某签订的房屋租赁合同经本院判决解除后，被告有义务将诉争商铺交付给原告，其拒不交付的行为应当承担相应的赔偿责任，现原告主张由被告承担自2015年11月18日起每天315元占用费至腾出房屋为止的请求，实际上应属于因被告未交付房屋而给原告造成损失的赔偿请求，本院应予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。本案中，被告在租赁诉争铺面到期后，未按照双方签订的租赁合同要求提前三个月以书面形式向原告提出续租申请，也未在合同到期10天内向原告交付下年房租，并在未经原告同意的情况下，将诉争商铺转租给第三人雒某实际占有，所以该转租行为无效，第三人雒某实际占有诉争铺面属于无权占有，现原告主张由被告邸某和第三人雒某共同腾出位于青年东路中国人民银行秦安县支行家属楼一楼X号商铺交付给原告的请求，本院应予以支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款三条、第二百零七条和《最高人民法院的解释》第二百四十条、第四百零三条、第四百零七条的规定，判决如下:一、变更（2015）秦民初字第815号民事判决书的第一项为：由被告邸某和第三人雒某在本判决生效之日起十日内共同腾出位于青年东路中国人民银行秦安县支行家属楼一楼X号商铺，共同恢复拆除的商铺墙体后交付给原告中国人民银行秦安县支行。二、变更（2015）秦民初字第815号民事判决书的第二项为：由被告邸某在本判决生效之日起十日内一次性给付原告中国人民银行秦安县支行因房屋未交付而造成的损失赔偿款（按315元/天计算，从2015年11月18日起到房屋实际交付之日）如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费50元，由原审被告邸某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或甘肃省天水市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审判长 潘小林审判员 张亮文审判员 黄永花二〇一七年四月十八日书记员 杨旭娟 关注微信公众号“”